上诉人（原审原告）：王某，男，１９６８年２月１日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：任渭生，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人：陆加航，海南新概念律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：海南振发物业发展有限公司，住所地：海口市X路海外大厦十三楼。
法定代表人：梁某某，该公司总经理。
委托代理人：云兵，海南昌丰律师事务所律师。
上诉人王某与上诉人海南振发物业发展有限公司（以下简称振发公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人王某、振发公司不服海南省海口市中级人民法院（２００７）海中法民一初字第４１号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某的委托代理人陆加航、上诉人振发公司的委托代理人云兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海口市中级人民法院审理查明：２００２年７月１５日，原告王某与被告振发物业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于海口市X路南侧金桃苑Ｃ幢第九单元的９０１、９０２、９０３、９０４、９０５、９０６六套商品房，建筑面积共７８８平方米，每平方米４００元，总价款３０万元，自办理预售登记后两日内一次性付清。被告应在２００２年１０月１０日前交房。签约当天，原告支付被告购房款３０万元，并在海口市房地产交易管理所办理了预售备案登记，预售许可证号为２８４号。同日，海南省海口市公证处对上述《商品房买卖合同》进行了公证，出具了（２００２）市证经字第１５１０号《公证书》。
２００２年１２月２３日，原告与被告又签订两份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于金桃苑Ｃ幢６０１、６０２、６０３、６０４、６０５、６０６及７０１、７０２、７０３、７０４、７０５、７０６共十二套商品房，每平方米１５００元，总价款为２３６．４万元，交房时间均为２００２年１２月３１日。同日，被告给原告出具了两份各１１８．２万元购房款的收据。
２００２年１２月３１日，原告与被告再次签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于金桃苑Ａ幢８０１、８０２、８０３、８０４、８０５、８０６六套商品房，每平方米１５００元，总价款１１８．２万元，当天在海口市房地产交易所办理了预售备案登记，２００３年１月８日被告向原告出具了购房款１１８．２万元的收据。
被告将上述房产中的部分房产先后出售给他人，办理了房屋备案登记并已交付使用，其中Ａ幢８０３房登记在徐宝华名下，８０４，８０５房登记在吕新城名下，上述三套房产的备案登记时间均为２００２年１月８日；Ｃ幢９０２房登记在葛政名下，９０３房登记在何声柳名下，９０４登记在邹元放、邹敏名下，上述三套房产的备案登记时间均为２００５年１月２３日。
因未通过消防验收，上述房产至今没有进行竣工验收。
海口市中级人民法院认为：一、关于原告提起本案诉讼的时效问题。本案中，涉案房产因消防设施未通过验收，整体工程没有进行合格验收，依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，未经验收合格的房屋不得交付使用。该房产不具备交付条件。商品房买卖合同约定的交付房屋期限届满，原告根据合同约定可以请求被告交付房屋，该请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。但由于房屋尚不具备法定交付条件，被告交付房屋不仅在事实上，而且在法律上存在障碍。诉讼时效期间应以权利可以行使而不行使之时为起算点，原告在房屋不具备法定交付条件的情况下，其交付房屋请求权的行使在法律上存在障碍，其基于对合同的依赖而等待被告履行合同义务符合其获得房屋的合同目的。在房屋尚不具备法定交付条件时，诉讼时效期间应自房屋具备法定交付条件之日起计算。被告抗辩原告提起诉讼超过诉讼时效期间的理由不成立，不予采纳。二、关于涉案Ｃ幢第六单元、第七单元共十二套房屋买卖的问题。双方当事人签订了房屋买卖合同，被告也出具了购房款的收据。但被告提交的《注销预售备案登记协议》、银行《进帐单》及原告于２００３年１２月１２日出具的《收据》等一系列证据证实被告通过海南圣飞达艺术装饰工程有限公司归还原告７５万元欠款后，注销了对涉案Ｃ幢第六单元、第七单元共十二套房屋的备案登记。原告提交的海口市房产管理局的《房屋备案登记情况》也证实该十二套房产中没有原告的登记备案情况。被告的抗辩理由成立，予以采信。原告对该十二套房产的诉请不予支持。三、关于涉案Ａ幢第八单元及Ｃ幢第九单元共十二套房屋买卖的问题。双方当事人签订了该十二套房屋的买卖合同，在房产管理部门进行了预售登记，公证处对Ｃ幢第九单元房产进行了公证，可以认定双方签订的购房合同是双方当事人之间的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。当事人在不损害他人的前提下，可以自由处分自己的权利，被告关于合同约定的购房价格不符合市场行情的抗辩理由不成立。另，被告主张双方之间是借款关系，但没有提交证据证明其主张，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，被告只有陈述而不能提出相关证据的，其应承担举证不能的法律后果，该抗辩理由不予采纳，其主张不予支持。现上述房屋已交付给他人使用，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告的行为已构成根本性违约，原告可以依法行使合同解除权，并要求被告赔偿损失。原告提交的证据中，仅能证明被告将已登记其名下的Ａ幢８０３、８０４、８０５及Ｃ幢的９０２、９０３、９０４六套房产先后重复卖给他人，属一房二卖，因此只能支持原告对该六套房产的赔偿请求。依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，原告请求解除对该十二套房产购买合同；返还购房款；并请求被告对一房二卖部分房产承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任予以支持。第八单元六套房产，原告共付款１１８．２万元，涉及８０３、８０４、８０５三套房产共支付５９．１万元，依据原告的诉请，被告应返还购房款１１８．２万元，支付５９．１万元的赔偿金；第九单元六套房产，原告共付款３０万元，涉及９０２、９０３、９０４三套房产共支付１５万元，依据原告的诉请，被告应返还购房款３０万元，支付１５万元的赔偿金。综上，被告应返还原告购房款１４８．２万元，支付７４．１万元的赔偿金，共计２２２．３万元。综上，原告王某请求解除与被告振发物业公司签订的《商品房买卖合同》，涉及第八单元、第九单元的购房合同，予以照准；原告对其中Ａ幢８０３、８０４、８０５及Ｃ幢９０２、９０３、９０４六套房产的不超过已付购房款一倍的赔偿责任的请求，本院予以支持。原告其他的诉请理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、第九条第（三）项的规定，判决如下：一、解除原告王某与被告海南振发物业发展有限公司于２００２年７月１５日、２００２年１２月３１日分别签订的《商品房买卖合同》；二、被告海南振发物业发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某返还购房款１４８．２万元，支付７４．１万元的赔偿金，共计２２２．３万元；三、驳回原告王某的其他诉讼请求。本案案件受理费为４６８４２元、财产保全费５０００元，合计５１８４２元，由原告王某承担６０％，即３１１０５元；由被告海南振发物业发展有限公司承担４０％，即２０７３７元。
王某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第二、三项；二、判决振发公司返还王某购房款１４８．２万元，支付１４８．２万元的赔偿金共计２９６．４万元；三、判令振发公司承担本案的全部诉讼和保全费用。理由如下：一审法院认定事实不清。上诉人在一审时提交了海口市房地产交易管理所《预售备案登记表》和Ｃ幢的９０１、９０５、９０６三套房产已重复出售给他人的《商品房买卖合同》等文件的复印件，证明９０１、９０５、９０６已经被振发公司＂一房二卖＂，但一审法院以《商品房买卖合同》为复印件为由不予认定错误。登记在上诉人名下的Ａ幢８０１、８０２、８０６及Ｃ幢的９０１、９０５、９０６六套房产也己先后重复卖给他人，该六套房产已经向其他购买人交付，均己先后装修使用，这是本案的事实基础，而上诉人不可能获得其他购买人的《商品房买卖合同》等重要文件，该证据属于《民事诉讼法》第六十四条第二款规定的人民法院应当调查收集的证据，人民法院应当对该情况进行调查以查清事实。
振发公司答辩称：一、双方当事人之间的纠纷不是商品房买卖纠纷，而是借贷纠纷。２００２年７月年底，答辩人因资金周转困难，便向原告分三次借款１２０万元，双方约定以商品房买卖并办理预售房备案登记的方式进行。２００２年７月１５日原告购买答辩人开发的位于海口市X路南侧金桃苑Ｃ栋９层（９０１－９０６）六套房并办理预售房备案登记后向答辩人支付３０万元借款。之后原告分别于２００２年１２月１３日和２００２年１２月３１日以同样方式向答辩人分别支付借款各６０万元。２００３年１２月１１日经协商，向预售房备案登记机关注销备案登记，双方签订了《注销预售备案登记协议》。答辩人于２００３年１２月１２日按原告的指定，将借款本金及利息共７５万元汇至海南圣飞达艺术装饰工程有限公司的帐下，原告同日也出具收到该笔借款的收据，之后，双方解除金桃苑Ｃ栋６、７层共１２套房的预售备案登记。除金桃苑Ｃ栋９层６套房的借款３０万元未还外，答辩人已清还原告的其他借款及利息。二、王某的诉请明显超过诉讼时效，即便双方签订的四份《商品房买卖合同》是真实的，其房产交付时间均在２００３年，按法律规定，其诉请超过法律规定的诉讼时效，应不受法律保护。因此，原告诉请的返还购房款及赔偿损失无事实及法律依据，应依法予以驳回。
振发公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第二项；二、认定王某与振发公司签订的商品房买卖合同为借贷关系。理由如下：一、一审法院认为双方于２００２年７月１５日和２００２年１２月３１日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示是不恰当的。２００２年７月１５日双方签订的《商品房买卖合同》，王某购买振发公司位于海口市X路南侧金桃苑Ｃ幢第９单元９０１－９０６号六套房，建筑面积为７８８平方米，合同约定的价款为每平方米４００元，如果这份《商品房买卖合同》是真实的，那么这６套房的房价应为３１５２００元，而不是３０万元整。２００７年１２月３１日王某购买的金桃苑Ａ幢第８单元８０１－８０６号６套房，同样的６套房，同样的面积，房价却是１１８．２万元，差不多是Ｃ栋第９单元６套房的四倍，而时间仅相差不到半年，这样的房价难道不值得让人怀疑其购房的真实性吗２、一审法院并未认真审查被王某购买金桃苑Ｃ栋第９单元９０１－９０６号及Ａ幢第８单元８０１－８０６号共１２套房屋的房款是否真实支付的事实。上诉人开具３０万元及１１８．２万元的购房款收据，目的是为了办理房屋预售备案登记的需要，而非真实收到上述款项。一审法院要求王某提供上述款项支付的相关凭证，其一直未能提供。一审法院对付款的真实性未查明，以致造成认定事实上的根本性错误。３、金桃苑Ｃ幢第６、７单元１２套房屋，双方也签订了《商品房买卖合同》，也有振发公司出具的购房款收据，但双方签订的《注销预售备案登记协议》、银行的《进帐单》及王某出具的收据证明上诉人支付借款本金及利息的事实。《注销预售备案登记协议》中清楚表明，上诉人以金桃苑Ｃ幢第６、７单元１２套房的预售备案方式向原告借款，从而说明本案的事实即双方的借贷关系，一审法院据此认定是借贷关系，但没有透过本案的假象看本质，没有认定金桃苑Ｃ幢第９单元及Ａ幢第８单元１２套房的真实借贷关系是错误的。二、被上诉人的诉请明显超过诉讼时效。依法律规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为２００２年底至２００３年初，在此时期上诉人未将房屋交予被上诉人，被上诉人应当知道其权利受侵害，一审法院认为上诉人不具备法定交付房屋的情况，被上诉人在行使房屋交付请求权存在障碍，诉讼时效期间应从房屋具备法定交付条件之日起计算有不妥之处，按此推定，是否不具备法定交付条件，在２０年或３０年王某再行使其权利，其权利还受法律的保护吗这显然与诉讼时效的立法本意是相悖的。请求二审法院依法查明本案的事实，认定双方的真实借贷关系，撤销一审判决，驳回王某的诉讼请求。
王某答辩称：一、振发公司认为本案的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，明显缺乏依据。振发公司对其主张并没有提出任何令人信服的事实和理由，仅仅强调了这样两个细节：一是第一个合同的＂房价应为３１５２００元，而不是３０万元整。＂二是第一个合同的房价与第二个合同的房价存在差异。众所周知，现在是市场经济，房子卖多贵多便宜都是市场行为，且权利人有权自由处置自己的权利，可以贱卖，也可以天价，还可以无偿赠予，不能因此就认定这不是双方真实意思的表示。至于价格算的是整数还是有零头，纯属计算问题，不影响问题的本质。而双方购买合同的事实既有合同作证，又有公证书、预售登记、付款凭证、收费单据等相关证据印证，形成了完整的证据锁链，事实清楚明白，证据确实充分。二、本案未超过诉讼时效。本案的房屋尚不具备法定交付条件，被告交付房屋不仅在事实上，而且在法律上存在障碍。诉讼时效期间应以权利可以行使而不行使之时为起算点，因此，在房屋尚不具备法定交付条件时，诉讼时效期间应自房屋具备法定交付条件之日起计算。综上，被答辩人的上诉理由应该依法驳回。
本院二审审理期间，振发公司提交２００２年１２月２４日与２００３年１月８日两份振发公司向王某借款的借条作为新证据，用以证明本案是借款关系。
王某对上述两份证据的真实性没有异议，对关联性与证明力有异议。其认为：这两份借条在诉讼以前就已经形成，不是新证据。借条只能证明王某与振发公司之间存在借贷关系，与本案的购房合同没有关系，且从振发公司２００２年１２月２４日和２００３年１月８日出具的收据看，其内容为购房款，数额均为１１８．２万元，和这两份借条的数额与内容不相符。
另经本院查明，金桃苑Ｃ幢９０１、９０５、９０６，金桃苑Ａ幢的８０１、８０２、８０６房的买卖合同目前仍备案登记在王某名下，该六套房屋尚未办理房产证。
除此之外，本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：一、本案法律关系的性质是借款关系还是商品房预售合同关系。振发公司在二审中提供两份借条，认为双方于２００２年１２月２３日、２００２年１２月３１日签订合同后开出的收据时间与两份借条的时间一致，可以证明该两份合同项下的购房款即为借款。而对２００２年１２月２３日签订的两份合同性质一审已经作出认定，双方当事人对此并未提出上诉。本案二审审理的是双方讼争的２００２年７月１５日和２００２年１２月３１日签订的合同性质。由此，振发公司欲以２００２年１２月２４日的借条来证明双方２００２年７月１５日所签订合同项下购房款为借款有违逻辑。而２００３年１月８日的借条亦仅能证明双方之间存在借款关系，并不能否认双方之间存在商品房预售合同关系；除此之外，振发公司并没有提供出其他证据证明Ｃ幢第九单元及Ａ幢第八单元商品房买卖合同项下的购房款为王某出借给振发公司的借款。因此，可以认定双方签订的相关商品房买卖合同是当事人真实的意思表示，本案的法律关系性质应为商品房预售合同关系。振发公司主张为借款关系的理由不充分，本院不予支持。
二、关于王某的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。振发公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为２００２年底至２００３年初，在此期间振发公司未将房屋交予王某，王某就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效应从此时起算。而王某提起诉讼并非要求振发公司交房，而是认为振发公司将其购买的２４套房屋＂一房二卖＂，应返还其购房款并赔偿损失。根据海口市房产管理局金桃苑Ｃ幢第６、７、９层、Ａ幢第８层房屋备案登记情况看，从２００２年１月起陆续有房屋预售备案登记，登记的最迟时间为２００５年１０月。王某主张其２００５年底、２００６年初才发现房屋被＂一房二卖＂，与海口市房产管理局房屋备案登记的时间相吻合，王某２００７年７月１８日向法院申请诉前保全并随即提起诉讼，并没有超过诉讼时效。因此，振发公司主张王某的诉讼请求已超过诉讼时效的理由不能成立。
三、关于振发公司是否应当向王某再支付７４．１万元赔偿金的问题。王某主张振发应向其再支付７４．１万元赔偿金的依据是Ａ幢８０１、８０２、８０６，Ｃ幢的９０１、９０５、９０６也已被振发公司＂一房二卖＂。王某在二审时向法院申请调查金桃苑Ｃ幢９０１、９０５、９０６，Ａ幢８０１、８０２、８０６的《商品房买卖合同》及收费单据。本院向王某释明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，其应当先行举证，只有确因客观原因不能自行收集证据的，才可以申请人民法院调查收集。本案二审开庭审理时王某承认已到海口市房产管理局调查，该六套房屋仍然预售登记在王某名下，目前均未办理房产证。其未就金桃苑Ｃ幢９０１、９０５、９０６，Ａ幢８０１、８０２、８０６的《商品房买卖合同》及收费单据再次申请法院进行调查取证。由于该六套房屋买卖合同的预售登记仍然在王某名下，王某仅以房屋已有人入住为由主张房屋已经另卖给他人，理由不充分。故王某提出振发公司应再向其支付７４．１万元的赔偿金的上诉请求及其理由不能成立。尽管金桃苑Ｃ幢９０１、９０５、９０６及Ａ幢８０１、８０２、８０６目前仍预售登记在王某名下，但王某一审时请求判令解除其与振发公司所签订的该６套房的买卖合同，一审予以支持后，振发公司并未就此提出上诉，故应予维持一审解除该６套房买卖合同的判决。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人王某、振发公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费３５７９４元，由上诉人王某负担１１２１０元，上诉人振发公司负担２４５８４元。
本判决为终审判决。
审判长：曲永生
审判员：王某刚
审判员：张明安
二００八年五月十五日
书记员：徐伟强
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