上诉人（原审原告）：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，益阳铁路火车站职员，住（略）。
委托代理人：贾钢，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：益阳市江华房地产开发有限公司，地址益阳市X路X号。
法定代表人：彭某某，该公司总经理。
委托代理人：周福康，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人王某某与被上诉人益阳市江华房地产开发有限公司（以下简称江华公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省益阳市赫山区人民法院于2008年8月28日作出（2008）益赫民一初字第X号民事判决，王某某不服上述判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王某某的委托代理人贾钢，被上诉人江华公司的委托代理人周福康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年12月6日益阳市工商行政管理局换发注册号x的《企业法人营业执照》，企业名称为益阳市江华房地产开发有限公司，该公司注册资本人民币一千万元经营房地产开发。江华公司以出让方式取得位于益阳市X路北侧、街X路西侧，编号为09—64—04的地块土地使用权，证书号码为(2002)益国用字第x号。并经益阳市房地产管理局作出(2007)益房预许字第X号《商品房预售许可证》，现定名“益阳市玉龙山庄”。2007年5月10日，王某某、江华公司签订一份《商品房买卖合同》及合同的补充协议（附有房屋平面图）。合同约定，王某某购买江华公司开发建设的玉龙山庄第四幢X号、面积154.50平方米的住房一套，房屋单价为人民币每平方米1332.48元，计价款x元；付款方式及期限，合同签订时现金交付购房款18万元，余款x元在交房时一次性付清；交房期限为2007年8月8日前；如遇因政府有关规定的原因造成验收工日延期和王某某不按期履行付款义务（含逾期办理完按揭），江华公司同意不解除合同的，王某某逾期付款的累积天数顺延交房日期和办证日期，王某某只有向江华公司交清购房款和办证费后才交付房屋。除上述原因逾期交房外，江华公司逾期交房应支付王某某违约金，违约金按照王某某已付购房款金额，依银行同期同类按揭贷款利率计算。合同签订当日，王某某以现金方式向江华公司支付购房款18万元，尚欠购房款x元和办证费。2007年8月1日江华公司向王某某以邮寄方式送达“致玉龙山庄各业主的函”，说明：“因益阳市X路市X路建设的拖延，导致玉龙山庄施工受阻，不能按期交付房屋，深表歉意，预计需要推迟到2007年10月20日左右交付房屋，如果急需用房，可以提供进入装修所用的水、电供应”。2008年1月9日江华公司就该房屋工程竣工问题向有关部门申报验收，经设计、施工、监理、勘查、建设单位分别作出意见，“验收合格”后，2008年6月25日城建档案管理部门作出“工程档案验收合格”。2008年3月14日江华公司以登报（益阳日报）公告“房屋建设工程已竣工验收多时，请购房者速来办理交房手续”。而公告后王某某至今未到江华公司处办理收房入住手续。
一审法院认为，王某某与江华公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效。王某某未按合同约定全面履行付款义务，目前仍尚欠部分购房款和办证费，王某某的行为违约，故此，王某某要求江华公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。由于市政工程施工和验收延时竣工，合同明确约定可以顺延交付房屋的期限，故江华公司没有违约行为，对江华公司不应承担违约责任的辩称，法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条第二款之规定，判决驳回原告王某某对被告益阳市江华房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费168元，由原告王某某负担。
王某某不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人没有违约行为。上诉人欠少部分购房款和办证费属实，按照双方签订的合同约定，在没有收到江华公司交付房屋的通知前没有付款的义务，上诉人没有违约行为。办证费没有交纳不影响房屋的交付。因此，江华公司应当对上诉人承担延期交房的违约责任，不能以上诉人未付清购房款为由拒交房屋。二、江华公司延期交房的原因是自身造成，延期的事实客观存在，不容否认，应当按约定支付延期违约金。江华公司以玉兰路的施工为由作为延期的正当理由没有道理。因玉兰路的施工不是合同约定的延期交房的理由。另外，该路的施工对江华公司是否存在影响、是否有关联也无从证实。再有，该路的施工并不是一天两天，江华公司在早已明知的情况下，还同上诉人约定交房时间，应当承担由此所产生的责任。三、江华公司承担的违约金应当计算到2008年7月30日，即一审开庭之日。江华公司在2008年7月将房屋经过竣工验收备案程序后，才能向上诉人交付房屋。然而，江华公司一直没有通知上诉人，直到2008年7月30日开庭之日，江华公司才当庭出示《备案表》，因此，应当将开庭之日作为江华公司通知上诉人的交房之日。至于江华公司提出的2008年3月14日在报纸公告交房的行为，不能作为交房的有效通知。按合同约定，交房的有效通知是电话、书面通知和邮寄。上诉人没有看到报纸公告，报纸公告不能作为江华公司履行了通知交房的义务。因此，无论以哪个日期作为房屋的竣工验收合格之日，江华公司的违约金都应当计算到2008年7月30日，即通知之日。王某某请求本院依法改判。
江华公司二审庭审答辩称：1、上诉人没有按时支付房款和办证费，江华公司无需承担任何责任，一审判决正确。在合同第8条第4项及第10条第二款都有明确约定，购房人必须交清房款和办证费用后出卖人才交付房屋，未交清房款和办证费所产生的一切后果由购房人负责。2、合同第八条第三项规定，江华公司有合同约定的情形出现可以迟延交房。因为政府的原因（修路）导致迟延交房，不应承担违约责任。所有房屋在2008年元月9日已验收，质监部门明确表示可以交付使用，并且已经打电话通知购房者，但上诉人不愿收房，江华公司通过公告送达后，还是有人不收房，在2008年3月14日后江华公司不应承担任何责任。江华公司请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院二审查明：一审判决主文将王某某误写为王某宇错误，本院予以纠正。玉龙山庄X号楼的建设工程竣工验收备案表载明：2008年1月6日，施工单位自检合格，同意竣工验收；1月16日监理单位验收合格；3月15日建设单位江华公司同意验收合格；3月18日设计、勘察单位同意验收合格，7月3日工程档案验收合格，7月9日益阳市建设局工程竣工验收备案表上盖具益阳市建设局工程竣工验收备案专用章。
2008年8月6日，益阳高新技术产业开发区管理委员会建设局向一审法院出具证明：“玉兰路（金康段）由于地质和天气原因，正式通车时间为2007年8月”。
一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照合同的约定严格履行。在房屋买卖合同中，出卖人的主要义务是按约交付房屋，买受人的主要义务是按约支付购房款。申请办理房屋产权证书按照相关法律规定，本来是购房人的义务，江华公司只有积极协助办理有关证件的义务。双方虽然约定房屋产权证书由江华公司办理，但双方之间形成的法律关系是委托办理房屋产权证书的关系，与房屋买卖合同关系虽然有一定联系，但二者仍然是两个不同的法律关系。在商品房买卖合同中，王某某已经按约交清了绝大部分购房款，余款按照约定在交房时交清，江华公司不能以购房余款没有交清为由拒交房屋。王某某没有按照双方协议交清办证费用，江华公司有权拒绝为其代办房屋产权证书，但无权拒绝按约交付房屋。因此，江华公司不能以此免除迟延交房的违约责任。王某某的上诉请求应予支持。涉案房屋建设期间，玉兰路施工的事实客观存在，因道路施工影响房屋建设的事实也客观存在。城市X路建设属于市政工程，可以视为因政府原因造成。根据益阳高新技术产业开发区管理委员会建设局向一审法院出具的证明，玉兰路已于2007年8月正式通车，并且江华公司在2007年8月11日“致玉龙山庄各业主的函”中，亦承诺于2007年10月20日左右交付房屋，延期交房日期可以照此认定为2007年10月20日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设工程竣工验收备案表是建设工程竣工验收合格的法定文件，建设工程的验收竣工合格日期应当以建设部门签发该文件的最终日期为准。因此，涉案工程的验收合格日期应认定为2008年7月9日。在2008年3月14日，涉案房屋尚没有经江华公司本身以及设计、勘察单位验收合格，验收合格文件也没有经建设主管部门签发，涉案房屋依法不能交付；江华公司即使在益阳日报上公告交房，亦不具有法律效力。而且，该公告还不是以江华公司的名义发布，也不是按照合同约定的方式通知。因此，2008年3月14日益阳日报上的公告不能作为江华公司通知交房的日期。江华公司通知交房的合法日期应当在2008年7月9日以后，王某某认为交房通知日期为2008年7月30日的理由成立，应予支持。因此，江华公司迟延交房的期间应认定为2007年10月20日至2008年7月30日。根据合同约定，江华公司逾期交房应支付王某某违约金，违约金按照王某某已付购房款金额18万元，依银行同期同类按揭贷款利率（月利率6.525‰），从2007年10月20日计算至2008年7月30日止，为x元（x元×6.525‰÷30×283天）。
综上所述，原判认定事实部分不清，适用法律不当，实体处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销益阳市赫山区人民法院（2008）益赫民一初字第X号民事判决；
二、被上诉人益阳市江华房地产开发有限公司赔偿上诉人王某某违约金x元，限本判决生效之日起5日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费168元，二审案件受理费168元，共计336元，由被上诉人益阳市江华房地产开发有限公司承担240元，上诉人王某某承担96元。
本判决为终审判决。
审判长丁贤
审判员蔡海鹰
审判员夏蓉
二００九年五月八日
代理书记员彭某
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
