上诉人（原审被告、反诉原告）邓某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体经营户，住（略）。
委托代理人王建波，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体经营户，住（略）。
委托代理人林俐，湖南小千律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人邓某某与被上诉人李某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2008）益赫民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓某某及其委托代理人王建波，被上诉人的委托代理人林俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年5月29日，案外人罗元军与益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会签订承包合同，整体承包鹿角园市场，2003年4月14日，罗元军作为甲方以益阳市朝阳鹿角园市场名义与邓某某作为乙方签订门面承租合同，将其市场中心区西头门面出租给李某某。合同约定：承租面积为x；承租期5年，5年总租金x元；付款方式半年一次，租期自2003年7月1日起至2008年7月1日止；甲方负责乙方经营用电的支线架至门面外；门面内部装修的一切费用均由乙方自行负责；5年内如果甲方违约，甲方必须赔偿乙方的所有损失；5年内乙方如中断承租，所有装修设施无偿交市场所有，并赔偿（甲方）所有损失；5年后甲方按市场行情优先乙方续租，如果甲方另找承租户，由甲方赔偿乙方的装修费用。合同签订后，邓某某对其门面进行了装修，经益阳市赫山区银天法律服务所委托湖南恒永房地产评估咨询有限公司评估，其装修及设施费为x元，邓某某评估费3000元。2004年10月26日，罗元军与益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会终止整体承包合同。2004年11月1日，李某某与益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会签订鹿角园综合市场房屋及设施租赁合同，整体承包鹿角园市场。李某某整体承包鹿角园市场后，未与邓某某签订租赁合同，邓某某仍按其与罗元军签订的门面租赁合同向李某某交纳租金。2008年4月2日，邓某某向鹿角园市场管理部提出续租5年的书面报告，2008年7月15日，益阳市鹿角园市场向邓某某发出书面告知函，通知邓某某于2008年7月18日前腾空所租门面，邓某某辩称未收到。同年8月2日，李某某以益阳市鹿角园市场名义向邓某某发出关于继续租赁鹿角园市场门面的函，函告邓某某“原租赁的x门面自2008年7月1日到期，鉴于你曾书面提出续租要求，原租赁的398平方米门面自2008年7月1日起，租金标准调整为6万元／年，按半年一次交纳租金，每半年度租金于上个半年度届满前一个月（内）交清，如不同意接受以上租赁条件，请于收到本函5日内将门面腾空交还市场或门面业主，并按上述标准交付清前段租金”。邓某某收到该函后认为租金过高，经与李某某协商未能就续租达成共识，也没有将租赁门面交付给李某某。为此双方酿成纠纷，李某某诉至法院。
原审法院认为，案外人罗元军与益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会签订鹿角园综合市场房屋及设施承包合同，取得鹿角园市场的承包经营权后，与邓某某签订门面承租合同，将其中部分门面出租给邓某某，系双方真实意思，合同合法有效。罗元军与姚家湾资产管理委员会终止承包合同后，李某某又与姚家湾资产管理委员会签订承包合同，整体承包鹿角园市场。李某某虽未与邓某某重新签订租赁合同，但邓某某仍租赁使用了该门面，并按与罗元军租赁合同约定的租金向李某某交纳了租金，应视为罗元军与李某某合同权利义务的转移。合同期届满后，李某某依法享有收回租赁物，重定续租条件的权利，邓某某依法享有续租权和返还租赁物的义务。原租赁合同期限已届满，邓某某未能与李某某签订新的租赁合同，李某某要求邓某某腾空并退还占用门面的诉讼请求，法院予以支持，但李某某要求邓某某赔偿经济损失3万元的诉讼请求，因未向法庭提供充分证据，不予支持。租赁合同期限届满后，邓某某继续占用门面应视为邓某某与李某某系不定期租赁合同关系，邓某某应依原合同约定的租金标准向李某某支付实际占用门面期间的租金，即从2008年7月1日起计算至交付门面之日止。邓某某关于李某某提出续租的租金太高，恶意造成其欲续租而不能续租的抗辩意见，因邓某某无证据证实李某某有恶意行为，且邓某某装修其租赁门面后，实际已使用5年，合同约定期限已届满，邓某某的抗辩理由不能成立，应不予支持。因邓某某所提交的湖南恒永房地产评估咨询有限公司的房地产估价结论报告系其单方行为，其估价结论不能作为定损的依据，且合同已约定在租赁期限届满后若邓某某不能续租应退还门面给出租人，故对邓某某要求李某某赔偿装修损失费x元的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、限邓某某在判决生效后十日内腾空占用的益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会的鹿角园市场面积为398平方米的门面退还给李某某，并按1800元／月支付李某某门面租金(x元÷5年÷12个月=1800元／月)，计算时间从2008年7月1日起至2008年11月30日止。二、驳回李某某的其他诉讼请求。三、驳回邓某某的反诉请求。案件受理费1750元，由李某某负担400元，由邓某某负担1350元。反诉费1670元由邓某某负担。
上诉人邓某某不服该判决，上诉称：一、原审认定事实错误，被上诉人诉讼主体不适格。原门面承租合同并未整体转让给被上诉人，被上诉人不是涉案门面承租合同的相对人，无权解除上诉人与案外人的门面承租合同，并要求上诉人迁出门面；二、根据门面承租合同第九条的约定，出租方应按市场行情将门面优先租赁给上诉人，即使被上诉人具备合法主体资格，由于其不按市场行情将门面续租给被上诉人，违反合同约定，应对上诉人因此造成的损失予以赔偿。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，改判上诉人按市场行情优先承租门面，并赔偿上诉人损失x元，同时由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人李某某答辩称：一、李某某是本案合法的诉讼主体，上诉人在原审的答辩以及提出的反诉中，以其行为表明认可了上诉人与被上诉人的租赁合同关系；二、上诉人二审提出要求按市场行情承租门面属于新的诉讼请求，不符合法律规定；三、被上诉人没有违约行为，上诉人要求其赔偿损失没有法律依据。原审判决基本正确，但被上诉人对原判判令上诉人按原租金标准支付门面租金有异议。
二审中，上诉人提供以下证据：1、上诉人经营的新佳惠超市交纳水电费、门面租金的收据三张，证明收款的对象是益阳市鹿角园市场而不是被上诉人；2、周跃与卜铁牛、姚辉先与李某签订的益阳市鹿角园市场门面房屋租赁合同两份，交纳租赁门面房屋租金的收据，以及证人姚辉先、卜铁牛的出庭证言，证明鹿角园门面的市场行情是每年80元每平方米，租金涨幅低于50%。被上诉人质证认为，收款收据不是新证据，不予质证；证据二不是新证据，出租人身份不明，内容不真实，与本案无关。本院对上述证据经审查认为，李某某是以鹿角园市场的名义从事收取租金等经营活动，证据1不能证明上诉人交纳租金对象不是被上诉人，证据2无单位面积的租金价格，不能证明涉案门面租金的市场行情。
二审经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人邓某某因与案外人鹿角园市场门面的原整体承包人罗元军签订门面承租合同，租赁使用涉案门面。该门面承租合同约定，门面内部装修的一切费用均由上诉人自行负责，5年后甲方（即罗元军）按市场行情优先乙方（即邓某某）续租，如果甲方另找承租户，由甲方赔偿乙方装修费用。该约定系双方真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。罗元军与案外人益阳市朝阳综合经济开发区姚家湾资产管理委员会提前解除鹿角园市场整体承租合同后，被上诉人李某某与姚家湾资产管理委员会签订了整体承包鹿角园市场的承包合同。上诉人与被上诉人虽未再签订租赁合同，但上诉人仍占有使用该租赁门面，并按与罗元军门面租赁合同约定的租金标准向被上诉人李某某交纳租金，原审法院认定，被上诉人与案外人罗元军关于涉案门面的租赁合同权利义务发生转移，李某某由此取得罗元军与邓某某租赁合同中出租人的权利义务。该认定符合本案事实，本院予以确认。合同期届满后，李某某依法享有收回租赁物的权利或按市场行情优先邓某某续租的义务，邓某某依法享有按市场行情优先续租的权利或返还租赁物的义务。上诉人上诉称李某某不是门面承租合同的相对人，不是本案适格原告主体的理由不能成立，本院不予支持。租赁期满后，上诉人向被上诉人要求继续租赁门面，被上诉人提出租金按6万元/年。李某某不能证明6万元/年是租赁门面的市场行情租金和其尽到了将租赁门面按市场行情优先续租给上诉人的义务。邓某某提供的证据亦不能证明其愿意承租门面的租金符合市场行情，双方无法就继续租赁门面的租金达成一致，故原审判决双方解除租赁合同，由邓某某返还租赁门面给李某某，并按原租金标准交纳租金正确。至于邓某某上诉提出的退出租赁门面时对在租赁关系存续期间租赁门面新增的装修及附属设施处理的问题，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条规定，对于可以拆除的设施空调2台、立式冷藏柜4台、冰柜1台、电话5个、音响+VCD2个，由邓某某自行拆除，其余不能拆除的装修及附属设施归李某某所有，由李某某给予邓某某补偿。湖南恒永房地产咨询有限公司对租赁门面装修及附属设施作出的评估结论，系邓某某单方面委托，不能作为定案依据。根据本案实际情况，按公平原则，酌情认定由李某某补偿邓某某5万元装修损失。上诉人邓某某如恶意损坏租赁门面、装修等，应承担赔偿责任。邓某某此上诉理由部分成立，本院对其有理部分予以支持。原判对此处理不当，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持益阳市赫山区人民法院（2008）益赫民一初字第X号民事判决第一、二项，撤销第三项；
二、邓某某在腾退门面的同时应将租赁门面内不能拆除的装修及附属设施交付给李某某，李某某在收到门面后十日内支付邓某某5万元；
三、驳回邓某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费及反诉费共计6720元，由邓某某负担4368元，李某某负担2352元。
本判决为终审判决。
审判长蔡海鹰
审判员夏蓉
代理审判员吴斌
二００九年六月三日
书记员夏羚羚
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