上诉人（原审被告）陈某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人张宝，河南国银律师事务所律师。
委托代理人李金峰，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人郑丽君，河南商都律师事务所律师。
委托代理人郑承斌，河南商都律师事务所律师。
上诉人陈某因与被上诉人王某某租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2008）管民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于二ОО九年二月十二日公开开庭审理了本案。上诉人陈某的委托代理人张宝，被上诉人王某某的委托代理人郑承斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年3月20日，郑州市管城回族区X乡X村九组（以下简称曹乡X组）与王某某签订《土地承包合同》一份，主要约定：一、曹乡X组将东地十九连院内的土地承包给王某某供其养殖或其他使用；二、王某某承包的土地不得买卖或作其他用途；三、承包费每年1000元共计x元，分四次付款，四、合同履行中，如遇到国家或集体征用土地时应以大局利益为重，地面附属物归集体所有，新栽的树木归王某某所有，土地赔偿归曹乡X组所有，合同自行终止；五、合同生效后任何一方不得擅自变更或终止，否则违约方必须向对方支付违约金。如遇到特殊情况需要变更或终止合同时，必须经双方协商一致；六、合同有效期为20年。自2002年3月20日至2022年3月20日止。协议签订后，双方依约履行。2003年7月7日,王某某和陈某签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、王某某将南曹村东地十九连院院墙以内所有房屋及院出租给陈某，于2003年7月交付使用；二、房屋租赁期为10年，即从2003年7月10日至2013年7月10日为有效期，租金为前两年每年两万，以后为每年三万，每半年交房租一次；三、合同签订后，王某某应在10天内在院内新建车间用房约400平方米及把院内所有房屋进行整修，第二年即2004年12月30日前再建400平方米车间；四、本合同有效期内，遇有国家建设需要终止合同时，应提前三个月通知陈某；五、本合同有效期内，如有单方违约，由违约方向对方赔偿违约金三万元整。2007年11月30日，陈某与常铁柱签订租赁合同一份，合同主要约定：一、陈某将原十九连院内的场院及院内土地、建筑物租赁给常铁柱有偿使用；二、房屋租赁期为6年，即从2008年2月10日至2014年7月10日为有效期，租金为每年伍万元，半年一付。三、在租赁期内双方均不得单方变更或解除合同，国家征地、天灾、不可抗力除外;四、在租期内，常铁柱不得私自拆除院内房屋，如因生产需要常铁柱可作适当改造、改建，合同到期后常铁柱所作改造或改建无条件归陈某所有。综上，王某某与南曹九组协议签订后，又在上述土地上自建车间用房，承租给陈某使用，陈某又将该土地及房屋转租给第三人常铁柱使用。后因违法用地被查处，引起争诉。在诉讼中，王某某放弃诉讼请求第二项要求陈某对租赁物恢复原状的诉讼请求。
另查明，涉案承包、租赁物十九连院的土地性质为农用地，王某某承包该土地及地上附属物的用途为养殖。
原审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同，为无效合同。本案中，涉案租赁物所占用土地为农用地。《中华人民共和国土地管理法》规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案南曹九组将涉案土地承包给王某某使用，该土地性质为农用地，而王某某在该土地上用于非农业建设，后又将该土地租给陈某，且在上述土地上建造车间用房。故王某某、陈某于2003年7月7日所签协议违反了法律的强制性规定，应认定为无效。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该院判决：原告王某某与被告陈某2003年7月7日所签《协议》无效。案件受理费550元，由王某某负担275元，陈某负担275元。
宣判后，陈某不服，向本院上诉称“《房屋租赁合同》乃双方基于真实的意思表示签订的合同，合同的主要目的和主要内容在于确定双方的租赁法律关系，即王某某享有承包权的地及地上房屋出租我。双方签订的合同第六条约定“王某某在10天内新建车间用房……”，由于王某某在没有办理农用地转用审批手续的情况下做出这样的承诺，导致该条款违反国家法律的强制性规定。《合同法》第五十六条指出：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案在确定租赁关系的合同中，对于第六条的约定，并不是合同的主要条款，该条的违法只能据此确定本条无效，而仅仅是合同第六条的无效，并不影响整个租赁合同的成立和生效，更不能否认王某某与陈某之间的租赁关系的合法有效，因此一审法院确认整个租赁合同无效是不正确的。基于促进交易，尊重和保护合同双方的意思自治，应尽量确定基于合同所要成立的主要的法律关系等”。请求：1、撤销原判。2、驳回王某某的诉讼请求，确定双方签订的《房屋租赁合同》有效；3、诉讼费用由王某某承担。
针对陈某的上诉理由，王某某辩称：陈某称“一审法院确认整个租赁合同无效是不正确的”的上诉理由不能成立。首先，陈某认为“《房屋租赁合同》乃双方基于真实的意思表示签订的合同，合同的主要目的和主要内容在于确定双方的租赁法律关系，即王某某享有承包权的地及地上房屋出租给陈某”是对合同错误的理解。纵观双方签订的《房屋租赁合同》第一条、第二条、第三条、第六条、第七条等主要条款均为与房屋有关的条款，与陈某理解的“王某某享有承包权的地及地上房屋出租给陈某”不同。其中第一条约定：王某某将南曹乡X村东地十九连院、院墙以内所有房屋及院出租给陈某使用；第六条还约定合同签订后，王某某应在10天内新建车间用房约400平方米及把院内所有房屋进行整修，第二年即2004年12月30日前再建400平方米车间。合同签订后，双方又口头约定由陈某自己建造原约定由王某某建造的房屋。恰恰就是2008年4月25日，陈某再次擅自在院内挖池、建池，并任意建设房屋等增设他物时，受到郑州市管城回族区X镇建设发展中心的查处。而该块土地使用性质已被一审法院查明为农用地。因此，该合同改变了土地使用用途而被一审法院认定为无效并无不当。再者，即使诚如陈某理解的“王某某享有承包权的地及地上房屋出租给陈某”、“地上房屋部分无效，并不能影响其他部分，即地的出租的效力”事实上也是错误的。王某某作为承包土地的一方以不符合法律和国家政策规定的方式出租转包所承包经营标的物、即土地的，或者陈某违反法律的强制性规定再次以出租方式进行土地流转的，同样是无效的行为。王某某作为承包方未经发包方同意，转包出租承包经营标的物的，人民法院依据最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第14条之规定应当认定该转包行为为无效行为。王某某作为承包方转包承包经营标的物时，还违反《中华人民共和国土地管理法》关于“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定的，人民法院依据最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》第15条之规定也应认定其转包出租行为无效。陈某作为受让方将王某某作为承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方即王某某的同意，这是《农村土地承包经营权流转管理办法》第13条之强制性规定。因此，陈某作为承包土地的受让一方以不符合法律和国家政策规定的方式，即未经王某某同意，再次出租转包所承包土地给第三人常铁柱，是违反法律的强制性规定再次以出租方式进行土地流转的行为同样是无效的行为。无论是基于合同之本意，还是基于陈某之理解，一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，对本案的判决是正确的等。请求驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：2003年7月7日,王某某和陈某签订《房屋租赁合同》的内容改变了土地的用途，因违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定而无效。陈某请求确认《房屋租赁合同》有效没有法律依据。故其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由陈某负担。
本判决为终审判决。
审判长任一鸣
审判员陈某
审判员崔凤茹
二○○九年三月十七日
书记员周国华
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
