不应撤销的房屋所有权证——对一起房产登记颁证管理案的评析

    夏清华和其父夏长山都系武汉市木材防腐厂的职工。1992年，夏长山获得武汉市木材防腐厂分给一套二室一厅的居住房屋，建筑面积59点53平方米，房号为翠微路16号3—2—4室(简称A房屋)，由夏长山夫妇带其子夏清华的一家三口共同居住。房改初期，夏长山购买了A房屋的60％产权。1997年，武汉木材防腐厂采用集资方式筹集资金再为职工建筑居住房屋。夏清华被武汉市木材防腐厂确定为具有集资参入资格。交款通知发出后，夏清华之妻即监护人杨美华因在家中明确表示因没有钱不参入集资。夏长山考虑夏清华夫妻困难，决定将已享有的A房屋60％产权让给夏清华夫妻，由夏清华夫妻出资购买A房屋40％产权；自己(指夏长山)筹资交纳集资建房款。1997年5月7日，武汉木材防腐厂开出“收到夏清华购房款三万元"的收据。房屋建成后，武汉木材防腐厂交给夏清华一套二室一厅的住房，建筑面积60．91平方米，门牌号码为翠微横路16号建厂红楼1—2—1室(简B房屋)。房改进入完全产权出售时，夏长山于1998年6月17日向武汉木材防腐厂提交一份书面换房申请，要求将自己的A房屋与夏清华的B房屋互换。1998年6月19日，武汉木材厂制定出的向职工出售自管公有住房方案，获得武汉市住房制度改革委员会办公室批准。在该方案实施过程中，武汉木材防腐厂出售A房屋按夏长山应享受的优惠条件计算，收取夏清华之妻杨美华交纳购买A房屋40 9／6产权的房款；出售B房屋按夏清华应享有的优惠条件计算收取了房款并将出售房屋的情况登记在武汉市标准价房交易立契清册上。1998年10月，武汉木材防腐厂为购房职工申办房地产权属证时，根据夏长山提出的换房申请，在办证资料即武汉市标准价房交易立契清册上将A房屋的产权人填写为夏清华；B房屋的产权人填写为夏长山。该清册上填写的价款、房屋面积、房屋坐落的地址、身份证号未作变更。武汉市房产管理局(简称市房产局)受理武汉木材防腐厂为职工申办房屋产权证的事项后，经审查，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记办法》(建设部第三步7号令)、《武汉市房产管理条例》及房改政策的规定，将B房屋的产权登记在夏长山名下；A房屋的产权登记在夏清华名下，并向夏长山颁发了B房屋产权证书；向夏清华颁发了A房屋产权证书。

    二、当事人的陈述

    原告夏清华的监护人称：夏清华是武汉木材防腐厂的职工。1997年，单位集资建房，夏清华获得购房资格，因没钱购房，由夏清华之兄夏清国出资3万元购买该房屋并居住至今。2003年2月，夏清华的父亲夏长山去世，夏清国才知道该房屋在产权登记过程中父亲生前申请将夏清华的名字改为夏长山名字申办产权登记手续，夏清华和夏清国没有在申请书上签字同意。武汉木材防腐厂将该房售出是按夏清华应享有房改政策的待遇计算收取价款，报武汉市房地产管理局办理了房屋所有权证。由于该局不严格审查，导致夏清华的合法权益受到侵害。请求法院撤销市房产局颁发给夏长山的该房屋的所有权证。

    被告市房产局称：接到起诉状后，对讼争的房屋所有权证，我局又作了认真审查，仍发现原颁发的房屋所有权证的主要证据充足、程序合法。关于房屋产权的享有主体，在房改中，由武汉木材防腐厂和购房人决定。故请求法院公正判决。

    第三人王翠兰(夏清华之母)、夏燕华(夏清华之姐)、夏菊华(夏清华之姐)称：夏长山取得市房产局颁发的B房屋所有权证，成为B房屋的产权人，是家庭内部父与子作出房屋互换行为的结果。该房屋互换经家人协商同意后实施的，其意思表示真实。夏清华虽获有分房资格，但B房屋是夏长山向他人借款所购，并非夏清国出资所购。房产管理机关接收申请对B房屋予以登记，发证。其颁证行为应当合法有效。B房屋所有权证颁发后，夏长山将借款已偿还，至夏长山去世前家庭内从未因房屋发生纠纷。夏清华的监护人所述事实及请求明显没事实根据。夏清华的起诉亦已超诉讼期限。请求法院依法驳回夏清华的诉讼请求。

    第三人夏清国称：我与夏清华是同胞兄弟。夏清华在武汉市木材防腐厂工作20多年。由于其患有精神病，长期在家休患，家庭经济不宽裕。1997年，武汉木材防腐厂根据工作年限分给夏清华一套集资房。由于夏清华没钱购买，准备放弃，父亲认为集资房比商品房便宜，劝我买下给我之子结婚用，为此，我便四处筹措，借了3万元购买该房屋。2003年2月父亲去世，我才知道该房业主是父亲。我认为该房是我出资购买，产权应登记在夏清华的名下。请求法院支持夏清华的诉讼请求。

    三、审理情况

    区法院认为，市房产局依据法律、法规的规定，具有依行使对其辖区范围内的房屋进行房屋产权登记，颁发房屋所有权证的行政职能。市房产局受理了武汉木材防腐厂的房改房办证申请后，对武汉木材防腐厂提供的不实房改房办证申报材料，未严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》(建设部令第57号)的规定，进行认真地审查核实，导致登记、颁证事实不清，证据不足，程序不合法，其违法颁证的行政行为应予撤销。武汉木材防腐厂在办理房改房的办证申请中，提供名不符实的虚假资料，致使房产管理局违法颁证，对此应承担相应的责任。王翠兰、夏燕华、夏菊华述称：该房屋由夏长山出资购买；夏清华起诉的主张已超过诉讼时效。经审查，夏长山是否出资购房属民事审查范围，有关诉讼时效的述称，武汉市房产管理局颁发出的房屋所有权证，原告并不知道颁证时间和权证中的内容。依照法律规定，原告起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。王翠兰、夏燕华、夏菊华述称原告诉讼已超过时效，缺乏事实依据。区法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1、3条的规定，判决撤销市房产局于1999年7月9日颁发夏长山的房屋所有权证。

    四、评析意见

    准确认识市房产局向夏长山颁发房屋所有权证行为的合法性，是决定法院判决正确与否的核心内容。行政诉讼法第五条规定“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”根据该法第五十四条第(一)项的规定进行认识，具体行政行为合法主要体现在三方面：一、证据确凿；二、适用法律、法规正确；三、符合法定程序。本案审查的具体行政行为是市房产局向夏长山颁发B房屋所有权证的行为。行政诉讼中，各方主体对市房产局向夏长山颁发B房屋所有权证的行为，在适用法律、法规方面；遵循的法定程序方面，没有产生争议。对该行为的合法性问题，发生不同的认识，集中在事实证据方面，即武汉木材防腐厂应夏长山请求，在申请办理房产登记时，为将B房屋登记在夏长山名下，是否提交了虚假的办证资料。依据区法院审理已认定的事实，对照房改规定和房屋登记规定进行分析，得出的情形是：(一)A房屋、B房屋进入了房改的出售范围。A房屋、B房屋是武汉木材防腐厂分别在90年代不同时期内建造的职工福利房，属该厂的自管公有房屋。房改售房规定中规定“出售范围：武汉市公有住房除无法确定产权的房屋，委托代管的房屋，属保护文物，优秀历史建筑房屋，危险房屋，违章建筑，经市人民政府确定不宜出售的房屋不能出售外，其它均可出售。”A房屋，B房屋排除在列举式不能出售的房屋范围外，属可出售的房屋。(二)夏长山、夏清华具有购房改房的资格。武汉木材防腐厂按福利分房的形式，将A房屋分配给了夏长山，B房屋分配给了夏清华。夏长山夫妇成为A房屋的合法承租住房，夏清华夫妇成为B房屋的合法承租住户，房改售房规定中规定“售房对象，凡是有武汉市城镇户口，已合法租住或单位调整分配的属于出售范围内国家直管和单位自管公有住房的住户或职工(统称承租住户)，都可以购买现在租住公有房。”夏长山是A房屋的承租人，应当具有资格购买A房屋。夏清华是B房屋的承租人，应当具有资格购买B房屋。(三)夏长山、夏清华各自购买房屋的面积都在控制面积内。夏长山取得的A房屋，建筑面积59．53平方米。夏清华取得B房屋，建筑面积60．91平方米。房改售房规定中规定“面积控制(1)按户籍人口控制。即以城镇户口为依据，户人均建筑面积新房20平方米、旧房30平方米。家庭独生子女、30岁以上未婚青年可按2人计算；(2)按职级控制。科级及科级以下干部、职工75平方米，处级干部100平方米，局级干部130平方米。”夏长山夫妇和夏清华

    夫妇一户三口，都是武汉市户籍。夏长山、夏清华都是武汉木材防腐厂的职工，无论选择面积控制规定中哪一种控制标准，夏长山获得的A房屋，夏清华获得的B房屋，建筑面积都未超过控制标准。(四)武汉木材防腐厂出售A、B房屋计收实际出售房款所适用的依据正确。1992年，武汉木材防腐厂将A房屋分配给夏长山承租。房改初期，夏长山依当时房改规定购买了A房屋60％产权。1997年，武汉木材防腐厂将B房屋分配给夏清华承租。随着房改的深入，国家对公有房屋开展了全部产权出售，作出的折扣政策是“(1)承租住户购买租住公有住房，按承租人夫妇双方1992年以前的工龄之和乘以工龄折扣额折减。(2)旧公有住房出售按使用年限成新折扣，平均每年折旧率为2％。(3)承租住户购买租住公有住房，对其负担价予以折扣(1998年现住房折扣率为3％，以后每年降低1％)。(4)承租住户购买租住公有住房，一次性付款按实际售价折扣20％。(5)承租住户购买租住公有住房，一户只能享受一次折扣政策优惠。”夏长山和夏清华因存在工龄长短的区别，所获得折扣优惠不同。夏长山又已购买A房屋的60％产权。武汉木材防腐厂只得在出售A房屋时，依据夏长山享有的优惠政策计算出实际售房款，收取由夏清华之妻交纳购置A房屋余下40％产权的房款；出售B房屋时，依据夏清华应享受的优惠政策计算出实际售房款，收取夏长山交纳购置B房屋产权的房款。武汉木材防

    腐厂计收A、B房屋的实际出售房款，未损害出售人(国家)的利益，购买人对交纳的房款亦未提出异议，表明该厂计收的实际出售房款是正确的。另则，依据折扣政策第(5)的规定，夏清华只能享受购买一套房改房的优惠政策。(五)夏长山与夏清华进行的是房屋产权互换，并是各方当事人的真实意思表示。1997年，武汉木材防腐厂采用集资方式再建职工居住房屋。夏清华被确定具有参入集资的资格。夏清华之妻既监护人杨美华在家庭中表示：“没钱，不参入集资”。夏长山考虑到夏清华夫妻的困难，决定将以购买的A房屋60％产权让给夏清华夫妻，由夏清华夫妻出资购买余下由武汉木材防腐厂持有的40％产权；自己(夏长山)筹资交纳集资款。1998年6月17日，夏长山向武汉木材防腐厂提交了一份书面换房申请，要求以自己的A房屋，与夏清华的B房屋进行互换。武汉木材防腐厂收取了由夏清华之妻杨美华交纳购买A房屋余下40％产权的房款；由夏长山交纳购买B房屋产权的房款。该事实表明，(1)夏长山提出的是房屋产权互换，不是房屋的使用权互换。(2)夏清华夫妻是收益者，仅出40％房款获得A房屋的全部产权；(3)A房屋60％的房款和B房屋100％的房款全部由夏长山已负担；(4)夏清华的监护人杨美华为购买A房屋40％的产权到武汉木材防腐厂交纳房款的行为，是表明其同意夏长山提出互换房屋意见的真实意思表示的具体体现。夏长山和夏清华实施房屋产权互换，不是法律、法规禁止的行为。(六)武汉木材防腐厂提交的办证资料真实。武汉木材防腐厂收取了A、B房屋出售的房款后，根据夏长山提交的换房申请；夏清华的监护人杨美华到厂交纳房款的事实，在办证的资料上将A房屋的产权人夏长山变更为夏清华；B房屋的产权人夏清华变更为夏长山，资料上填写的出售房款、房屋面积、坐落地址、身份证号码未作变更，并不违背客观真实。夏长山和夏清华进行的权属互换，只能理解为是房屋产权互换。夏长山在提出互换申请前，夏长山在房改初期已购买了A房屋的60％产权；并筹资以夏清华之名交纳了建B房屋的集资款。武汉木材防腐厂收到夏长清的互换房屋申请后，出售A房屋的40％产权仍按夏长山享有的优惠条件计收房款，出售B房屋的产权按夏清华享有的优惠条件计收房款，表明厂方同意在A、B房屋完全产权出售后，由夏长山与夏清华实施房屋产权互换。既是房屋产权互换，原夏清华的B房屋互换到夏长山名下除变更姓名外房屋面积、地址、层次、售房款等均不能变更。武汉木材防腐厂在办证资料上应当变更的内容仅是产权人姓名，身份证号码；其他内容不能变更，变更了就会与事实不符。身份证号，厂方

    未随产权人姓名进行变更，说明是厂方的疏忽，可以申请补正。姓名是代表人的主要符号，产权人姓名变更准确了，产权互换不会受到影响。(七)市房产局将B房屋产权人登记为夏长山，A房产权人登记为夏清华符合客观事实。房改政策规定“已出售的自管房公有住房，可由单位集中申办房地产权属证件。”《城市房屋登记管理办法》(建设部)第二十七条规定“登记机关对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚，产权来源资料齐全的、初始登记、转移登记、变更登记、他项权证登记应当在登记后的二个月内核准登记，并颁发房屋权书。”市房产局收到武汉木材防腐厂为购房的夏长山、夏清华等职工申办房地产权属证件而提交的相关资料后，进行审查的内容，正是上述第二十七条规定中的内容即权属是否清楚，产权来源资料是否齐全。从法院审理作出的认为理由看，武汉木材防腐厂为职工申办权证提交的资料齐全。区法院只是认为在关于夏长山申办B房屋权证资料上仅将产权人姓名夏清华变更为夏长山，其它内容未变更，属提交了名不符实的虚假材料。产生此种认为，只能说明未分清互换房屋的使用权还是产权。是否虚假，是决定着房产局颁证行为的合法性。前述的第(六)项分析的情形是：武汉木材防腐厂为夏长山申办权证提交的资料内容真实。资料内容真实，证实了夏长山申请登记B房屋，权属清楚，产权来源资料齐全。市房产局将B房屋产权登记在夏长山名下；A房屋的产权登记在夏清华名下符合客观事实。

    综上所述情形，应当认定市房产局向夏长山颁发B房屋所有权证的行为合法。夏清华起诉的诉讼请求，不应当支持。

作者：胡荣 倪笃志