浅析消费者在商品房交易中的知情权

随着我国社会主义市场经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产行业的快速发展推动了我国城市建设投资。鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，住房消费市场已成为市场经济一个重要组成部分。然而，我国现有的法律法规还很不完善,故消费者的权益应当受到法律的优先保护。

    商品房买卖中消费者知情权的法律保护

    商品房买卖中出现了问题, 侵害了消费者的切身利益，严重影响了消费者的正常生活，不利于社会稳定，使消费者购买商品房的积极性受到严重挫折，阻碍了房地产行业的健康发展和国家鼓励消费、刺激消费、拉动房地产业增长的战略方针。为此，商品房买卖中消费者要充分享有权利和行使权利。

    （一）知情权及其行使

    知情权有广义与狭义之分。广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权利，又属于私法意义上的权利，既包括抽象的权利又包括具体的权利，既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等。狭义的知情权，就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的一项权利。司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉的权利。本文所探讨的知情权主要是从私法意义上进行阐述的。消费者依法享有该权利及行使该权利、该权利受到保护时而给消费者带来的应有的利益。由于依法享有、依法保护带来的利益，所以权益必须是正当的合法的，也是必须要受到保护的。1993年颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）首次提出知情权的概念，该法第八条规定：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的，由因家指认其主体地位和保护其消费权益的个人。只有自然人才能成为最终消费的主体。《消法》规定的消费者七项权利应当完全适用于房地产消费者。这七项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。因此，“知情权”在购房过程中的体现也有其特殊性。

    （二）消费者在商品房买卖中应享有的权利义务

    1.合法性的知情权。主要包括开发商主体资格的合法性和开发项目的合法性。就前者而言，购房者有权查看开发商的企业法人营业执照原件及相关的资质证书，以确定开发商是否具有房地产开发经营资格和相关的资质级别；就后者而言，购房者有权审查开发商所开发项目的合法手续及有关的法律文件，即要求开发商出示所建项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、土地使用权证和销（预）售许可证，即是否“五证”齐备。如果是现房，可以要求开发商出示产权证以代替销（预）售许可证。市场经济反映了商品的自由交换，市场经济的秩序要靠法制来维持，完全放任和完全自由是不可能的，必须在一定的条件下开展竞争。因此，很难想象在一个到处欺骗消费者，生产者不顾消费者而只求赢利的市场经济的环境中，其秩序能够正常。只有消费者的权益得到切实有效的保护，市场经济秩序才能建立起来。 

    2.房屋交付时的知情权。购房者有权在房屋交付时，要求开发商出示建设工程竣工验收备案表、房屋的正式测绘数据、住宅质量保证书、住宅使用说明书，验收双方检查合同中约定的交付条件是否具备，如开发商不履行上述交房义务，购房者可以拒绝接收房屋，要求开发商承担逾期交房的违约责任。

    根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款的规定，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致。根据建设部建房（1998）102号文的规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示的内容，其目的就是为了保证购房者的知情权。那么同样值得购房者关注的设计规划图也应为其设定公示要求，整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区竣工验收时所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多的负重。在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房者，而不能以保护开发商的商业秘密而拒绝购房人的正当合理要求。更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房者也有保守其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济。其以商业秘密为由不予向特定的合同相对方即购房者提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。

    3.销售中介代理机构应承担的义务。为了保护消费者的利益，法律对消费者赋予了各种权利，这里所说的消费者权利，不仅包括《消法》规定的消费者法定的一般权利，而且也包括消费者根据其他法律或与经营者签订的合同而享有的权利。一个对自己和社会负责的消费者，应当知道自己享有哪些权利，如果在自己的合法权益受到侵害时，依法维护自己的权利，与侵害消费者利益的行为进行斗争，不仅是他的权利，也是其对社会的责任。权利是受法律保护的利益，当法律对消费者的权利进行界定后，对这种受法律保护的利益的侵害，便是违法行为。如果消费者对于自己的权利漠不关心，听任经营者侵害而不进行维护，则消费者不仅是对自己的失职，也是对社会的不负责任。德国伟大的法学家耶林曾经说过：“这种维护是对受到攻击的具体的权利的保护，不但是权利人对自己的义务，而且是对社会的义务”。消费者对自己权利的放弃，便是对经营者违法行为的纵容和奖励，此时，受到损害的不仅仅是消费者自身的利益，而且社会的公共利益、法律秩序将会因消费者对权利的放弃而受到破坏，经营者会因消费者的软弱而变得更加肆无忌惮。因此，每一个消费者要尊重自己的权利，每一个消费者都有义务维护自己的权利。据调查，由于从事房地产经纪活动投资少，风险小，在经济利益的驱动下，一些中介机构只有“咨询信息服务”，也不具备法规规定的一定数量的执业经纪人，他们利用打擦边球的方法，擅自从事房地产经纪业务，有的根本无任何证照，租个写字间，就擅自无照经营。

    4.房地产设定抵押事实的告知义务。消费者购买商品房的主要依据是商品房广告，其中带有很大的诱惑性，有的开发商在广告宣传中承诺小区内设有网球场、健身(房)场、中心花园、娱乐设施；有的开发商在广告中宣称“15年赚回一个铺”含有升值或投资回报的承诺；有的开发商在广告中用“风水宝地”或封建迷信等不健康内容误导消费者。消费者正是听信了这些诱人的广告宣传为之所动，于是与开发商签订了《商品房预售合同》,等到消费者住入房屋，开发商故意处置购房者的权利进行欺诈。如出卖人未告知买受人已将该房屋抵押给第三人，或者出卖人又将该房屋出卖给第三人。未经购房人许可抵押他人房屋产权，显然构成欺诈，但“一房二卖”是否构成欺诈则应具体分析。开发商与购房者达成退房协议并办理完退房手续后再行出售房屋，一般不构成“一房二卖”；在未与购房者签订退房协议，开发商违反商品房商销性的，构成欺诈。商品房的商销性是指房屋具有依法可以销售的性质。我国现行法律对商品房开发销售实施严格的审核制度，应推定开发商明知上述审核制度的严格规定。如果开发商尚未取得但声称取得了房屋销售必备手续的，即构成销售商品房的欺诈行为。司法解释第九条采取不完全列举方式规定了开发商违反商销性的三种情况，即故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。广告宣传资料内容不实曾引起较多的商品房买卖纠纷，但广告宣传资料不实是否能认定构成欺诈，须结合个案情况作判断，不宜一概认定或否定构成欺诈。在法理上，无论商业广告或宣传资料是否构成要约，一旦购房者与开发商签订房屋买卖协议，开发商制作且购房者信赖的广告及宣传资料即构成房屋买卖合同的重要组成部分。如果开发商制作、发布虚假广告宣传资料，亦可能因其所销售商品房不符合商销性或适应性而被认定欺诈。例如开发商称楼前建造一座3000平方米花园，但隐瞒了开发商并未取得该花园占地使用权的事实，即可构成欺诈。如果开发商依法拥有该花园占地的使用权，但在消费者入住后即申请在花园所在处建造新楼，或将该花园占地转让他人以建造楼房，则构成违约而非欺诈。

    5.格式合同条款的合理性合法性的知情权。由于商品房买卖中使用的合同文本基本上是格式合同文本，因此购房者有权要求提供格式合同文本的开发商就合同的内容作具体的解释，对不明确的部分加以明确，对不合理的部分加以修改，对不合法的部分加以删除，对于免除或者限制其责任的条款加以说明。“以诚信为本”是消费者对经营者最基本的要求，随着现代商业竞争的日益激烈，大多数商品经营者都能够做到诚信经营，但是也有极个别的商家却以种种手段对消费者进行欺诈。

    房地产开发商普遍存在着合同订立和履行中的违法违规行为：（1）签订商品房买卖合同时,不按规定向消费者出示有关法规或规范文本, 由于消费者不懂购买商品房的合同,容易掉进房屋开发商设下的单方拟定的格式合同陷阱。（2）合同中未包含法律法规规定的内容。（3）隐瞒事实真相, 误导商品房购买者签订有损消费者合法权益的合同。（4）商品房开发企业、中介机构不履行合同约定的义务，逾期不交房却不赔偿违约金。

    违反房屋买卖合同所含房屋适用性条款，也是房屋买卖纠纷的重要类型。适用性是指商品房应适合于当事人居住或者当事人约定的特殊用途。开发商若事先知道商品房不具有适用性，但却隐瞒真相或告知虚假事实，则可认定开发商构成欺诈。但若商品房缺陷在合理期限内能够消除，则可认定开发商迟延履行合同，并由开发商承担消除瑕疵的费用及迟延履行的损失赔偿责任，而不宜认定构成欺诈性销售。如果开发商按照假图纸或未经审核的图纸向购房者出售商品房，可认定为欺诈性销售商品房；但若开发商按照审核后的图纸销售商品房，后决定修改图纸，应承担告知义务并事先取得购房者同意，否则仅构成违约而非欺诈。

    例如：王某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案

    [基本案情]

    2002年9月9日，原告王某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼，称其在被告某开发建设总公司开发的海天小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重的“次、假、漏、裂”，严重影响人身安全和居住者的心理平衡。因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清“事故成因”再求对策。原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房的全部设计文件和施工阶段的原始记录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交海天小区16幢B端建筑物的全部设计文件和施工验收的原始记录。

    [裁判要旨]

某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质、所购房屋是否有使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情的权限。楼房的设计图纸和建设施工的原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知的范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅。为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第33条，《商品房销售管理办法》第7条、第16条、第19条，《机关档案工作条例》第21条等的规定，判决驳回原告王某某的诉讼请求。王某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判。

    我国房地产消费市场存在突出问题，而法律向房地产消费者保护倾斜的程度根本取决于经济发展水平和房产商品化程度。在我国当前住房制度改革还极不完善的情况下，既要注意到依法维护买房者的合法权益，又要考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，才能有利于促进房地产市场的健康发展。

吉林省长春市朝阳区人民法院：姜应林 朱红微