商品房买卖合同中欺诈的认定及其法律后果

    2000年8月，被告李太富以其个人名义通过出让方式取得营角上4号国有土地使用权，宗地面积540.72平方米，土地用途为商住。营角上4号商住楼（取名富康楼）于2000年10月开工建设，于2001年12月竣工，共建有10套住宅、13间店铺。在2001年8月至2002年12月期间，被告李太富以沙河乡房地产开发公司名义与原告黄天江等十三人签订《赣州市城镇商品房购销合同》，被告李太富并在合同开发企业法定代表人处签名，以住房每平方820元至960元、店铺每平方4200元—4600元不等的价格，将其自建房屋分别销售给原告等人。经查原赣州市沙河乡房地产开发公司属沙河乡政府下属集体企业，于1993年4月15日设立，1995年6月1日至2000年12月31日由被告李太富承包经营。由于该公司长期未开发经营项目，同时未参加2000年度房地产开发企业资质年检，2001年12月被江西省建设厅注销其四级资质证书，工商行政部门也于2002年1月27日公告吊销了该公司营业执照。对此，沙河乡政府进行了公告，声明沙河乡房地产开发公司营业执照、公章作废。原告购房后均对房屋进行了装修，并已居住使用，但被告一直未办好商品房产权证给原告。2003年12月18日，被告李太富书面通知原告办理集资房所有权证，遭原告拒绝，以致发生纠纷。

    【裁判】 

    2004年11月29日赣州市中级人民法院对本案作出了（2004）赣中民一初字第6号民事判决，判决以被告李太富使用明知已经废止的盖有沙河开发公司印章的商品房购销合同与原告签订商品房买卖合同，存在严重欺诈行为为由，确认双方签订的《赣州市城镇商品房购销合同》无效，原告黄天江等十三人按房屋现状返还已购房屋（含装修设备）归李太富所有，由被告李太富返还原告黄天江等十三人购房款及装修损失费共计2909117.30元，另外由被告李太富赔偿原告黄天江等十三人已交购房款50%的赔偿金，计人民币1144825元。

    【评析】

    本案为一例典型的因出卖人的欺诈行为而导致商品房买卖合同无效的案例，在本案的审理中涉及两个关键性问题的解决，一是商品房买卖合同中售房者欺诈的认定，二是欺诈的法律后果。《法国民法典》规定，欺诈应具备以下条件：①欺诈行为的存在。②欺诈行为应为一方当事人所实施。③欺诈行为对合同的订立具有决定性作用。在一定条件下，对涉及向对方当事人利益的情况保持沉默的，也可构成欺诈，此为消极欺诈。我国立法对欺诈的概念没有明确的规定，当前，对欺诈认定的主要根据是最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》），《意见》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。据此，我们认为欺诈的构成虚具备以下要件：（1）必须有欺诈的故意。此为认定欺诈的主观要件。所谓欺诈的故意，是指一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使对方陷于错误认识，而希望或放任这种结果的发生的心理状态。（2）须有欺诈行为。此为认定欺诈的客观要件。所谓欺诈行为，是指欺诈方将其欺诈故意表现于外部的行为，包括作为和不作为。作为的欺诈表现为故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况是他人作出错误意思表示的行为。不作为的欺诈，也即沉默是否构成欺诈，我国法律没有明文规定，但学界较为一致的观点认为，可借鉴外国国外立法的规定，有条件地承认沉默可以构成欺诈，只要一方当事人存在义务相另一方当事人陈述某种事实真相。（3）受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。这是认定欺诈的因果关系要件。所谓错误是指针对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。在本案中，被告李太富故意隐瞒其不具备房地产开发资质，更未取得商品房预售许可证的真实情况，并利用沙河乡房地产开发公司已经作废的《赣州市城镇商品房购销合同》书，使原告误以为被告具有相应得开发资质、被告所开发楼盘为商品房，进而与其签订了《赣州市城镇商品房购销合同》，完全符合欺诈的三个构成要件，所以可以认定被告李太富在本案的商品房买卖合同中存在严重的欺诈行为。

    那么商品房买卖合同中的欺诈行为会带来什么样的法律后果呢？首先是合同无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第2条规定: “出卖人未取得商品房预售许可证明，与买房人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”本案中，被告根本就未成去办理过商品房预售许可手续，所以原、被告双方签订的《赣州市城镇商品房购销合同》无效。对于无效合同的处理，应当返还财产，赔偿损失。对于赔偿损失部分，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;……”所以，在本案中被告除要承担返还原告购房款的责任外，还要承担不超过原告已付购房款一倍的赔偿责任。

作者：赣州中院 黄中林