广东亚美亚食品有限公司诉云南省民族贸易总公房屋买卖合同纠纷案

    原告（被上诉人）广东亚美亚食品有限公司。 

    被告（上诉人）云南省民族贸易总公司。 

    1997年9月7日，原、被告双方签订一份“南配楼转让合同”，该合同中双方约定：一、被告方将“南配楼”的所有楼房及土地使用权以人民币700万元转让给原告方；二、被告方须在1998年6月31日将房产证和土地使用证办妥交给乙方，因两证而影响乙方权益，被告方必须补偿原告方在本项目的一切投资（包括转让金及装修费用）；三、原告方按规定付款若超期付款将罚违约金。该合同签订后原告于1999年9月22日向被告支付了100万元的房款，双方以又于同日签订两份合同，其中一份“补充合同”，将付款时间后延，另一份“房屋房产使用权转让确认证明书”，被告将“南配楼”的产权以书面形式确认给原告。此后一直到1997年12月16日，原告因装修须办理《施工许可证》，与被告又达成一份“再次补充合同”，该合同涉及以下几个内容：一、将第二笔款项延至办理装修施工许可证后再支付；二、以前约定条款不变；三、再次补充合同具同等法律效力。该合同签订后，原告向被告支付了3万元的办证预收款，被告按约定为原告办理了装修的《施工许可证》之后，原告与他人签订了定价为2748465.10元的装修合同后开始第一次装修。在原、被告进行着上述行为的同时，“南配楼”因五华区人民法院生效的（1997）五法经二初字第252号民事调解书而成为执行标的物。五华区人民法院于1998年3月19日以（1998）执字第（113）号通知本案原告停止支付转让费给被告，并于1998年4月1日准备拍卖“南配楼”。因为上述情况原告停止装修，并于1998年4月2日到昆明市盘龙区公证处进行了保全证据的公证。被告于1997年9月22日至1998年8月3日先后退还原告购房款65万元。1998年12月4日五华区人民法院以（1998）五法执字第113号协助执行通知书将“南配楼”的所有权转移给原告，随后1999年1月6日由原告授权云南亚美亚经贸有限公司开始对“南配楼”进行第二次装修，并再次与他人签订了工程定价100万元的“室内装饰工程承包合同”。1999年3月19日云南省高级人民法院因本案被告方对（1998）五法执字第113号《民事裁定书》提出异议，向昆明市房管局产权监理处发出通知，要求其暂缓对“南配楼”产权证的发放，同时要求五华区人民法院暂缓对（1998）五法执字第113号《民事裁定书》的执行。1999年9月16日由本案被告作为原告与案外人就“南配楼”产权问题诉至五华区人民法院，五华区人民法院以（1999）五法民二初字第104号民事判决确认云南省民族贸易公司与案外人所签“联营购房协议”有效。2000年5月18日，被告领取编号为200020695号的“房屋所有权证”；2000年7月17日，昆明市房地产价格评估事务所接受盘龙区人民法院的委托，针对“南配楼”的装修等问题作出昆房评报字第（2000）第125号资产评估报告，得出房屋室内外装修评估值为472357元。2001年5月20日，因原告针对（2000）第125号资产评估报告提出异议，昆明市房地产价格评估事务所于2001年6月7日作出“补充说明”，针对“南配楼”的房屋室内外装修评估值还应在原报告的总价值上增加1119元；2001年5月25日，“广东亚美亚”与“云南亚美亚”同时出具说明，由“云南亚美亚”管理经营“南配楼”产生的房屋装修、租赁行为，其权利和义务全部由“广东亚美亚”承担和享有。 2001年6月29日，因“南配楼”已办理过户手续归本案被告所有，故五华区人民法院中止对（1998）五法执字第113号《民事裁定书》的执行。 

    [审判] 

    本案经昆明市中级人民法院审理认为：原、被告双方所签订的“南配楼转让合同”、“补充合同”及“再次补充合同”系原、被告之间在平等、自愿的基础上达成的一致协议，且合同签订时，双方均明知此时的被告尚未取得“南配楼”的合法所有权，依据相关法律，此时的被告可以事后追认权利，而原告此时享有期待权，故上述协议约定的内容及条款并不违背法律规定，双方因此所形成的房屋转让关系，依法成立并受法律保护。在合同的履行过程中，双方均应全面履行各处自的义务，原告方按合同预付了100万元的购房款，被告将“南配楼”提供给原告。但此后，因“南配楼”产权问题所引发的争议，原告依据法院的通知，停止支付购房款，而被告未能在约定期间内追认权利并按合同的约定为原告办理房产证及土地使用证，导致《南配楼转让合同》未能按《城市房地产管理法》第五章的规定办理登记手续。另、在被告取得“南配楼”的合法所有权后，双方已在此之前实际终止履行该合同。综上，《南配楼转让合同》属未生效合同，且合同未生效的过错责任是因被告方未在约定期间取得“南配楼”的合法所有权或依法处分权造成，故相关法律后果应由被告方承担。 

    关于原告所提工人看守“南配楼”工资及偿还剩余房款的诉请，因属“南配楼”产权问题所引发的客观事实造成，故上述诉请本院予以支持。 

    关于装修问题，针对“南配楼”的第二次装修虽由“云南亚美亚”具体实施，但“云南亚美亚”与原告属上、下级关系，且已作出授权说明，故原告享有此诉权。根据《南配楼转让合同》第三条第二款……因两证而影响乙方（原告）权益，甲方（被告）必须补偿乙方在本项目一切投资（其中包括转让金及装修费用）及相关的法律规定，原告要求被告赔偿装修款的诉请应予支持。 

    关于3万元的办证费用、2万元的收条问题及装修队的来往车费，本院认为，根据《南配楼转让合同》第二条，双方当事人只约定了房产证、土地证的办证费由被告承担，故3万元因属办理施工许可证费，应由原告自行承担。至于2万元的“收条”原告未能证明收款人“秦浩”为被告方人员；关于装修队的来往车费问题因本案装修已经评估。故针对上述款项的请求本院不予支持。 

    据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第四十四条第二款、 第五十七条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决如下： 

    一、解除原告广东亚美亚食品有限公司与被告云南省民族贸易总公司所签订的《南配楼转让合同》； 

    二、由被告云南省民族贸易总公司偿还所欠原告广东亚美亚食品有限公司剩余购房款35万元及利息（利息自1998年8月3日至2001年4月13日止，按银行同期流动资金贷款利率计算）； 

    三、由被告云南省民族贸易总公司赔偿原告广东亚美亚食品有限公司看守南配楼工人工资12000元； 

    四、由被告云南省民族贸易总公司赔偿原告广东亚美亚食品有限公司“南配楼”装修款473476元。 

    一审判决后，被告云南省民族贸易总公司不服，向云南省高级人民法院提起上诉。经二审审理判决：驳回上诉，维持原判。 

    [评析] 

    本案的案情虽然复杂，但双方主要争议焦点是要本案所涉合同及补充合同的效力问题。那么，不是标的物的所有权人或有处分权的人处分标的物的，其买卖合同的法律效力如何？这在审判实践中，历来是需要加强注意、认真领会的问题。 

    根据《合同法》五十一条之规定：无处分权人（无所有权、处分权受限制）处分他人财产，经权利人追认或无处分权人在订立合同后取得处分权的该合同有效。《合同法》第一百三十二条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。但是，要求标的物的所有权属出卖人，并不意味着只有所有权人才能成为出卖人，依法享有处分权人，也可以成为出卖人。但出卖人无所有权或依法处分权时，买卖合同的效力应结合其他条款及法律来认识——该买卖合同属效力未定的合同，因为，出卖人以标的物的未来可能取得的所有权体现在期货交易中，因而，对以未来可能取得所有权的标的物为客体的，不能认定合同无效。如出卖人在合同履行期限届至时仍未能取得标的物的所有权的，应适用合同履行不能的规定，追究出卖人的违约责任。 

    针对权力人的追认，如权力人予以追认的，买卖合同生效；如权力人未予追认的，处分人在订立合同后未取得处分权的，该合同无效，应发生无效合同的法律效力及双方返还因该合同取得的财产，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，如双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 

    结合本案来看，原、被告双方在明知被告尚未取得不动产标的物的合法所有权，但双方仍然在自愿的基础上达成了一系列的合同、协议，并确定了在合法所有权尚未取得时各自的权利义务，后虽经历了标的物发生纠纷、被告退还部分房款、原告又居于另一法院的拍卖、一度取得标的物的所有权、又确因被告对原告取得所有权提出异议而被暂缓发放产权证、最终，被告最后取得产权证。一系列的行为虽然曲折，但有一事实是清楚的，针对合同的履行，因被告在取得标的物的合法所有权前已退还部份房款，双方已实际中止履行。故针对本案实际情况，一、二审法院均认为：本案的房屋买卖，被告可以在事后追认权利，而原告在当时享有期待权，双方协议及合同约定的内容，并未违反法律禁止性规定，依法成立，并对当事人具有约束力，且受法律保护，被告人在约定期间未取得标的物的合法所有权，造成合同不能按约履行，对此承担法律责任。一、二审法院对此问题的处理符合法律规定，注重了在实践当中，对法律的正确运用。   

 黄红 金馨