房屋建筑面积测算规范介绍

发布日期：2009-11-29 作者：110网律师

房屋建筑面积测算规范介绍
   建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标, 它不仅为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发、房地产权属单位等提供必不可少的资料；同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据,关系到国家、房地产权属单位、开发商和个人的切身利益。建筑面积的测算不是一简单的技术事实行为，它是在法律规范的指导下，遵循一定的技术标准，并使用科学的测量技术手段，得出的一法定结果，是要产生法律后果的行为，上述测算的过程，从某种意义上也是经济利益的再次分配过程，比如，阳台面积的减半计算或者不减半计算的规定，直接决定了商品房买卖的双方的利益得失，而对于如此利益攸关的主要问题，我国的法律法规及其相关的标准规范之规定是凌乱不堪、含混不清的，理论界对于该问题的讨论研究更是少之又少，也许掌握话语权之流，更希望这种混乱状态的存在，所谓水清则无鱼，或曰正好浑水摸鱼。
　　一、建筑面积测算的法律规范及技术规范
   1．何为建筑面积，在一个工业与民用建筑物中能计算建筑面积的部分一般是指供人们生产、生活的活动场所，它应具有足够的活动空间、具备一定的使用功能。具体来说，第一：能计算建筑面积的部分必须能供人自由出入，成为人的活动场所，即所谓的“可上人”；第二：能计算建筑面积的部分必须满足一定的结构形式和尺寸的要求，如是否有顶盖？是否有围护？高度(层高或净高)是否满足要求？等等；第三：能计算建筑面积的部分必须有一定的用途，即“设计加以利用”，如居住、办公、储藏等。以上三个方面可以作为能否计算建筑面积的主要判断要素。
2．规制我国房屋建筑面积测算的法律除了《中华人民共和国测绘法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》原则规定外，有针对性的法规有：
《房产测绘管理办法》及其配套的部门规章或文件，如建设部建设部印发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房［１９９５］５１７号试行），《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)等通知。
   测量技术标准规范，先后有国家经委基本建设办公室（８２）经基设５８号《建筑面积计算规则》；《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）；1995年建设部发布的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程GJDGZ—101—95)；国家质量技术监督局2000年2月22日发布，2000年8月1日实施的《房产测量规范》（GB/T 17986.1—2000）；2005年4月15日，国家建设部和国家质量监督总局联合发布的《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)》。
   二、现行《建筑工程建筑面积计算规范》与旧标准的变化
   于2005年7月1日起开始实施的《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)》(以下简称“面积计算规范”)是现行的推荐性国家标准，是在1995年建设部发布的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程GJDGZ—101—95)的基础上修订而成的。“面积计算规范”的发布有两个显著的特征，首先，由以往的建筑面积“计算规则”上升为建筑面积“计算规范”，使其成为国家标准，地位得到提升，有利于规范的推行使用，更有利于建筑面积计算规定的统一。其次，“面积计算规范”从表现形式、条款设置和规定内容等方面均作了较大的调整，设置了专门章节解释和定义有关“术语”，保证了用词的准确和严谨，可以避免误解与争议；还增加了“条文说明”，对有关规定进行了较详细的阐述，便于理解和使用。
　　1.“高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。”这一规定几乎贯穿于“面积计算规范”的每一条款，这一规定也适当地扩大了建筑面积计算范围。如平板顶盖结构的面积计算按层高2.20m分界，以上全算，以下算一半；坡顶盖结构和场馆看台下在设计利用的前提下按净高2.10m和1.20m分界，2.10m以上全算，1.20m至2.10m算一半，1.20m以下不算。比原标准关于高度的计算范围要大，原标准中层高2.20m以内的部分是不计算建筑面积的。
　　2.“面积计算规范”取消了在无围护结构情况下，以“柱”来确定建筑面积的计算范围的做法，有无顶盖成为了判断是否计取建筑面积的重要条件，顶盖的水平投影面积也成为了面积计算的基础。如架空层的计算，“面积计算规范”规定“设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算”，而原标准规定则按柱外围计算全面积。又如雨篷的计算也改变了以往有柱、无柱的区分，改为“雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。”
3.“面积计算规范”中阳台的计算改变了以往关于封闭与不封闭的区分，改为“不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算”。这与原标准中规定完全封闭阳台计算全面积不同。但这项改动简化了计算，也避免了一些人为因素(如阳台后加封闭)造成的纠纷。
4.建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，按2.20m分界，以上全计，以下计一半。而对于有盖无围护的情况，“面积计算规范”规定“有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。”而“面积计算规则”中则有多种情形：(1)有盖有柱无围护的走廊、檐廊，按柱外围计算全面积；(2) 有盖无柱无围护的走廊、檐廊，挑出墙外宽度1.50m以内时不计算面积，挑出墙外宽度1.50m以上时按其顶盖投影面积一半计算面积。
5.“面积计算规范”规定“以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。”同时也对“围护性幕墙”与“装饰性幕墙”作了明确定义。而在“围护性幕墙”情况下，原标准是按幕墙龙骨内侧边线计算的，这样一来，计算建筑面积的范围略为扩大。
6.“面积计算规范”增加了“建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。”的规定。随着建筑节能技术的发展与推广，外墙设置保温隔热层的建筑物逐渐增多，但保温隔热层是否计入建筑面积一直未有定论。这一规定的明确也体现了“面积计算规范”充分考虑了建筑技术的发展对建筑面积产生的影响。
7.“面积计算规范”规定建筑物内变形缝，不分大小均合并计算。这与“面积计算规则”中区分缝宽，大于300mm的不计面积的规定不同，计算范围扩大了。
8.“面积计算规范”规定立体书库、仓库、车库无结构层的，按一层计算。这与原标准规定按承重书架或货架层计算面积有所不同，计算范围缩小了。
9.“面积计算规范”规定“建筑物内的设备管道夹层不计算面积”。这与原标准规定层高超过2.20m的设备管道层、贮藏室等计算全面积的规定完全不同，，计算范围缩小了。
10. “面积计算规范”增加了“设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。”的规定。
11.“面积计算规范”规定“自动扶梯不计算面积”，而原标准规定要计算。

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