自然人出租房屋需要办理工商登记么

案情简介
原告：夏某，代理律师刘陈、李红军，四川东荣律师事务所。被告：攀枝花市东区工商行政管理局。

原告夏某出租房屋数百平米，被被告攀枝花市东区工商行政管理局（以下简称工商局）发现后，该局于2005年4月20日，作出攀工商东经处字[2005]21号行政处罚决定书（以下简称《处罚决定书》），认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记，利用私有房屋从事租赁活动，因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定，对原告处以60000元罚款。

原告不复，提起复议，复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为，原告提起诉讼，一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为，原告不复提请上诉，二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由，撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。

本案争议的问题是：自然人出租房屋是否需要办理工商登记？

法律分析：

就现有法律规定来看，自然人出租房屋无需要办理工商核准登记，现简单分析如下：

首先、原告有权出租自己的私有房屋；

依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定，城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租，签订、变更、终止租赁合同时候，应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案， 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中，原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房，因此，原告有权依照上述法律的规定出租，无须经过工商行政机关核准登记

其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提，并非一切无照的经营行为都构成无照经营，经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。

工商登记属于行政许可行为，依照《行政许可法》的规定，行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据，因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定，并非是经营行为就得办理营业执照。

就目前法规、规章的规定来看，只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人，需要经工商行政管理机关依法核准登记，颁发营业执照后，方可开展出租活动，但这些规定已经在2004年被国家工商局废止，此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此，就现有法律规定来看，没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此，本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定，依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定，不够成无照经营，被告对原告实施行政处罚没有事实依据。

最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限，属越权行为；

依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定，国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作，省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作，房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定，工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定，房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定，工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管，无权实施行政处罚。

综上分析，本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据，属越权行政行为，违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定，应予以撤销。

李红军