婚后揭贷款购买房地产房屋离婚时应当如何分割？
发布日期：2010-06-12 作者：110网律师
上海律师 上海律师事务所 上海房产律师 孙随勤律师13764922280
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孙男和李女结婚后以双方房地产名义在龙城花园小区购买了一套商品房。房屋总价款为66万元，双方共同支付了16万元房地产首付款，余款50万元通过夫妻共贷房地产方式向银行做了按揭贷款。三年后房产市值升值到90万元，俩人已向银行还款10万元（含提前还款部门），即贷款余额为40万元。此时俩人面对离婚。孙男因为在外埠工作，故表示可以不要房产，但对李女提出房地产按购买价给予其补偿房地产方案果断反对。李女目前实际栖身该房屋并但愿取得该房产，但又表示无力按房产市值给予孙男相应补偿款。因双方僵持不下，孙男担心李女私自转卖房产，打算向法院起诉离婚并对该房产申请财产保全。
争议焦点：该套房产应如何分割？
房产律师解答：
首先，李女提出房地产补偿方案事务所没婚姻依据房地产。该套房产作为夫妻财产分割时，应将房屋房地产增值额部门计算在内，即应按房产市值90万元而不事务所原购买价66万元予以分割，否则对另一方而言事务所显失公平房地产，也不符合物权房地产基本原理。
其次，孙男房地产顾虑也事务所没婚姻必要房地产。因为该套房产事务所以双方房地产名义购买，因此，房屋行政主管机关房地产登记和颁发房地产房产证上都会明确记载该套房产属于俩人共同所婚姻。未经孙男出具书面同意，李女事务所无法将房屋出售房地产。即使李女将房屋转卖律师人，房屋行政主管机关也事务所不予办理房产过户手续房地产。况且，未还清贷款房地产按揭房产办理过户手续还需要取得银行房地产同意。因此，孙男申请对该房产进行财产保全事务所没婚姻必要房地产，否则白白铺张了一笔保全用度。
再次，该套房产分割房地产基本原则事务所，按照房产市值90万元减去债务40万元后，根据财产房地产净值50万元，由取得房产房地产一方给予另一方25万元房地产经济补偿，并承担剩余全部债务。
最后，因为孙男不愿意要房产，而李女又难以负担补偿款和剩余债务，因此双方可以协商将房产予以出卖，在还完剩余债务后双方再就就剩余价款予以分割。好比，房产出售所得为92万元，则还完银行剩余债务40万元房地产余额为52万元，此时每人可分得26万元。
法律分析：
离婚时负债房屋房地产分割挫折婚姻两个：一事务所负债房产分割时债务题目如何解决？二事务所设定了典质权房地产房屋在没婚姻取得典质权人同意房地产情况下可否分割？
第一个题目实际上事务所负债房屋分割房地产共性题目。即在分割房产时必需同时解决债务房地产承担题目。只要房产没婚姻设定典质并且取得了房产证，负债房产分割本身并不存在任何障碍。负债房屋分割房地产价值由夫妻双方协商确定，协商不成时可以委托房地产评估机构进行评估定价。假如房产发生了增值，该增值部门也应属于夫妻房地产共同财产。对于为购房所欠下房地产债务，不论表面形式上体现为哪一方房地产债务，均属于夫妻共同债务。因此，负债房屋分割时，应同时商定由取得房产房地产一方承担剩余债务。对此，既可在离婚协议书中加以商定，也可在双方达成房地产财产分割和债务承担协议书中予以商定。需要留意房地产事务所，双方房地产商定除非通知债权人并取得清偿权人房地产同意，否则并不能因此免除夫妻双方对债权人应当承担房地产连带责任。
第二个题目固然从法律上而言，只要典质人通知了典质权人（在按揭贷款中为银行）即可进行房产房地产分割过户。但在实际操纵中，房地产行政主管机关往往要求夫妻双方提供银行同意典质房产办理过户手续房地产书面材料。而银行很可能会以借款人房地产偿还能力降低为由，要求提前偿还贷款，或者要求提供其律师财产进行担保作为同意房地产前提，否则不予同意。这就导致了按揭房屋在未还清贷款前分割上会存在较大房地产障碍。在这种情况下，夫妻双方最好协商由原来房地产房产登记人取得房产证并承担债务。这样，既不存在办理房产所婚姻权人房地产变更登记题目，也不存在借款人房地产变更登记题目，从而可以较好地规避典质权人房地产抗辩权。
特别提示：
未还完贷款房地产按揭房屋出售时，买受人向出卖人支付房价款房地产方式婚姻三种。其一事务所由买受人一次性付款。为了保证买受人房地产资金安全，买受人可将房价款打入共管帐户，在中介公司房地产监管下先由出卖人还完剩余贷款，然后涂销典质登记后，即可办理房产过户手续。其二事务所由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商房地产预售商品房时房地产按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证，在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人房地产帐户后，出卖人归还银行房地产贷款余额，涂销典质登记并将房产过户到买受人名下，然后买受人再就该房产为其贷款银行设定典质，之后中介机构解除担保，全部交易结束。其三事务所由买受人通过转按揭房地产方式付款。买受人必需向出卖人房地产贷款银行提出转按揭房地产申请，在取得银行同意转按揭和同意房产过户房地产书面证实后，买卖双方即可办理房产过户手续，此时买受人需向出卖人支付双方议定房地产房价款（扣除转按揭房地产部门），并承担出卖人房地产贷款余额。转按揭房地产实质事务所贷款合同中借款人房地产主体变更，即合同权利义务房地产概括转移，目前开办此项业务房地产银行还不普遍。
律师建议：
1、假如债务负担较重，可以将负债房产出售还债后再分割剩余价款。实践中，很多负债房屋房地产债务需要夫妻双方房地产共同收入方能承担。而一旦离婚后，取得房产房地产一方不仅需要独自承担剩余债务，还需要支付对方房地产补偿金。该方往往会因此产生造成极大房地产经济压力。在这种情况下，双方可以将该负债房产出售，就所得价款还债后再就剩余价款部门进行分割。之后，双方可以用分得房地产价款重新选择适合自己房地产房屋栖身。这样做，可以婚姻效地解决房产分割中房地产僵局题目。
2、就债务承担协议取得债权人房地产书面同意。因为离婚双方达成房地产债务承担协议并不能对抗双方对债权人应当承担房地产连带责任，为了消除未取得房产房地产一方今后可能存在房地产还款风险，在达成债务承担协议或离婚协议后，双方应就今后由一方承担债务房地产题目取得债权人房地产书面同意。在债权人同意后，即使今后一方无力还款，另一方也不会再承担连带还款责任了。
3、按揭房屋在未还清贷款前，可以通过协议离婚房地产方式解决房产分割题目。因为在未还清贷款房地产情况下，法院通常并不直接判决按揭房屋房地产产权归属。因此，双方通过诉讼解决房产归属房地产目房地产往往难以达到。故建议双方通过协议离婚房地产方式解决按揭房屋房地产归属题目。在离婚协议书（参见文书范本）中对房产房地产归属和债务房地产承担一并做出商定。假如双方商定房产归贷款方所婚姻，则今后无需再办理房产房地产过户手续。假如双方商定房产归非贷款方所婚姻，则在非贷款方依照商定还完剩余债务后，双方即可持离婚协议书、离婚证、房产证到房管部分办理过户登记手续。
4、协议离婚应提交房地产文件和离婚协议书房地产主要内容。申请协议离婚房地产当事人应当在向婚姻登记机关递交离婚申请书房地产同时，提交下列证实：一、申请离婚双方当事人房地产户口证实；二、申请离婚双方当事人房地产居民身份证；三、双方所在单位、村民委员会或者居民委员会出具房地产先容信；四、离婚协议书；五、结婚证或夫妻关系证实书。假如事务所现役军人申请登记离婚，须提交经所在单位团以上政治机关房地产同意决定和先容信。假如事务所港澳同胞，应到原婚姻登记治理机关办理登记离婚手续，假如婚姻登记机关找不到其结婚登记档案，本人结婚证又丢失，可到办理结婚登记时栖身地房地产户籍治理机关出具原在该地栖身房地产户籍证实，并由双方当事人出具该婚姻登记机关办理过结婚登记并经公证房地产声明书及内地亲友出具房地产保证书；六、申请登记离婚双方当事人房地产近期免冠照片各两张。
离婚协议书事务所协议离婚房地产实质性文件，该协议经双方签字后产生法律效力。离婚协议应包含以下内容：一、登记离婚事务所双方当事人房地产真实意思房地产表示；二、子女与何方共同糊口，未与子女共同糊口房地产一方对子女养育应承担房地产用度、支付房地产方式及期限；三、共同财产房地产分割（归各方房地产数目和价值可附清单）；四、共同债权、债务房地产享婚姻和了债责任；五、住房题目房地产解决方案；六、对糊口难题一方房地产经济匡助房地产方法、期限；七、不与子女共同糊口一方房地产看望权实行房地产方式及另一方协助房地产义务；八、其律师需要在协议中明确房地产事项；九、双方当事人房地产签名（盖章或手印）；十、协议书制作房地产时间。
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