房屋质量保修期

发布日期：2010-07-21 作者：吴丁亚律师

其一：北京市建筑工程质量保修实施方案规定：建筑工程保修期从工程竣工核定合格之日起计算。在施工单位保修期内的由施工单位负责保修；超过施工单位保修期的，由房地产开发或房屋管理单位负责维修。建筑工程一年保修期是施工单位与建设单位之间的保修责任划分，施工单位保修一年后，再有维修是房地产开发或房屋管理单位的责任。建筑工程保修期，不应是购房者购房一年的保修期。购房者售房者另有约定除外。这里没有说明保修期限，按字面理解是与购房者约定的时间。
其二：按建设部“工程质量管理条例”有关规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：房屋建筑地基基础工程和主体结构工程，为50年；屋面防水以及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期和供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
其三：住宅质量保修期，它指的是房地产开发企业向用户交付商品住宅时，向用户承诺的在正常使用情况下住宅结构、各部位、部件质量的保修期限。国家建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修（即终身制）；正常使用情况下各部位、部件保修期限为：屋面防水３年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月。住宅质量保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。（这里起算时间为交付使用之日起算）
其四：国务院《建筑工程质量管理条例》。该条例第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（该年限可能会达到楼宇的使用年限）；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；(三)供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。” 因此，合同第十六条：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”，写的是房地产商开始承担保修责任的时间，而法定的保修时间的长度是“自竣工验收合格之日起计算”。购买人特别是购买尾房和现房的购房人在约定合同第十六条时，首先应注意一下作为合同附件的房地产商提供的《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间长度和起算时间。如果保修时间太短，可利用合同第十六条后的空行进行补充约定。如果购房人买的是非商品住宅，则应按合同该条所说：以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
其五：新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对，但不够准确全面，说对的原因是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂。
房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。
国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(本人注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。) (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。” 因此“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。同时购房人也要注意委托房地产商或物业公司代缴的公共维修基金有没有被挪用，在房屋交付的前几年通常不会发生需要动用公共维修基金对房屋进行大、中修。

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