浅论物业管理费收取权的法律保障

摘要：在日常生活中，物业管理者经常无法收到物业管理费；然而根据《物业管理条例》及物业管理合同的约定，业主应当向物业管理者缴纳物业管理费。分析了物业管理者物业管理费收取权的运行现状，得出国家应当从实体法和程序法两个层面完善法律，以保障物业管理者和业主的合法权益，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。?

关键词：物业管理费收取权；法律保障机制? ?
　　
　　按照我国《物业管理条例》的规定，居住小区由物业管理者进行综合管理，因此小区业主应当与物业管理者签订物业管理合同以规定双方的权利义务。对物业管理者来说，其主要义务是为业主提供物业服务，同时获得相应的对价，即物业管理者享有收取物业管理费的权利。?
　　
　　1 物业管理费收取权的运行现状?
　　
　　我们经常在媒体上看到，物业管理者由于收不到物业管理费而采用非正常的方式迫使业主缴费，如采用停水、停电等手段；业主在遇到这种情况时往往会起诉到法院，要求物业管理者停止侵权、赔偿实际损失，因为物业管理者不过是代理供水、供电等单位收费，无权私自停止能源的供应。?
　　实际上，物业管理者收不到物业管理费的原因是多样的：?
　　第一，开发商没有依照房屋买卖合同提供相应的配套设施，业主将之归咎于物业管理者。在现行房地产开发实务中，开发商与物业管理者之间的关系往往有以下两种：第一，开发商与物业管理者之间是母子公司关系；第二，开发商出售房屋并将小区移交给物业管理者后，随即解散。由于房产市场供不应求，开发商任意违反合同的事件不断出现，业主对开发商的行为极为反感，但通过控告或诉讼的方式很难在短期内解决问题。基于开发商与物业管理者之间的关系，业主们通过拒缴物业管理费的方式来要求物业公司解决问题。?
　　第二，业主以拒缴物业管理费为手段，要求物业管理者提高服务质量。根据法律规定及物业管理合同约定，物业管理者应当对物业进行综合管理，而管理的内容是全面的，但这种全面服务并非意味小区内一切服务。比如，业主的自行车在车棚中失窃，业主认为物业管理者没有尽到保安职责而应承担赔偿责任；但物业管理者认为失窃作为一个社会现象，由自己承担失窃责任如同要求公安部门承担失窃责任一样，是荒谬的。业主在自身要求不得满足的情况下，采用拒交物业管理费的方式以作抵制。?
　　第三，业主经济能力有限，无力缴纳物业管理费。就全国各地现状来说，新建小区一般都聘有物业管理者，并且按照现行法律的规定，个别业主无权拒绝业主大会选定的物业管理公司的物业管理行为。也有学者认为，“业主接受物业管理服务的权利已不仅是业主个人的权利，而具有了成员权的性质，即业主基于其对建筑物的区分所有权，已经成为公共管理中的一员。” 在此情况下，物业管理具有公益性，业主无权通过放弃对公益的享有而拒缴物业管理费。?
　　然而新建小区中有一部分业主属于市政改造的拆迁安置户，其中的许多业主本身属于低保户或接近低保的状态，失业、疾病已经使他们穷困潦倒，日常饮食、衣物、水电开支以及家庭成员就读、就医等费用已经使他们负债累累，而现行的社会保障制度又不能全面保障他们的生活。在这种情形下，要求他们缴纳物业管理费，从实务角度来讲不具操作性。我们知道，法律对民事权利进行保护，主要通过实体法和程序法，而综合上述三类原因，我们可以看出，我国现行法律对物业管理者物业管理费收取权的保障是不够完善的。为了实现物业管理者的利益，我们应当从实体法和程序法两个层面对物业管理费收取权进行保障。?
　　
　　2 物业管理费收取权保障的实体法机制?
　　
　　我国实体法律对物业管理法律机制以及其他相关法律机制的设置存在不合理因素。我们下面将具体研究现行实体法律对物业管理者收费权的影响。?
　　（1）现行法律允许开发商与物业管理者为母子公司，势必产生业主不信任物业管理者的后果，应当立法设置物业管理行业的市场准入规则，禁止从事房地产开发或经营的公司从事物业管理行业。?
　　我们提出这种建议主要基于以下几个理由：?
　　①开发商与物业管理者之间的母子公司关系，不利于业主群体利益的保障。虽然母公司和子公司属于独立民事主体，各自独立承担法律责任，但是由于子公司中往往属于母公司的全资子公司或控股子公司，“从全国看，大约有三分之一的物业管理企业是从建设单位派生出来的'父子关系'企业”， 且母子公司的高级管理人员又多是重合的，这很容易掩盖母公司在房屋开发或销售方面的违约行为，且由于母子公司之间责任独立，业主无法向物业管理者追究房屋开发者或销售者的责任。?
　　②复杂的母子公司关系，会带来业主与物业管理公司之间不必要的纷争。业主是普通的社会公众，对法律的了解比较肤浅，往往停留于字面含义。公司法作为商法的重要组成部分，对商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中复杂的关系，比如母子公司关系和总分公司关系。在这种情形下，如果要作为普通公众的业主厘清母子公司之间的权利义务分离的关系，似乎有些勉为其难。因此，我们建议对物业管理行业设置准入规则，禁止房地产开发商或销售商从事物业管理行业。?
　　（2）现行法律对开发商解散项目公司没有任何限制性规定，当项目公司违反房屋销售合同的约定时，业主无法找到承担责任的主体，势必造成业主迁怒于物业管理公司而拒绝缴费，因此应当立法设置房地产项目公司的市场退出规则，严格限制项目公司的解散。?
　　在房地产开发实务中，开发商往往设立一个子公司，章程里约定，由该子公司专门开发某个项目，待项目结束后，该子公司清算终止。这种制度很容易使开发商逃避责任：由于开发商与项目公司之间是母子公司关系，开发商作为母公司，可以从子公司赢利中获得利益而无需承担直接责任；同时项目公司又已经清算终止，失去主体资格，业主无法让其承担责任，因此母公司也不会有股利上的间接损失。开发商之所以能够如此运作，在于法律没有对项目公司的解散作出限制。我们建议立法应当确立项目公司解散必须具备两个条件：?
　　首先，项目公司所开发的小区自召开第一次业主大会起已达两年。以第一次业主大会的召开作为起算时间主要基于以下两个原因：①虽然我国《物业管理条例》没有关于第一次业主大会召开时间的规定，但是许多地方性法规或规章规定，小区只有在入住面积达50%以上或房屋交付满1-2年，才可召开第一次业主大会。 毫无疑问，第一次业主大会的召开表明小区被销售出去了，有真正意义上的业主。②规定两年，主要是为了和诉讼时效制度相衔接。假使项目公司存在违约行为，业主大会可以在诉讼时效时及时追究。其次，项目公司清算时，必须在银行开立专门账户，存入一笔保证金，于一定年限届满后，才可动用。这是为了保障另外50%业主的利益。?
　　（3）现行社会保障机制保障程度不够深入，贫困业主无力承担物业管理费，我们建议进一步深化住房救济与福利制度，将物业管理费纳入住房社会保障制度来考虑。我们知道，贫困业主没有缴付物业费，不是不愿意，而是无能力，因此从现有物业管理法律机制内部无法解决该问题。要解决这个问题，就要从社会保障的角度予以考虑，政府对于低保户业主进行物业管理费补贴。具体来说，政府按物业管理区域内的低保户数，减轻地方税收或直接对物业管理者进行拨款。?
　　
　　3 物业管理费收取权保障的程序法机制?
物业管理者无法收取物业管理费还存在程序法上的原因：现行的仲裁方式、普通程序、简易程序及支付令程序不能满足现实的要求，有必要引入小额程序解决物业管理费的收取问题。从全国各地物业管理费收费标准来看，绝大部分每年只有几百元，对于中等收入的业主来说，这笔费用不高。但从物业管理公司的角度来看，由于住户人数多，那么物业管理费的总额则非常巨大，故物业管理公司必定通过各种方式维护自己的合同权益。?
　　第一，物业管理公司可以约定仲裁方式解决。仲裁有一定的优点，最为突出的是仲裁实行一裁终局，这可以避免无谓的时间消耗。但仲裁也有自己的缺陷：一方面其裁决的执行取决于人民法院的承认；另一方面仲裁的费用过高，在双方皆有过错的情况下，物业管理公司虽可追讨到部分物业管理费，但支出的仲裁费用很可能使其得不偿失。?
　　第二，民事诉讼普通程序和简易程序所需时间太长，对于物业管理公司、业主以及整个社会来说都不利。物业管理费对于业主来说是小额的，但普通程序和简易程序都是二审终审，因此一旦原被告任何一方对判决结果不满，就有可能提起上诉，这不但损害双方的利益，而且损害社会的利益。英美法上有句法谚——“司法不理琐事”。试想，为了几百元人民币的物业管理费，原被告双方要经受二级法院的审判，而法官助理及法官要安排至少两次审前程序及两次庭审程序，做笔录、写判决，这对于社会来说太过浪费了。?
　　第三，民事诉讼特别程序中的支付令程序亦不能解决问题。按照民事诉讼法规定，如双方权利义务关系明确，可以适用支付令程序，支付令生效而经过一定时间后，申请人可以要求法院强制执行。但支付令有一个致命的弱点——只要被申请人在法定时间内提出异议，支付令就失效，而法院对被申请人的异议只是形式审查。?
　　综合上述分析，我们认为有必要采用小额程序来解决物业管理费纠纷。 从国外小额程序的运行来看，其对于物业管理费纠纷的解决卓有成效。?
　　首先，小额程序对诉讼标的有法律关系性质或金额的限制。就法律关系性质来说，仅限于几种简单明了的关系，比如简单的借贷关系等；就金额来说，争议金额不能超过特定数额。物业管理费纠纷是十分简单的合同纠纷，且金额很小。?
　　其次，小额程序不允许被告提出反诉，以保障法律关系的简单化。我们知道，业主不缴纳物业管理费的理由是多种多样的，而实际上许多理由是由物业管理者以外的其他主体引起的，当然其中也有些理由是由于物业管理者引起的，这在上文已有分析。由于物业管理公司不仅仅是一个以营利为目的的企业，其还担负许多社会功能，因此保障其正常运行也是维护社会稳定的重要环节，因此我们认为在物业管理费收取纠纷中禁止业主反诉比较妥当，如果业主确实需要对物业管理者追究责任，则由法院告知其另行起诉。?
　　再次，小额程序一审终审，不允许上诉，这可以减少司法资源的浪费。物业管理费的收取纠纷涉及金额小以一审终审方式解决是相当合适的。当然需要指出的是，我国民事诉讼法目前尚未承认小额程序，但是随着民事诉讼法修改进程的推进，小额程序在我国的确立势在必行，因此在未来的物业管理费收取争议中适用小额程序是一个比较理想的选择。?
　　
　　4 结语?
　　
　　物业管理者收不到物业管理费，对于物业管理者来说是一件非常无奈的事情，因为其经营无法维持，内部人员的个人价值和社会价值均无法实现；对于国家来说是一件很苦恼的事情，因为国家交给物业管理者的社会职能无法实现，而同时物业管理者又不断伸手向国家要求补贴。因此，解决这个问题已迫在眉睫。从法律角度而言，我们应当下功夫、花时间认清造成这种社会现象的根源，并且从实体法和程序法两个层面来解决问题。