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土地使用权出让合同出让方必须具有法定的资格

发布日期:2010-10-09    作者:王树德律师
土地使用权出让合同出让方必须具有法定的资格!


     在国有土地使用权出让时,签订合同的出让方是否具备出让主体资格,必然会对土地使用权出让合同的效力产生影响。因为,法律评价当事人各方的合意,在合同效力方面,是规定合同的有效要件作为评价标准。而合同一般应同时具备以下四项有效要件:一是行为人必须有行为能力,或者说缔约能力;二是意思表示真实;三是不违反法律或者社会公共利益;四是合同标的须确定和可能。当签订土地使用权出让合同的出让方不具备出让主体资格时,其他也就不具备代表国家出让土地使用权的行为能力和缔约能力,依法不得对外签订合同出让土地使用权,所签订的合同应一发认定无效。具体到国有土地使用权出让主体资格的确定上,应注意以下两个标准:
    1、签订合同的出让方必须是以代表土地所有权者的身份出让土地使用权
    因为国有土地使用权出让,是指国家一土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,具体由市县人民政府代表国家负责进行。凡不是以土地所有者的身份,而是以土地使用者身份出让土地的,因为土地使用者无权出让国有土地,所签订土地出让合同无效。
     2、签订合同出让方必须符合出让主体资格
     国家是国有土地的所有者,但具体执行土地管理和出让土地使用权的主体是特定的,并非任何国家行政机关都能对外缔约出让土地使用权。《物权法》第138条规定,出让设立建设用地使用权,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同,对出让主体则没有规定。这是因为现行法律法规和司法解释对此已经明确:首先,《城市房地产管理法》第15条规定:“土地使用权出让,应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”其次,《国有土地使用权出让和转让条例》第11条规定:土地使用权出让合同应该按照平等、自愿、有偿的原则,由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。再次,最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第一条规定,出让合同是指市县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。司法解释之所以在头条对土地使用权出让合同进行定义性解释,主要目的就是明确土地使用权出让合同进行定义性解释,主要目的就是要明确土地使用权出让合同的出让主体和出让行为的标的物。
     综上,根据法律规定,土地使用权出让虽然由市县人民政府负责进行,但是实际实施和签订合同的法定主体应当是土地管理部门。可见土地使用权出让合同的出让主体是特定的,具有法定刑,必须由市县人民政府土地管理部门代表国家以国有土地所有者身份具体实施,包括市县人民政府在内任何部门机关单位物权对外缔约出让国有土地使用权,违反者无效。对此,最高人民法院《审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三条明确规定,国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市县人民政府土地管理部门。出让合同应由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订,其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同,应当认定无效。
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