共同出资以一人名义购买的房屋归家庭成员共有（转）

发布日期：2010-12-25 作者：110网律师

家庭成员共同出资购买的房产，但购房合同及发票均显示某一成员名字，该房屋系家庭共同财产还是该成员个人财产？通常情况下，法院根据房产证的名字来判断该房产系夫妻共同财产、个人财产还是家庭共同财产。但是，这对实际出资人是不公平的。张志胜律师认为，这个问题牵涉不动产物权登记生效主义和信托理念的交互，看起来非常简单的问题，实际上将可能引发两大法系基本原则之间的交锋。
案情介绍
该案系安徽省芜湖区人民法院2008年1月31日一审，芜湖中院于同年10月14日终审改判：邓某系刘某之母，宫某系刘某之妻。2003年8月，邓某出资购买房屋，但因年过55无法用公积金贷款，因而以儿媳宫某知名签订合同、交付房款。2007年宫某与刘某起诉离婚。邓某遂请求确认房屋归其夫妻共有。宫某辩称：依据购房合同、首付款发票及相关材料，该房屋系其购买，与邓某无关。邓某主张实际出资购买，并提供银行取款凭证。后法院调取银行查询单并取得房地产开发公司出具某公司（刘某个人出资的）交付房款21万的发票。宫某陈述房屋系其出资但未能提供房款来源的任何证据。一审法院判决涉案房屋归邓某夫妻共有。宫某不服，提起上诉，二审法院认为，邓某提供的以及法院调取的有关房款来源的证据不足以推翻购房首付款发票以及房产公司出具给某公司的预付款发票，只能证明邓某出资，但并不能证明某公司出资部分也属于邓某所有，而该公司系宫某丈夫刘某个人独资，因此，应认定为家庭共同出资购买，涉案房屋归家庭共有，故撤销一审判决，认定该房屋归家庭成员共有。
法律评析
1、不动产物权登记生效主义与信托理念的取舍
我国及大多数大陆法系国家实行不动产物权登记生效主义，即不动产物权取得必须经过登记。该制度的好处在于：便于统一管理，稳定物权秩序，保障交易安全。该制度的缺陷也是很明显的：对于未署名的实际出资人缺乏必要的保护，即，只要权利登记薄显示为他人，那么，实际出资人对该不动产的权利将处于悬而未决的状态。英美法系国家运用的信托理念正好解决这个问题。
信托理念明确区分实质意义的所有权和形式意义的所有权，二者受到法律保护，具体到不动产，虽然名义上在受托人名下，但是实际所有人作为所有权的权利同样受到保护。这是其优点。这项制度的缺点也是明显的：一物多权引发交易混乱。
2、家庭共同财产与夫妻共有财产比较
家庭共同财产是指成年家庭成员共同取得的、共有所有的家庭财产。以家庭共同生活为前提，对家庭财产作出贡献的成年子女作为共有人，在共同生活期间取得的维持共同生活或以生产为目的的财产，系家庭共有财产。
夫妻共同财产是指夫妻关系存续期间内，一方或双方取得财产，无特殊规定，均系夫妻共同财产。从主体上看，只能是夫妻二人。那么，家庭财产中那些属于夫妻共同所有，那些属于家庭共有呢？主要看两点：一是来源，若纯粹夫妻贡献则夫妻共有，若有其他家庭成员贡献，则家庭共有；二是主体，若财产权利主体本身系夫妻，则夫妻共有，反之则家庭共有。
3、父母出资给孩子购买房屋产权界定
这个行为将涉及两个层面的法律问题，一个是孩子离婚时，父母出资部分属于个人财产还是夫妻共同财产；另一个是父母出资是否属于家庭成员共同出资，继而，该房屋是否属于家庭财产。张志胜律师认为，解决这两个问题，有一个共同的办法，那就是：出资之前形成书面的约定，载明该出资的目的和用途。但是，现实中，往往是绝大多数人忽略了这个细节。
父母出资给孩子购房，在孩子婚后，则无特别说明视为赠与孩子夫妻两人；若为婚前，则无特别说明赠与自己的孩子一人。针对是否是家庭共有财产问题，应该首先区分孩子与父母是否分户而居，若分户，则房产只能算作孩子的财产；若未分户，则，属于一家共有的财产。但是，审判实践中，父母出资给孩子购房后，很少有按照家庭共同财产处理的实例。
本案启示
1、本案判决的问题。本案一审法院依据邓某房款来源的证据直接判决涉案房屋归邓某所有，与宫某无关，甚为不妥：邓某房款来源的证据与购房行为缺乏必要的关联性，邓某出具及法院调取的银行取款单显示的取款行为不能直接链接购房付款行为，即，取款之后另作他用的可能性不能排除；房款来源证据证明力不足以推翻宫某的购房合同、发票等；刘某公司付款行为直接证明该房屋绝大部分款项系刘某支付，显然，作为妻子的宫某对刘某的财产享有共有的权利。二审法院撤销一审判决，判令家庭共有，稍显牵强：二审法院以邓某与宫某、刘某未分户为理由，排除了婚姻法解释二第22条的适用不合理，理由是，该房屋虽非宫某居住，但也并非邓某居住，购房写宫某名字，则将出资视为赠与更为合乎常理。
2、证据问题。本案中，邓某留下了银行取款证明，法院调取了查询单及某公司代付房款的发票，这些证据保证了邓某出资这个事实被法院认定，否则，邓某夫妇的出资可能出于无法证实的境地。结合涉案房屋一直被邓某出租的现状，法院认定该房屋系家庭共同财产。证据的作用发挥到了淋漓尽致的地步。

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