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浅析商品房消费者之权益保护

发布日期:2011-04-07    文章来源:互联网
【摘要】 随着我国房地产经济的迅猛发展,在住房商品化的进程中,购买商品房的人越来越多。但商品房不同于一般商品,作为一种商品,它不仅价格高昂,并且是一个家庭维持生存的基本物质条件。因此,商品房消费是消费者一生中最基本也是最重要的消费。然而在商品房买卖活动中,经营者与消费者之间存在严重的信息不对称等问题,商品房消费者的权益比其他商品消费者的权益更容易受到侵害。本文主要阐述商品房消费者权益的特性、保护的必要性、受损害现象及成因、立法现状以及如何更好的保护商品房消费者权益。

住有所居,安居乐业是中国普通老百姓所追求的。在我国,大多数人需要用大半生的积蓄来买房,商品房消费是许多人一生中最为重要的消费行为。然而,在购房过程中,消费者与开发商之间却纠纷不断,往往是消费者的合法权益受到损害,致其不能安居,当然更不可能乐业了。如今,由于一房多售,商品房面积缩水,商品房质量不合格等引起的纠纷屡见不鲜。据报道,中消协统计“全国房地产市场的消费者投诉数量每年增长20%左右,而且涉案金额大,但相比其他领域的投诉,房地产市场的投诉解决率却是最低的。”房地产消费投诉率居高不下,并且投诉额大,涉及内容广,问题解决率低,以至于开发商与商品房消费者之间矛盾呈白热化的趋势,甚至在维权过程中发生流血事件。这些矛盾不解决,既法直接损害了消费者的生存权益,也有碍于房地产市场乃至整个国民经济的健康发展,更不利于社会的和谐稳定。因此,笔者以为,在法律层面上对商品房消费者的权益加以特别保护是非常必要的,本文拟对此作深入探讨。

一、商品房消费者权益概述

商品房消费者作为消费者中的一员,当然具有消费者所享有的相关权益,但商品房买卖过程及商品房自身的特点,使得传统的消费者保护制度已经不足以保护其合法权益,由此对商品房消费者保护的探讨便成为必要,对此,必须对商品房消费者的权益之特殊性进行阐述。

(一)商品房消费者权益内涵

1.商品房消费者的范围

消费者是市场经济的重要参与者,是相对于生产者、经营者而言的。《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消费者权益保护法》)并未明确界定消费者的概念,仅在第2条规定:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的受其他有关法律、法规保护,”因此,界定消费者的范围首先须从以生活消费为目的入手。据此,商品房消费者应当是为了生活需要而购买和使用商品房的居民。当下商品房购买者的目的主要有两种:一种是为了居住目的而购房,另一种是为了投资升值而购房。根据《消费者权益保护法》对消费者概念的解读,前者当然属于消费者的范围,而后者则需要进行区分。如果购买者期望投资商品房以赚取利润,严格讲虽然不能算作商品房消费者,但是,其与商品房经营者相比,此类行为仍然缺乏经营性,加上主观意图难以证明,故仍应受《消费者权益保护法》的保护。如果购房者是以“囤房炒作”为营生的“炒房”者,其本身就具有营利性和专门性,应排除在商品房消费者之外。

2.商品房消费者权益的特殊内容

消费者由于其经济实力、信息获取以及救济上的弱势性,其与生产者和经营者之间的关系已经不能由传统的民法来调整,因此,对消费者进行特殊的保护就成为社会发展的必然。我国的《消费者权益保护法》,结合我国国情,确定了我国消费者享有九项基本权利,即消费安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、损害赔偿权、结社权、接受教育权、受尊重权和监督权。

商品房消费者权益应当是商品房消费者在购买、使用商品房过程中所应当享有的权益。它关系到消费者的基本生存权益,技术性强并且不易行使。因此,消费者的上述九项权利在商品房领域应当又具有其自身的特点为,主要体现在以下几项权利当中:

第一,在消费安全权方面,商品房开发商交付的商品房应当保证质量符合人身、财产安全要求,出现问题应当承担相应责任,包括维修、退换等。同时商品房是不动产,属耐耗性商品,一般为长久使用,因此,对于商品房的质量应有更高的要求,出卖人必须保证出卖的房屋符合国家规定的标准和合同中约定的标准。

第二,在知情权方面,商品房消费者应有知悉其购买的房屋及相关设施准确、及时、全面的信息的权利,开发商应当向消费者提供商品房的真实信息,不得作引人误解的虚假宣传。这些信息包括商品房的建设用地使用权,开发商是否有开发建设资质,房屋是否符合预售条件,所购房屋使用说明书及质量保证书,所购房屋是否经相关部门验收合格等相关资料,还应包括所购房屋的真实环境、配套设施以及销售状况等可能影响交易的信息。

第三,在选择权方面,消费者有权根据意思自治,自主选择买或不买、买哪栋以及在法律规定范围内自主决定购买方式、物业公司合约签订等一系列与商品房购买相关的行为,任何部门和经营者不得违法干预。消费者可以拒绝经营者强行签订不平等条款、要求入住不合质量房屋、安排物业公司及其他违背消费者个人意愿的行为。同时,消费者也可以拒绝经营者采用格式合同的方式规避主要义务,排除消费者权益的行为。

第四,在公平交易权方面,商品房消费者有权获得质量合格、计算准确、价格合理、设施和周边环境符合承诺的房屋,有权要求开发商按照合同约定的时间交付房屋。经营者应当保证消费者所购买的房屋没有权利上和质量上的瑕疵,保证消费者按期拿到产权证。

第五,作为消费者权益保护的最后一道保障,损害赔偿权这一权利在商品房消费者权利维护中同样发挥着不可替代的作用。损害赔偿权应当包括补偿性赔偿和惩罚性赔偿。商品房市场中惩罚性赔偿制度的适用可以更好的预防开发商在经营中的不当行为和维护商品房消费者的实际权益,对此在后文将进行论述。

商品房消费者同样享有受教育权、结社权、受尊重权以及监督权,但是其受侵害程度远不及上述五种权利。因此,在商品房消费者权益保护领域既要对九项权利实施全方位的保护,不能顾此失彼,避重就轻,同时也要突出重点,针对对消费者影响最大的消费安全权、公平交易权、知情权、选择权以及损害赔偿权等权利实施重点保护,使商品房消费者主要权利得到突出保障。

(二) 商品房消费者权益保护的必要性

我国经济体制改革的总趋势要求深化住房制度改革,加速住房商品化的进程。我国社会主义市场经济的本质依然是最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要。商品房消费者权益直接关系到人民群众基本的生存权利,而构建社会主义和谐社会也是追求“安居乐业”、“居者有其屋”,追求公平、正义和社会的和谐。这一切都决定了必须充分保护商品房消费者的权益。

  随着我国住房商品化改革的推进,房地产市场的蓬勃发展,相对开发商而言,商品房消费者的弱势地位更加明显。随着开发商资本的积累、技术力量的强大及信息掌握的程度,即使没有其它因素的影响,社会公正的天平也已经发生了倾斜,商品房消费者已然成了“天生”的弱者。

  诚信、公平、安定、有序,社会和谐的因素有很多,商品房消费者的权益是否得到有力保护直接决定了我国社会是否处于和谐的状态。当我国房地产市场的价格狂涨时,城乡居民购买力却在不断下降,这直接影响到中国经济能否保持持续增长的趋势。而房地产市场的暴利追求,使得开发商为了实现自身利益而不惜牺牲广大商品房消费者的权益,更不惜破坏社会的公平正义。当广大百姓的利益经常掠夺和损害时,社会不稳定因素也随之增多,各方面矛盾也将激化,这些都直接导致社会的和谐稳定无法实现。

二、商品房消费者权益受损现象及成因

(一) 商品房消费者权益受损之现象分析

如前所述,因商品房买卖而引起的消费者与开发商之间的纠纷多有报道,且往往是消费者一方权益受损。为什么商品房消费者权益如此容易受到侵害呢?其实,这种现象的出现并非偶然。

  第一,从商品房消费者本身出发,我们知道,商品房本身和商品房交易的特点决定了商品房消费者的权益是复杂的,具有相当专业性和技术性的权益。消费者在购买房屋时不仅需要付出时间、金钱和精力,还需具备比较全面的专业知识,如建筑、房产、法律知识等全方位掌握,似乎只有这样,才能与强大的开发商抗衡。然而现实中的消费者很难是这样的“全才”,消费者的权益行使便障碍重重。另外,由于普通商品房消费者在商品房买卖中总处于弱势地位,消费者选择、购买房屋时很大程度上要依赖于经营者。经营者往往利用这种依赖,对消费者提供片面虚假信息,谋求自身利益最大化。商品经济的本质决定了商品房交易中消费者总是居于劣势地位。普通消费者与法人团体相比,无论资排辈是经济实力,联合程度,技术和信息还是消费认知能力,诉讼能力等诸多方面都很难与强大的经营者匹敌。[1]

第二,之所以出现商品房消费者权益受损现象,房地产开发商应负主要责任。与一般商品经济国家的房地产商相比,我国的许多房地产商更具强势。其中存在党政军机关开办的房地产公司,包括房地产主管部门所属的政企一家的行政性公司,还有地方保护,政策干预等等。我国的土地使用以协议批地方式为主,使一些经营者通过“炒地皮”、“倒项目”大发横财,而商品房消费者却不得不为此付出沉重的代价,地价越高房价也越高,消费者负担也就越重。更有甚者,个别房地产商为追求巨额利润,与建筑商串通,不顾工程质量,偷工减料,极大的损害了消费者的利益。房地产市场的暴利刺激了一些不法开发商利用不完善的房地产体制和政策,利用垄断地位获取不合理的,甚至是非法的利益,而这些都是掠夺和损害商品房消费者而得来的。

(二)造成商品房消费者权益受损的成因

由于商品房消费者“天生”处于劣势地位,导致消费者在购房的每一个环节都可能遭受权益受损,以下着重从四个方面分析商品房消费者权益受损的成因。   1.商品房预售阶段

  通过商品房预售,不仅能使房地产开发商尽快回笼前期投入的资金,减轻借贷的压力,而且大大推动了楼宇的销售,将房地产市场行情变化的风险部分的转移出去。对于购房者而言,通过预售能提前获取稳定的房源和优惠的售房价格。此外,商品房预售为购房人投资增加了一条途径,许多购房者将房产视为一项投资,目的是期待获得升值后的收益。因此,商品房预售形式得到普遍认可。但是,在商品房预售过程中,预售合同履行的时间跨度大,不确定因素多,同时,购房人和开发商在经济实力、信息掌握能力上的悬殊差距,决定了购房者处于明显的弱势地位,其权益易受到侵害。[2]主要集中在以下环节易受损害:

  首先,购房广告是消费者产生预购商品房的直接诱因。广告中可能涉及商品房的位置、质量、环境及价格优惠等作出承诺。但往往在购房者在入住后,才发现广告中的诸多许诺都成了泡影。这里便涉及到广告的性质是属于要约还是要约邀请。要约,是一方当事人以缔结合同为目的,向对方当事人提出合同条件,希望对方当事人接受的意思表示。[3]要约邀请,又称要约引诱,依《合同法》第15条第1款前段的规定,要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。其目的不是订立合同,而是邀请对方当事人向其为要约的意思表示。所以,要约邀请只是当事人订立合同的预备行为,其本身并不发生法律效果。[4]在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房纠纷解释》)第3条对商品房销售广告和宣传资料作了较为明确的规定。商品房销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。因此,购房者应当注意,开发商为了尽快销售房屋,回笼资金会将售房广告做夸大甚至虚假宣传,在签商品房买卖合同时,购房者可要求将广告承诺内容写入合同。

其次,签订认购书。在商品房买卖实践中,在签订预售合同或是出售合同之前,开发商往往会要求购房者与其签订“商品房认购书”。这种认购书,从法律属性上来看为一种预约合同,它是和本约(即商品房买卖合同)相对应的一种合同。预约合同是指约定将来订立特定合同的合同;本合同是指履行预约合同而订立的特定合同。[5]目前,大多数认购书中都有定金条款,这是认购书的症结所在,许多纠纷都是由此条款而引起的。根据《商品房纠纷解释》第4条的规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”以及第5条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”在购房实践中,购房人应当了解认购书中关于定金的条款是否符合有关法律规定,是否不利于自己的权益,防止出卖人利用认购书侵害自身的权益。

最后,商品房预售合同中存在不公平条款,俗称霸王条款。在商品房预售中,合同条款绝大多数是由出卖人拟定的,购房人几乎没有机会与之平等协商,商品房预售合同符合格式条款的法律特征。所谓格式条款,是指当事人为与不特定多数人订约而预先拟订的,并且不允许相对人对其内容进行变更的合同条款。《合同法》第39条规定:“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立时未与对方协商的条款”。由此不难看出格式条款对购房者极为不公平。但在《合同法》第41条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致,应当采用非格式条款”。因此,购房者在签订商品房买卖合同进应特别注意开发商不承担责任的条款,保护好自己的合法权益。

2.个人住房按揭贷款阶段

这一阶段只适用于分期支付房价款的购房者。由于房价居高,大多数购房者不能一次性拿出巨额的购房款,于是便采用分期付款,而实践中购房者大多采用银行按揭方式。期房按揭中消费者的风险来源于期房交易本身。期房按揭给购房者造成的最大风险是购房者最后得不到房屋。由于开发商经济实力太差,尽管借助于按揭贷款,仍然没有足够的资金完成楼房的建设工程,最终不能交工,将形成购房者“鸡飞蛋打”的局面。[6]因此,消费者在买房时应找那些资信状况良好,社会口碑较高的开发商,确保能按期顺利拿到住房。

3.商品房交付使用阶段

这一阶段产生的纠纷当数商品房买卖纠纷中最多的部分。购房者花费巨资买房屋,得到的却是短斤缺两,不符合安全标准等问题的房屋,任何一个消费者都会觉得不值,由此引发的纠纷也最多。

  商品房的交付,是指出卖人将建成的商品房按照商品房买卖合同约定的时间转移给购房人占有,其外在表现是将房屋的钥匙交给购房人,房屋的交付并不意味着房屋所有权的转移。在商品房交付时下面几种纠纷时常发生:

  第一,开发商延期交房。开发商延期交房实际上是开发商未按照商品房买卖合同所约定的时间将房屋交付给购房人。此时开发商应承担违约责任。在实际生活中,开发商总是尽量以不可抗力作为推脱延期交房违约责任的理由。购房者把握不可抗力就应该看是否符合“不可预见”、“不可避免”、“不可克服”这三个标准。另外,《商品房纠纷解释》第15条第1款规定:根据《合同法》第94条的规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。所以购房人可以此维护开发商延迟交付给自身带来的权益损失。

第二,商品房面积纠纷。在商品房的买卖中,商品房面积“短斤缺两”一直是老问题,同时也存在“强制搭售”的多出面积问题。面积是房屋使用价值和交易价格的基础,商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准,这部分面积为产权登记面积。但实践中,大多开发商没有请有资质的测绘单位进行测绘,或虽有测绘但未经房管部门核准。商品房销售面积的差异往往来源于开发商的自身行为,最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利,有仅擅自变更规划设计,甚至重复计算共有面积。为此,《商品房纠纷解释》第14条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。

第三,房屋质量问题。一件商品,消费者最关心的是其质量。质量是一切商品或者服务的灵魂,尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。商品房价值高,是人们生活中不可或缺的必需品,买受人往往倾其所有甚至举俩购房。但是,少数房地产开发企业全然不顾购房者的利益,将开发成本降至不能保证质量的地步,铤而走险,强行施工,以次充好。严重损害了购房者的利益。商品房质量问题是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作上达不到法定质量标准。对于质量问题,应由房地产开发商向购房人承担法律责任,包括修理、退房、换房、赔偿等。

4.房地产权证登记阶段

  购房人取得房屋所有权的标志不是房屋的交付,而是进行登记。房地产登记是不动产登记制度的重要组成部分,它是对土地和地上建筑物的所有权及房地产他项权利的设定,按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。但在购房实践中,会遇到如下问题:

第一,房地产权证不能按期办理。物之出卖人负交付其物于买受人,并使其取得该物所有权之义务。在不动产所有权及他物权或准物权之出卖,为转移之成立要件,出卖人有为书面的物权的合理及协力于转移登记之义务。[7]因此,房屋出卖人顺交付房屋并保证房屋所有权转移给购房人,是房屋出卖人最基本的一项义务。房地产权证是经过房地产管理部门审查确认后发给权利人的法律凭证,其他任何材料和证明都不具有这样的权威。正常情况下,办理房地产权证应在房屋竣工验收并入住后的三个月内办理完毕。如果在规定的期限内不能办理完毕,购房人可以给出卖人一定的宽限期。在宽限期内仍不能办理完毕,购房人可以要求出卖人承担违约责任。因此,开发商未如期办理房产证是导致消费者不能如期获取房产证的主要原因。

第二,开发商对商品房重复出售现象。在商品房买卖实践中,有少数开发商为了获致利益,不顾商业道德,将同一套商品房进行再出售。有的甚至一房三卖、四卖。购房人往往在进行房地产权证登记进才发现自己已购房屋为他人所有,从而引起纠纷。如果出卖人不按期正常为购房人进行房地产权证登记,将使购房人承受利益损失,并承受巨大的经济甚至精神压力。可见,开发商为获取不正当利益而重复出售商品房,最终可能导致消费者财房两空,甚至还要受诉讼所累。

三、我国商品房消费者权益保护之立法现状

二十一世纪以前,我国保护商品房消费者权益的法律依据主要是《消费者权益保护法》,《合同法》以及《民法通则》的相关规定。随着住房改革,住房商品化逐渐普及,商品房消费者作为消费者群体中特殊的一部分,其权益也应受到特别的法律法规的保护。近年来我国也相继颁布了多部与商品房相关的法律法规,如《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房纠纷解释》《城市商品房预售管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》、《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》以及一些地方性法规等。这些法律法规在一定程度上维护了商品房消费者的权益,促进了商品房交易的规范化。但我们不能就此认为我国法律对商品房消费者的是完善的,其无论从立法还是现实中都仍存在种种问题。

  从法理学的角度看,关于保护商品房消费者权益的立法大多效力层次较低。法的效力层次就是指在一个国家法律体系的各种法的渊源中,由于其制定主体、程序、时间、适用范围等不同,各种法的效力敢不同,由此而形成的一个法的效力等级体系。[8]根据法的效力层次的一般规则,以当代中国为例,根据宪法和组织法的有关规定,宪法是具有最高效力的根本大法,依次是法律、行政法规、地方性法规、政府规章等。[9]虽然近年关于商品房的立法增多,但是立法层次较低,多为一些行政法规和地方性法规,对消费者权益保护发挥重大作用的《商品房纠纷解释》其效力也仅为司法解释。并且诸如《城市房地产管理法》之类的相关法规,较多地是涉及调整行政管理部门与经营者之间的法律关系,过分突出行政。管理色彩,而并未从商品房消费者权益保护的角度立法,因此对购房者权益的保护力度显然不够。


此外,《消费者权益保护法》对商品房消费者权益保护也存在缺失。商品房消费是否适用《消费者权益保护法》在理论界和实务界争议已久。目前,越来越倾向肯定回答。商品房消费者权益具有最基本、最重要、最复杂、最具专业性、最不易行使的特点。仅凭《消费者权益保护法》所确定的九项基本权利难以保护购房者。在购房实践中,因为消费者与经营者所占有的信息不对称,使消费者的知情权得不到保障。格式条款广泛运用于商品房交易中,合同陷阱比比皆是,消费者由于欠缺专业知识而往往得不到公平交易的权利。广告宣传违法,如低价诱饵,文字游戏,视觉欺骗,升值诱惑等直接引发商品房市场信任危机。消费者获得无瑕疵的商品房的权益屡屡遭到侵害,主要是开发商交付的商品房存在质量问题或者商品房权利存在瑕疵。

四、我国商品房消费者权益保护制度之立法完善

(一)完善《消费者权益保护法》

从《消费者权益保护法》的条文内容中,我们无法确定商品房消费者是否为其保护主体,因此在司法实践中对是否适用《消费者权益保护法》也处于摇摆模糊的境地。但随着我国住房制度的改革,房地产交易市场逐渐发展和完善,商品房消费成为人们生活消费中的重要内容,并且商品房买卖本质上属于生活消费关系,应当适用《消费者权益保护法》来调整。[10] 《消费者权益保护法》确立商品房消费者保护主体地位,可以给予“商品”和“消费者”明确的界定和解释,如可将“商品”解释为既包括动产,也包括不动产。在《消费者权益保护法》确立商品房消费者主体地位后,对适用《消费者权益保护法》第49条双倍赔偿条款也就无争议了,如此便可使不法开发商安守本份,同样也很好的保护了商品房消费者的权益。

此外,《消费者权益保护法》所赋予消费者的九项权利已经不足以保护商品房消费者,或者说,商品房消费者受到损害的权利已超出了九项权利的范围。立法机关应当考虑扩展或完善商品房消费者权利种类。商品房消费者的权益,不但应具有《消费者权益保护法》规定的九项权利,还应享有以下具体权利:

第一,获得商品房的房屋所有权的权利。商品房的买卖与普通动产买卖的区别在于占有房屋并不等于拥有房屋的所有权,必须依法经过房地产权登记后才取得房屋所有权。在开发商将房屋交付与进行产权登记这一期间,买受人往往心里不踏实,担心自己住的房屋产权确是别人的,由此承受巨大的经济和心理压力。

第二,保护商品房消费者的隐私权。在商品房买卖中,购房者往往需要透露大量的个人信息资料,为了交易安全,开发商要求知晓买受人情况无可厚非。但实际生活中,有的经营者甚至利用出售消费者的个人信息资料作为营利手段。这不仅严重影响了消费者的正常生活,也严重侵犯了消费者的隐私权。因此,作为保护消费者权益的基本法应尽早将隐私权纳入消费者权利范围。

第三,商品房消费者获得无瑕疵的商品房的权利。商品房的瑕疵包括两方面:一是商品房质量瑕疵,二是商品房权利瑕疵。购房者所要买的房屋应当是质量合格,权利无第三人主张的完好的商品房。只有保障了房屋质量和房屋权利无主张,才能全面的保护商品房消费者的权益。

(二)完善商品房交易法律制度

  在众多的商品房纠纷中,购房者权益受到损害在商品房交易甚至还未正式交易时就已埋下隐患。规范商品房交易行为本身就能减少纠纷的发生,维护购房者的权益。

1.完善商品房广告制度

  商品房广告在发布前审查不严是造成虚假广告的一个重要原因。如果能够严格地把住预审这一关,虚假广告将会大大减少。广告预审就是在广告发布之前,由专门设立的预审机构依法统一制定的标准,对广告的内容、形式进行审查,认为没有虚假等违法情形的准予发布。[11]此外,应加大对商品房虚假广告的惩罚力度,可以逐步适用《消费者权益保护法》的相关规定,同时应及早制定发布虚假商品房广告的惩罚披露制度。

2.建立商品房市场信息披露制度

  商品房消费者处于弱势地位的重要原因在于其掌握的信息不够不全,而相反开发商利用其信息优势进行牟利,损害购房者的权益。在不侵害商业秘密的情况下,相关部门应尽可能多的让购房者或潜在购房者知晓市场信息,同时应保证信息的真实性。确实保障了消费者的知情权。因此,维护商品房消费者权益就必须完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,给消费者正确的舆论导向。总之,建立商品房信息公开、公信制度是解决开发商信息垄断,维护商品房消费者知情权的极为重要的措施。

3.确立惩罚性赔偿制度

我国《民法通则》第12条规定:“当事人一方违反合同的赔偿责任,应相当于另一方因此所受到的损失”。第117条至119条关于对财产、人身损害赔偿也明确了赔偿范围以实际受损为限。另外,《合同法》和相关法律实行的也是补偿性赔偿原则。由此可见,无论是侵权损害,还是违约损害,都是一种单纯的补偿性的民事法律制度。惩罚性赔偿是在民事损害赔偿中,除了要恶意加害人赔偿受害人的实际损失,法律还强制其增加赔偿受害人的损失。值得肯定的是,在《消费者权益保护法》第49条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。以及《商品房纠纷解释》第8条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”。第9条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。以上三个条文中引入了惩罚性赔偿制度,但仍有两点不足:其一,司法解释的适用范围太窄,而且效力不高,应将它上升为法律,纳入立法中去。其二,该司法解释对商品房买卖中惩罚性赔偿只适用于导致合同无效或被撤销、解除以及合同目的不能实现的情形,范围过小,应将房地产开发商利用虚假的售楼广告与宣传资料促使商品房买卖合同成立行为列为惩罚性赔偿范围。此外,对于《商品房纠纷解释》中第14条关于商品房面积“短斤缺两”也应适用缺失部分的惩罚性赔偿。这样就可以更好地规范开发商的行为,从而保护商品房消费者的合法权益。



【参考文献】


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[11] 李巧毅.完善防治虚假广告的法律制度之我见.江苏商论,2006(1)101-103

资溪县人民法院 胡敏
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