出租人在房屋出售前对承租人未尽通知义务,承租人应在多长期限内行使优先购买权?
发布日期:2011-10-30 作者:孙心远律师
关于“合理期限”问题,具体标准如何,应由当事人根据实际情况而定,不宜强制划一。而关于承租人行使权利的除斥期间,不少人认为法律没有规定。我们认为最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条的规定,实际上就可以理解为对此问题作出的规定。该条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权。”从该条文的表述本身来看,其目的无非是在出租人未及时通知承租人的情况下,给予承租人以行使权利的期间。因为,在出租人通知承租人购买时,实际上是要在承租人和其他人提出相同条件时,优先将租赁物出卖于承租人。那么,出租人的主要义务就是将出卖的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必须在合理期限内行使其权利。而设定优先购买权行使期限的目的,则在于督促承租人尽早行使权利。因此,其目的应该是:出租人出卖租赁物的,应当通知承租人。承租人在接到通知后,应当在合理期限内决定是否购买。该期限最长为3个月。
因此,我们倾向于认为,承租人行使优先购买权的期间,应该为承租人知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起的3个月。
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