土地登记办法头重脚轻

【关键词】土地登记办法
【写作年份】2011年


【正文】

　　《物权法》实施后，为了加强对土地的管理制定了《土地登记办法》,并于2008年2月1日开始施行，与物权法中房产登记簿相对称，设立了土地登记簿制度，记载事项主要有国有建设用地使用权和国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权、土地抵押权、地役权等对外公示而需要登记的其他土地权利事项。

　　土地总登记，是指在一定时间内根据土地登记区的划分对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。

　　初始登记一般以宗地为单位在土地权属封闭界线内进行的登记，登记审验材料主要有土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图、宗地界址坐标、地上附着物权属证明，审查合格的要填写土地登记簿、土地归户卡、土地权利证书报经同级人民政府批准。

　　土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，载明土地权利人基本信息、土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；地上附着物情况。加盖人民政府印章，有电子介质的每天进行异地备份。

　　不予登记的情形包括：土地权属有争议的；土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；申请登记的土地权利超过规定期限的等。

　　划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。

　　初始登记类型以取得方式方法分为出让、划拨转、出让、租赁、公司出资或入股、授权经营、集体土地还有联营等，其中依法进行的买卖、交换、赠与地上物，因继承、受遗赠，还有企业合并、分立、兼并、破产涉及建设用地使用权转移的，以及通过人民法院、仲裁机构生效的法律文书取得土地使用权的不是初始登记而叫变更登记。其他规定了土地注销登记、抵押登记、地役登记、更正登记、异议登记、预告登记和查封登记、轮候查封登记等。

　　本办法第七十条沿袭土地法第十三条，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，和物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　土地登记办法头重脚轻。存在法律责任规定不尽完善，对不申请的处罚力度不大，特别是第七十条立法应补充未登记的法律保护方法、救济程序，以及未登记的的原因，因为没有把民事权利、行政权利和民事责任、行政责任区分开，在司法实践中容易产生法律的错误适用。容易把依法登记的土地所有权和使用权受法律保护理解为，不依法登记的土地所有权和使用权不受法律保护，在司法实践中，有些擅钻法律空子的律师指导不法之徒大量侵占因种种客观、历史原因、有的还是政府不作为的原因导致的没有登记的土地，有些法官经常以此理由驳回被严重侵权的土地权利人的诉讼请求，助长了严重的民事、行政违法行为，有的还可能包庇土地犯罪案件的嫌疑人。




【作者简介】
王建胜，法律硕士学历，河南哲维律师事务所律师，中国民主促进会会员。