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二手房定金纠纷引出疑问遇到恶意反悔怎么办

发布日期:2012-03-23    作者:徐涛律师
由于市场的变化,在二手房买卖中,常常会有付了定金后,上家却反悔不愿卖房的事情发生。更有卖房方与买家签订了定金协议,收了几十万元的定金,房子钥匙也交给了下家,却以“尚未签订买卖合同”为由反悔,碰到这样的房东,买房人应该怎么办?而买卖成交了,中介公司因为自己的疏漏,未在委托协议上加盖公章,买卖方以此为由拒绝支付中介费,这样的做法合法吗?我们就二手房交易中有关定金和中介费用的问题,精选了两则相关案例,并请静安法院的李鸿光法官作出精到的点评,给正在进行类似的二手房买卖的买、卖、中介三方一些参考和启示。
    中介合同漏盖章中介费险泡汤
    二手房中介公司接受委托,为售房人出售200余万元的房屋觅得了买家,但双方约定的房屋买卖总价款1%居间服务费,却迟迟未兑现,究其原因是在二手房中介《出租出售委托协议》上,没有加盖公章。而没有加盖公章的缘由是双方通过电传传真方式签署的,由此引发中介公司把售房人告上法院。
    张女士名下有一套坐落在本市富民路的产权房打算出售,便口头委托上海一家二手房中介公司具体操办。之后,双方通过传真方式签署了《出租出售委托协议》,约定居间服务报酬为房屋买卖总价款的1%,于房屋出售人与买房人签订买卖合同时一次付清。去年11月,张女士就与买房人韦先生签订了《上海市房地产买卖合同》,房产转让价认定为208万元。但在合同第一条漏写经纪机构居间介绍的内容,在合同附件六上也没有填写经纪公司(章)及经纪人姓名。卖家由此拒绝支付中介费,终被中介方告上法庭。
    双方观点
    张女士认为,所有的合同中介公司都没有盖过章,证明双方不存在合同关系。根据房屋买卖格式合同特别告知,凡委托具有资质的专业公司提供居间介绍等服务的,应在合同附件中写清居间公司的名称、经纪人等相关资料。而该中介公司经办人拿不出经纪人证书,是属于自动放弃佣金,不愿支付1%的居间报酬。
    中介公司认为,由于买卖合同公证后,直接到房地产交易中心办理交易手续,中介公司未来得及盖章,故房屋买卖合同中关于居间的内容被划去了,但这并不影响张女士的房屋交易成功,也不能否定中介公司为张女士所提供的居间服务。张女士早就与买房人办妥了房产过户手续,中介公司愿意适当减少收取居间费用,变更为1.6万元。
    法院观点
    法院认为,在二手房中介公司与张女士签订的《出租出售委托协议》上,虽然中介公司没有加盖公章,但协议实际履行人是该二手房中介公司和张女士双方。该协议是双方的真实意思表示,协议内容也不违反法律、法规,那么作为张女士就应按该协议支付居间报酬价款。中介公司在履行义务的同时,没有损害张女士的利益,由于中介公司自愿减少居间报酬,法院一审判决支付了二手房中介公司的诉请,判决由售房人张女士支付中介公司居间报酬1.6万元。
    中介公司做每一笔中介业务时,与售房人订立《出租出售委托协议》,是中介公司的基本行为,岂能漏盖中介公司公章呢?中介公司应引以为戒,把事后法律保护,变成事前的自我主动保护,关键的一点是严格照章办事,中介公司经纪人必须要公开持证上岗。如此才能把公司的主要精力,投入到正常的业务工作中去,合法地去赢得更多的利润。
    《定金协议》效力如何?
    先签订房屋转让《定金协议》,再签订房屋《买卖合同》,这是沪上二手房交易的一种流程操作顺序。但签署了《定金协议》后,卖家要反悔不愿再履行签订房屋《买卖合同》,究竟是履行《定金协议》,还是履行双方房屋转让合同呢?近日,本市静安法院对一起这样的纠纷作出一审判决,由卖家王先生在10日内与买家忻女士签署《上海市房地产买卖合同》,并至房产交易中心办理房屋产权过户手续。
    2004年10月24日,忻女士与王先生签订了一份《定金协议》,约定王先生将自己名下的万航渡路某号一处169.10平方米的房屋,以人民币206万元的价格转让给忻女士。双方还约定了该房屋的定金为41.2万元,预付房款103.8万元,其余房款待忻女士取得产证后5日内由贷款银行直接划入王先生账户。若忻女士反悔则没收定金;若王先生反悔则双倍支付定金。当天,王先生把房屋钥匙及住宅使用说明书、质量保证书等入户资料交给了忻女士,忻女士也将145万元支付给了王先生。
    2005年3月8日,区房地产交易中心受理了王先生办理该房屋产权证的申请,并于3月15日核准发证。3月20日,王先生给中介公司发出书面《通知》,让中介公司转告忻女士,由于种种原因,《定金协议》暂缓执行,需要双方另行协商等等。5天后,忻女士与丈夫起诉到法院,诉称王先生因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续,并擅自撬门换锁不让装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行,赔偿没有及时入住的经济损失。
    双方说法
    忻女士认为双方签订的合同虽名为《定金协议》,但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的具备条款,其实质是一份将王先生取得小产证作为所附条件的买卖合同。双方履行了合同大部分义务,自己也支付了70%的房款,房屋也在自己的实际使用中。
    王先生则辩称,双方所签署的是《定金协议》,在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧,买卖合同至今未签订过,上述房产还不具备转让的法定条件。强调在2004年10月24日,自己尚未取得小产证,转让的房屋不具备转让的法定条件。
    法院观点
    看待合同的性质不能仅仅看合同的名称,而应根据合同的具体内容,并结合双方的签约目的,实际履行情况予以综合认定。该《定金协议》虽名称是定金合同,但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。 因此,该《定金协议》已涵盖了买卖合同的主要条款,双方的真实意图是签署买卖合同,只是王先生尚未取得房屋的小产证,这才冠以定金协议之名。特别是在签约当天,忻女士除了支付定金外,还支付了大部分购房款,王先生也把房屋交付给忻女士使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴,而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同,现王先生已在2005年3月15日取得了房屋小产证,该买卖合同当属有效,遂作出了继续交房于忻女士的一审判决。
    法官点评
    既然是《定金协议》,为什么法院要判买卖合同成立呢?这里主要看该《定金协议》的实质和具体内容,从该案件中我们可发现,名称是定金协议,可涉及房产的交付,产权过户等定金之外的内容,基本是满足了房屋买卖合同的相关内容。
    在这份《定金协议》中,虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,王先生作为违约方无权主动要求适用该条款,来承担较低违约责任的手段,达到恶意撕毁合同的目的。法律规定了买卖合同双方,应本着诚实信用原则来履行合同。从法院判案的角度出发,既要符合法律,又要兼顾双方当事人的利益,正确把握案件的事实,来运用法律制裁违约者。对忻女士提出的所谓经济损失,法院认定王先生在签署《定金协议》时,就把房屋交付给了她,再提赔偿同样难以支持。
 
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