近年来,随着我国社会经济的飞速发展，住房问题日益凸显开来。为了房屋，有的人可以千金一掷，有的人则需要借款筹钱，更多的人则斗室难求。对于买到房屋的人来说，有的人是作为安居乐业的场所，有的人则作为投资逐利的物具。但随着各地对保障房政策的落实和各种限购令的实施,“借名购房”的情况也相应大幅增加,由此引发的纠纷也呈上升趋势。从目前来看,全国尚无统一的借名购房合同纠纷法律适用规定,而此地和彼地、上级和下级法院之间,对相关问题的处理也不尽相同。如何应对不断增加的“借名购房”合同纠纷,已成为摆在司法机关面前的一道难题。
一个案例，“借名购房”让亲情蒙尘
姐姐为了买到更加便宜的房子,借弟弟之名购买了他单位上的集资房,双方签下“借名购房”的协议。10余年后,这份协议却引起了姐弟间的一场官司。
近日,郑州市中原区人民法院成功调解了这起因“借名购房”引发的官司。据悉,因姐借弟名购房引发的借名购房官司在全国尚属首起。
近年来,伴随着观念的变化、利益的碰撞、政策法律的影响,房屋买卖合同纠纷案件大幅增加,其中就出现了这种新类型纠纷——“借名购房”纠纷。
因为在法律和法规上理解不同,这种新类型案件已成为司法审判实践中一个频频出现的难题。
郑州市检察院检察官张予洛表示,目前全国尚无统一的“借名购房”合同纠纷法律适用规定,而此地和彼地、上级和下级法院之间,对相关问题的处理也不尽相同。有关部门应当尽快出台相关规定,以便规范案件审理、统一法律适用。
借名购房，姐弟十年后发生纷争
姐姐刘铭和弟弟刘德（二人均系化名）如今都已年过六旬。
2001年,在郑州电气总厂上班的刘德,得知单位正集资建一批职工住房。姐姐刘铭正好要买房子。
当年8月15日,双方签下了一纸协议,决定刘铭借用弟弟刘德的名义,来购买单位的集资房。
刘德作为卖方、刘铭作为买方,协议书主要约定:刘德同意郑州电气总厂一套面积87.2平方米的集资房(96020元)由刘铭购买,刘铭已按上述集资房款交钱,并办理购房手续。房产证暂由刘德办理,刘铭保管,在适当时候再转给刘铭名下。房屋使用后水电费由刘铭付给刘德等。协议签订后,刘铭以刘德的名义共计交款95920元,缴款通知单原件由刘铭保管。郑州电气总厂房屋交付后,该房屋至今由刘铭使用。2010年,有关部门向刘德颁发了房屋所有证书,房屋性质登记为房改房。纠纷在不久后发生了,刘德的妻子邵某不同意该协议继续履行。无奈之下,刘铭遂起诉至郑州市中原区人民法院要求裁决。
2012年3月28日,经法院调解,刘铭与刘德达成协议:由刘铭再向刘德补偿15万元,刘德配合办理房屋产权过户登记手续。至此,这起因姐借弟名购房引发的纠纷在法官的调解下圆满解决。
缺少规范，借名购房合同纠纷处理不一
虽然此案在法官的努力下圆满解决，但它暴露出来的法律问题却值得我们反思。新密市检察院检察官贾阳阳说，住房问题不仅关乎国泰民安，而且也关乎一家一户。
贾阳阳说，所谓“借名购房”合同,是指不具有购房资格或条件的一方,为规避购房限制,与具有购房资格或条件的另一方之间达成的由一方借用另一方名义向房屋出卖人购买房屋、实际获得房屋权益的协议。
“此类合同形成的一个最基本条件是这样的,一方有购房资格,但没有购房实际需求；另一方没有购房资格,但有购房需求。” 贾阳阳说。借名购房合同具有以下特征：一、一方具有购房资格或条件，不具有必然的购房实际需求；另一方不具有购房的资格或条件，但具有购房需求。 二、借名购房合同，具有双重性特征，涉及两个法律关系，一个是由出借名义人和不具有购房资格或条件的人之间形成的借用名义合同关系，一个是不具有购房资格或条件的借用名义人与房屋出卖人之间形成的实际上的房屋买卖合同关系，其中借用名义合同关系在先、在暗，是前提，借用人以出借名义人的名义与房屋出卖人之间形成的房屋买卖合同关系在后、在明，是结果，两个法律关系相互依存，缺一不可。三、借名购房合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同，既有书面合同，也有口头合同。通常在亲属亲友之间形成的借用名义合同一般是无偿的、口头的，其他人员之间形成的合同以有偿合同、书面合同较为常见。四、借名购房合同的合同目的，是为了规避购房条件限制，购房限制条件限制一般具有以下情形： （一）、借用人不具有经济适用房的购房条件； （二）、借用人不具有根据中央政府及各地政府实施的限购令的购房条件；（三）、借用人不具有一般意义上的房屋出卖人自行规定的购房条件；（四）、其他情形。（这段可视版面删除也可）
新密市检察院检察官郭艺辉分析,借名购房合同一般具有双重性特征,涉及两个法律关系:一个是由出借名义人和不具有购房资格或条件的人之间形成的借用名义合同关系；一个是不具有购房资格的借用名义人与房屋出卖人之间形成的实际上的房屋买卖合同关系。“其中前一个合同关系在先、在暗,是前提；后一个合同关系在后、在明,是结果,两个法律关系相互依存,缺一不可。”
但此类合同的复杂性还远不止于此。郭艺辉介绍说：“借名购房合同既可以是有偿合同,也可以是无偿合同；既有书面合同,也有口头合同。通常在亲属亲友之间形成的借用名义合同一般是无偿的、口头的,其他人员之间形成的合同以有偿合同、书面合同较为常见。”
而之所以有“借名购房”合同的产生,大多都是为了规避购房条件限制。在时下,据笔者了解,购房限制条件的情况包括经济适用住房、中央政府及各地政府实施的限购令、房屋出卖人自行规定的购房条件以及一些其他情形。郑州市检察院检察官张予洛表示,随着各地对保障房政策的落实和各种限购令的实施,“借名购房”的情况仍在朝上升趋势发展。
“这种合同非常容易引发纠纷。比如,随着房屋升值,出借名义人反悔的情况越来越多；再者,双方对实际购房款的出资归属发生争议多；还有,借名购房人要求出借名义人交付房屋或履行协助办理房屋产权过户义务,也很容易引发矛盾。”郑州市上街区法院法官朱艺枝一口气向记者列出了诸多“借名购房”的隐患。
而最让司法机关头疼的是,由于当事人的法律观念淡薄,或者基于当事人之间具有的特定人身关系,实践中存在一些口头的借名购房合同。出于各种目的,当事人之间对是否形成借名购房合同关系也会发生争议,由于没有直接的书面合同予以参照,造成法院对此认定难、处理难。
“从目前来看,全国尚无统一的借名购房合同纠纷法律适用规定,而此地和彼地、上级和下级法院之间,对相关问题的处理也不尽相同。因此建议有关部门尽快出台相关规定,以便规范案件审理、统一法律适用。”郭艺辉说。
专家建议，破坏政策初衷应视为无效合同
“借名购房”合同,其签订的目的往往是为了规避购房条件限制,尤其为了购买保障房、限购房而签订的合同,其存在危害性较大。那么这类合同是否应该被认定为无效合同?
郑州市惠济区检察院检察官王瑞娟介绍说,此类合同的效力认定,在实践中争议很大。一种观点认为:规避经济适用房限制购房,违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》等规定,应属无效协议；一种观点认为,最高法院司法解释规定,“人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”,而上述两个法规均不在此列,故此类合同为有效合同。
河南财经政法大学教授张建成赞成前一种观点:“经济适用住房制度,是党和国家为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措,对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为使城市低收入家庭住房困难户真正享受到该政策带来的福利,有关规定对经济适用住房的购买及转让条件做了极其严格的限定,随着政策的深入推行,政策的精神和内容也深入人心,得到了人民群众的理解和支持。借名购房显然违反了相关规定,主观上存在恶意规避的故意,结果上严重扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序,侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋权利,同时使国家的有关土地、房产税费流失；有偿借名购房合同中,出借名义人还从中获得较大的非法收益。”
王瑞娟认为,如果确认借名购房合同有效,从社会效果来看,容易造成人们思想观念混乱,实际鼓励当事人之间的不正当交易；同时造成司法认定与行政管理无法有效对接,使社会对经济适用住房的认识破碎化。因此虽然不能以当事人违反《经济适用住房管理办法》的相关规定为依据确认借名购房合同无效,但根据民法通则和合同法的有关规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”,“有下列情形之一的,合同无效:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益”,应该确认规避经济适用住房限制规定的借名购房合同,为无效合同。
对于这类“无效合同”应该如何处理,新密市检察院副检察长陈松坡也建议,应当按照合同法相关规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。
同理,在张建成和多名法官检察官看来,对于为规避中央政府及各地政府实施的限购令而形成的借名购房合同,严重破坏了政策初衷,也应作为无效合同处理。
为使城市低收入家庭住房困难户真正享受到政策带来的福利,有关规定对经济适用住房的购买及转让条件做了极其严格的限定。陈松坡最后说，借名购房显然违反了相关规定,主观上存在恶意规避的故意,结果上严重扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序,侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋权利,同时使国家的有关土地、房产税费流失。如果确认借名购房合同有效,从社会效果来看,容易造成人们思想观念混乱,实际鼓励当事人之间的不正当交易；同时造成司法认定与行政管理无法有效对接,使社会对经济适用住房的认识破碎化。
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