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袁律师心得 ——面对阴阳合同应注意的问题

发布日期:2014-01-04    作者:袁波律师
袁律师心得
——面对阴阳合同应注意的问题
案情:吴某某与王某系夫妻关系。2002年王某去世,2005年吴某某将本案涉及的房产,在没有析产分割的情况下出售给罗某,该房屋买卖协议在被法院生效判决确定无效后,罗某仍于2010年将此房出售给董某。
王某的继承人吴某于2012年将罗某、董某诉至法院,要求确认两被告之间关于诉争房产的买卖协议无效。北京市某区人民法院做出判决:确认被告罗某与被告董某与201012月签订的《存量房屋买卖合同》无效。
分析:董某找到笔者说明了这个案子的情况,表示想上诉。笔者分析这个案子看似简单明了,其实面临的问题比较多。首先,这个案子只是当事人纠纷的开始,对方起诉的根本目的是想要回房子,如果这个判决生效对方肯定会再次起诉要求返还房产;其次,买卖双方为了逃税签了两份合同——即所谓的阴阳合同。对方是著名的大律师事务所却犯了一个低级错误——诉讼请求没有明确要求确认哪个合同无效,而一审法院也对这个事实也未提及,没有明确阴阳合同的问题;最后,董某在一审中未出庭自己放弃了答辩和举证的权利。
代理人明确告知了委托人:罗某肯定是无权处分,但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定不能据此作为确认合同无效的依据,对方是可以就此事主张返还房屋变更登记的,但应另行解决,而且前提必须是董某并不是善意第三人。也就是说,本案的焦点是委托人能否证明自己是购房时是出于善意。
开庭:果然,二审庭审中吴某上来就气势汹汹,直指罗某与董某恶意串通、董某购房出于恶意。但我们向法院提交了充分准备的证据:房屋所有权证书证明被告是合法的房屋所有权人、诉争房产已经合法登记到董莫名下;居间成交确认书、过户按揭代理合同、存量房屋买卖合同、补充协议证明董某通过中介链家房地产经纪有限公司与罗某签订了房屋买卖合同;收款证明、收据、转账凭条2张、合同变更申请单、借款合同证明目董某已经按照合同约定及市场价格支付了购房款。以上证据均能证明董某在购房时是出于善意。
庭审的焦点是:1、《民法通则》第五条并不是处理合同效力的直接规定,应当再结合具体事由来确定合同的效力。2、《买卖合同》虽损害国家利益,关于价格条款应属无效,但不能以此认定合同中的其他部分无效。3、吴某认为董某和罗某的行为是恶意串通,但未能提供证据双方辩论的相当激烈,对方连房子的坐落都提出了异议,好在笔者对房产行情比较了解,能从容应对。
审判:最终,二审法院撤销了原审判决,改判为双方的阴合同无效。
总结:二审直接改判的情况比较少出现,二审法官在吴某没有明确确认哪个合同无效的前提下,直接做出了确认阴合同无效。但并没有说双方的阳合同无效,这其实对我们来说是有利的。重要的是,在一审未出庭的情况下,上诉人在二审中表明了自己是善意第三人,不管罗某与吴某的官司打成什么样,委托人的目的达到了,诉争的房产保住了。
 
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