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夫妻离婚时共同还贷份额的分割

发布日期:2014-01-12    作者:袁波律师
袁律师实战心得
——夫妻离婚时共同还贷份额的分割
  案情:张某与李某于20065月登记结婚,双方在20068月购买房产一处,价款为40万元,其中张某父亲给张某10万元用于支付首付款,其余房款办理了按揭贷款,该房产登记在张某名下。经鉴定该房现价为160万元。 20137月,张某以夫妻感情破裂为由起诉至法院,要求与女方离婚,并依法分割财产。在诉讼过程中,该房仍剩余贷款10万元。
本案焦点:1、张父的10万元是对双方的赠与或是对张某个人的赠与还是定性为借贷行为。2、房产归谁所有。如归张某所有,李某应分得多少份额?
庭审:果然双方都围绕张父出资10万元的性质展开激烈辩论与举证。不出所料,李某代理律师主张:该笔钱款给付是在婚后应系张父对夫妻双方的赠与,10万元包括升值部分都应是双方共同财产,李某对这部分要求分割。
裁判:北京市某区人民法院经审理认为,该房房产证登记为张某个人,结合本案实际情况,该楼房应由张某所有为宜。张父出资的10万元应属对张某个人的赠与,升值部分也应归张某个人所有,同时张某应支付李某折价款50万元。判决后,双方均未上诉,现该判决以生效。
剖析:我国现行法律并没有明确规定关于张父出资的定性,但我方提交的证据已形成完整的证据链,足以证明张某的父亲在该房屋的购买过程中支付了房屋的全部首付款,并且该房屋登记在张某个人名下,根据《婚姻法司法解释三》的立法精神可以推定张父是对自己子女的赠与,此份额应为张某个人财产与李某无关。
笔者抛开出资定性,就此类案件共同还贷部分做具体分析。
一、如诉争房产是张某与李某在婚前购买并缴纳首付款,婚后共同还贷所面临的房产归属和计算补偿数额的问题。
1、房产归属问题
房产归属男方应没有争议。根据《婚姻法司法解释三》的规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下,离婚时双方协议不成的,人民法院应当判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。
2、如何计算补偿数额
对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产,因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
 如果夫妻之间没有约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题没有特别约定,离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半,补偿给对方。
对于如何计算共同还贷对应的房产增值,因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定,各地法院计算方式不一致,大约有以下三种计算方式:1.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷总房款×(房产的现值总房款)÷22.应补偿的增值数额=共同还贷部分÷2×(房产的现值÷总房款);3.应补偿的增值数额=(房产的现值总房款)÷总房款)×共同还贷部分÷2具体到个案中,按上述三种方法计算会有些许差异,但不会太多。笔者代理过的案件,二千多万的标的差额只在十万以内,应该是可以接受的。笔者建议:在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时,要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分财产权益,同时还不能损害债权人银行的利益。所以,在计算时还应综合考虑:涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额(含利息)及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。
二、如房产是在张某与李某婚后购买缴纳首付款,婚后共同还贷所面临房产归属和计算补偿数额的问题。
1、房产归属问题
  房产归属应综合考虑实际居住、双方意愿、经济能力等情况判断归属,不一定判归某一方所有。
2、如何计算补偿数额
因房产为婚后购买,理论上应为夫妻共同财产(包括升值部分),这时就不能适用上述的公式计算。应补偿数额=(房产的现值-个人首付款÷总房款×房产的现值-未还贷款)÷2
    结语:随着房价的疯涨,房产已成为夫妻离婚时的主要财产,矛盾焦点自然增多。律师建议如要避免离婚时的争议,最好在购买房产时就将购房款来源、还贷方式、产权债务归属等约定清楚,以减少双方不必要的争端甚至还可以维护婚姻。本案中,幸好张某有其父单独出资的证据,否则必将将面临更大的“损失”。
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