国有土地上房屋征收与补偿条例及条文解读
发布日期：2014-07-01 作者：110网律师
第590号
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
总 理 温家宝
二○一一年一月二十一日
国有土地上房屋征收与补偿条例
第一章 总 则
第一条 （适用范围）为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。该条规定的空间范围是国有土地，即发生在集体土地上的征收补偿行为不适用本条例。
第二条 （征收条件）为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。如果非因公共利益的需要，不能动用国家权力剥夺公民财产，只能通过平等购买的的方式。本条也取消对承租人补偿的规定。所以目前对承租人的拆迁补偿有地方政策的依据政策争取，没有的，主要依据合同法处理。？
第三条 （基本原则）房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条 （房屋征收部门）市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
值得注意的是，本条相对比2001年的《城市房屋拆迁管理条例》赋予了县级人民政府的征收权力，也就是说设区的区政府也可以做出征收决定。由市县级政府确定负责征收补偿工作的主管部门，如拆迁管理办公室等。
第五条 （房屋征收实施单位）房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条 （监督、指导）上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
第七条 （举报、监察）任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第二章 征收决定
第八条 （公共利益）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
关于公共利益的范围，本条采用了概括式的方式界定了公共利益。方便我们在代理拆迁案件中对公共利益的概念有一个大致方向的确定。
第九条 （规划、年度计划）依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
也就是说，判定一个建设项目是否属于公共利益需要，不仅要看上述第八条的具体规定，还要看这些建设项目是否纳入了条例规定的相关规划和计划。我们代理此类案件必要时，可先申请政府信息公开，来审查征收原因是否合法。
第十条 （征收补偿方案）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
本条规定了有权拟定征收补偿方案的是房屋征收部门。
第十一条 （征收补偿方案征求意见）市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
值得注意的是本条针对旧城区改造所作的特别规定，如果将旧城区改造纳入公共利益范围需要满足两个条件：一是要纳入当地的国民经济和社会发展年度计划，二是在多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定时，有关政府应当组织听证，对方案进行讨论和修改。其中相比其他征收补偿方案来说，增加了一个听证程序。
第十二条 （征收补偿决定作出程序）市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
第十三条 （征收补偿决定作出后的要求）市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
事实上，房屋征收的目的也不是为了获得房屋，而是为了使用房屋所占有的土地使用权，即在房屋征收决定的补偿方案中，就已经包括了对土地使用权的补偿，而不仅仅是是房屋价值的补偿。而中国房地产的价值也通常都是合并计算的。
第十四条 （被征收人的救济权利）被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十五条 （征收调查）房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十六条 （征收范围确定后的限制）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
值得注意的是，本条例对当事人权利的限制比以往的拆迁条例限制的要少，比如出租行为，本条例并没有限制，主要考虑出租行为虽然可能会加大征收部门的工作量，但不影响补偿费用，政府就不应该不适当的限制公民的民事权利。本条中，关于如果在一年的暂停期限内未完成征收行为的，应该如何处理，还需要进一步明确。
第三章 补 偿
第十七条 （征收补偿内容）作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。该补偿主要是针对征收非住宅房屋可能产生的对被征收人生产经营造成的影响给予的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条 （住房保障）征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条 （房屋征收评估）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
目前，拆迁房屋价值通常由拆迁人单方委托的评估机构进行评估，因此，评估价值有时候会明显地低于其实际价值。在此情况下，被拆迁人应在法定时限内向评估公司书面申请复核估价，或者另行委托评估公司进行评估。在时间上，一定要把握好。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条 （评估机构选择）房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
原则上，评估机构由被征收人协商选择，如果人数众多，可能无法达成一致意见时，可采用多数决定、抽签等方式，但不管用什么方式决定评估机构，都应该体现被征收人的意愿。参与投票决定或者随机选定的房地产价格评估机构不得少于3家且应当由公证部门现场公证。
第二十一条 （补偿方式）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。该条款就是我们通常所说的“回迁”即什么情况下，被征收人可以要求在原来的地点进行房屋产权调换，有几个条件，一征收原因是旧城区改造，二征收对象必须是个人住宅，非住宅不能保证给予回迁，三被征收人选择产权调换的补偿方式。
第二十二条 （搬迁费、临时安置费、提供周转用房）因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
搬迁费针对所有被征收人，临时安置费和周转用房针对选择产权调换的被征收人，由房屋征收部门来选择其中一种方式。
第二十三条 （停产停业损失的补偿）对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
被征收人符合下列条件的房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿：1、被征收房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑。2、有合法有效的营业执照，且营业执照上表明的营业地点为被征收房屋。3、已办理税务登记并具有纳税证明。停产停业损失标准以被征收人的月平均利润值确定，月平均利润值依据近三年纳税证明推算确定。协商不成的，可以委托评估机构确定。停产停业补偿期限，商业、服务性行业不低于3个月，工业生产行业不低于6个月。
第二十四条 （征收违法建筑）市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
需要说明的是，这里的违法建筑不予补偿应当如何理解？严格的说，应当是违法建筑的违法部分不予补偿，对于违法建筑中涉及的不违法的部分，应当给予等价的补偿，例如，地上建筑物可能违反规划要求，属于违法建筑，但是建筑物使用的土地，其使用权的取得可能完全是合法的，这种情况下，对土地的使用权还是应当给予相应补偿。对于超过批准期限的临时建筑同样也是如此。
第二十五条 （补偿协议）房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
需要说明的是，虽说是协议，但是在实践中协商的自由度是非常小的，因为补偿标准都是由地方人民政府统一规定。如果双方协议签订后，一方不履行义务，另一方可以提起违约之诉，但诉讼的性质通常理解为行政诉讼。
第二十六条 （征收补偿决定）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第二十七条 （被征收人搬迁）实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第二十八条 （强制搬迁）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。本条规定强制搬迁，是指在双方达不成协议时，且取消了行政强制拆迁，由政府申请人民法院强制执行。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。法院强制执行也不是没有限制的，首先需要证明自己已经能够做好补偿以后，才能强制搬迁，其次程序上，要证明已告知被征收有行政复议和行政诉讼的权利且被征收人在法定期限内不使用权利的事实。
第二十九条 （补偿结果公开）房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。除了依法给予被征收人的奖励以外，不能给予某些征收人额外的补偿费用，包括给予被征收人的奖励也应该在公示内容之中。
第四章 法律责任
第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
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