物权法中不动产一物二卖的权属确定

　所谓的一物二卖，主要是指出卖人先后以两个买卖合同，将同一特定物卖于两个不同的买受人。在社会实践中，由于利益的驱使，一物有时不仅被二卖，甚至被三卖、四卖或者更多。一物二卖现象的存在是由于买卖合同单纯的债权性所决定的，有其必然性和一定的合理性，对其过度的否定评价只能让我们失去公正的立场和理性的分析。

　　一、一物二卖的性质界定

　　关于一物二卖问题，各国民法典都没有专门的规定，但由于其特殊性，诸多判例和学说都对其作过种种解释。就这个问题本身的性质而言，很多学者认为一物二卖是欺诈或者背信行为，在道德和法律上应该做否定性的评价，实践中应该预防或者杜绝其发生，因此纷纷绞尽脑汁去构思预防机制，完善法律的规定，比如预告登记制度，转交付制度等等。笔者认为，一物二卖问题，是一个法律问题也是一个道德问题。一方面，出卖人仅仅为了追求更多的经济价值，便背弃了与原买受人之前签订的买卖合同，而与次买受人签订新的合同。这对原买受人而言是违约，对次买受人则是欺诈，从道德上也应当受到批判。另一方面，不履行原来的合同和签订新的合同，出卖人必须为此承担违约责任，如果出卖人和次买受人是恶意串通，损害国家、公共或者他人的利益的，则后签订的合同则无效，这些问题，都是从一个法律层面上来说的，因此也是一个法律问题。

　　二、一物二卖的形成原因

　　王泽鉴先生认为:“一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此时多出于出卖人周顾信用，图谋私利。”出卖人将一物二卖大多是为了获得更多的经济收益，如果在“合同都能被遵守”的理想社会状态下，自没有一物二卖发生的可能，正因为当事人签订契约并不意味着一定会履行契约，一物二卖才会发生。换言之，债权和物权在性质上的不同导致债权变动规则和物权变动规则的不同，债的发生及债权债务关系的内容体现了当事人意思自治原则，除法律另有禁止性规定之外，当事人可以根据自己的意愿自由地设定债的关系，　

　　因而，债权的变动规则是只需在法律允许的范围内当事人意思表示一致即可，而物权的变动规则则不同，具体而言，主要是一种形式主义变动模式，此模式以德国为代表，在该变动模式下债权行为与物权行为截然分开，在物的买卖中，如果仅签订了合同还不能实现物权的转移，必须要完成物的交付或者登记。对于不动产而言就必须完成合同的签订和登记两个环节之后才能实现物权的转移，而不动产的一物二卖就发生于债权合同成立之后至买方取得完整意义上的所有权之前的期间。其实只要合同的签订和者登记有着一定的时间差，不动产的一物二卖现象就难免发生。

　　三、公示效力下权力的权属

在我国不动产在一物二卖的过程中，关于权力的归属是一个比较具有争议的问题，也比较复杂，需要从不同的方面考察对其权力归属的影响，结合我国法律的一些基本规定来进行确定。

　　（一）物权公示的基础理论

　　物权公示原则是关于物权变动的基本规则，主要适用于基于法律行为而大量发生的各种物权变动，我们通常称物权的公示方式为不动产登记与动产的交付，甚至简称其为登记与交付。交付是指权利人将自己占有的物移转其他人占有的行为。简言之，交付意味着占有的移转，动产的交付自动产移转给受让人占有时完成，当然这主要是适用于动产；而对于不动产言，公示的方式则是登记，所谓登记是指登记机关根据当事人的申请并经审查，对不动产物权的设定、变更、转移、消灭等事项登录记载于特定簿册的事实。关于物权公示的效力及其与物权变动的关系，我国《物权法》基本采公示要件主义，但同时亦承认了公示对抗主义在某些情况下的适用。对于不动产而言，则主要是采取公示生效，即不动产所有权的取得必须得经过登记方能取得，登记就是不动产的公示形式。

　　（二）不动产已经登记情况下权力归属

　　1.不动产所有权移转给原买受人已经登记的。出卖人和原买受人已经就不动产进行了登记公示，此时，出卖人再与次买受人签订买卖合同，应当属于无权处分行为。如果在次买受人看来，出卖人仍然具有真正权利人的权利外观，基于信赖出卖人为真正权力人，并支付了合理的对价，次买受人可以依照善意取得制度，取得标的物的所有权，先买受人只能向出卖人请求损害赔偿。倘若次买受人明知标的物并非出卖人所有，而仍与之签订买卖合同，尽管其支付了相应的对价，但仍不能当然地取得标的物的所有权，但可以要求出卖人承担给付不能的违约赔偿责任。对先买受人来说，无论次买受人善意抑或恶意，其都拥有追认的权利，在一定期限内其是否行使此形成权，直接影响标的物的最终归属。

　　2.不动产所有权移转给次买受人已经登记的。其实这种情况属于一物二卖存在的一种典型形态，出卖人在与先买受人签订买卖合同后，还未登记公示前，又与次买受人签订买卖合同，并且完成了登记公示，所有权已经转移。在此种情形下，前后两个买卖合同签订时，出卖人对不动产仍享有完整的所有权，不属于无权处分，所以在此时，前后两个买卖合同都是有效的，但是基于不动产的登记公示原则，如果出卖人与次买受人已经完成了变更登记，那么此时次买受人就已经拥有了不动产的所有权，而原买受人职能请求违约的损害赔偿。

　　（三）不动产未登记情况下所有权归属

　　不动产未登记，也得分情况来看，一种是两次买卖都未登记，另一种是一次未登记，这种情形也即是属于上述登记的情形，所以在此不再重复论证，在这里重点说一下前一种两次买卖都未登记的情形。虽然在两次买卖中不动产都未登记，但是前后两个买卖合同都是有效的，互相并列，前后买受人均享有请求出卖人移转标的物所有权的权利，但是此二请求权孰优孰劣，孰先孰后，学界对此存有争议。有学者主张应以权利确立的先后顺序为标准，即“成立在先，取得在先”，此观点乍看合理，但经不住细致推敲，因为此种观点有可能损害到善意第三人的正当权益和社会交易的正常秩序。多数学者认为，应该根据债权的平等性原理，遵从债权人任意履行规则。出卖人作为债权人可以选择履行其中之一买卖契约，而对另一买卖契约构成履行不能，承担违约赔偿责任。同时出卖人也可选择不履行任何一买卖契约，自己保留标的物或者另卖于其他买受人，而对两个买卖契约承担履行不能之赔偿责任。

　　但是，笔者认为，虽然这种观点也是没有办法中的选择，但存在着不合理之处，因为如此规定，所有的受益都属于出卖人一个人，让其任意的选择，不仅没有使出卖人没有因自己的背信行为受到罚，反而使其达到其最终的目的，获得了更多的经济收益，这样不仅没有解决问题，反而更会滋生这种一物数卖的不良风气增长。因此，在这种情形下应当要考虑次买受人是恶意还是善意的，如果是恶意的，就应当优先保护原买受人的利益，如果二者都是善意的，那么就应当按照合同成立的先后顺序来确定权利的最终归属，对没有获得不动产所有权的次买受人，出卖人根据当时市场价格的变化负担其双倍的赔偿损失和相应的损失。