房屋租赁合同租金约定不明如何认定

依法成立的合同受法律保护。合同条款违反法律强制性规定，该条约定无效，但该合同部分无效不影响主合同的效力。双方当事人均应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，遵循诚实信用原则。
相关法条《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二十二十六条、第二百二十七条、第六十二条第（二）款、第一百零七条
案件索引  湖南省澧县人民法院（2012）澧民初字第1257号民事判决书  湖南省常德市中级人民法院（2014）常民一终第47号民事判决书
基本案情 
原告戴某诉称，原、被告于2010年11月18日签订门面出租合同，由原告将自己位于澧县澧阳镇“德隆商业园”F区二楼209号和210号二间拥有所有权的门面房租给被告经营，合同租期三年，即2011年1月1日至2013年12月31日止，租金每年一定，随行就市，水涨船高。双方约定每年的租金标准首年为1.5万元,后二年租金标准依据该商业园F区以南及对面一楼门面租金上涨比例,不突破该区二楼的最高租金,年租金涨幅不低于6%,三项综合平衡来确定下年的租金数额。后二年租金提前半个月决定并一次性支付。2010年12月底前，被告给原告支付了1.5万元租金。2011年12月中下旬，原、被告双方就该门面房的租金标准根据合同的约定进行了协商，按照原告收集的情况和计算2012年度租金应为2.61万元，最后双方口头商定认可2012年度的年租金为2.2万元。但经原告多次催讨被告至今未能给付上述租金，特诉请法院：1、解除原、被告双方的租赁合同；2、并按实际占有房屋的期间支付房屋租金；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告李某辩称，原、被告双方并未就2.2万元一年的租金达成协议，双方合同约定租金根据房屋商业价值，不超过二楼以南最高租金、年租金上涨幅度不超过6%为标准确定，现原告租金由1.5万元涨至2.61万元涨幅达74%，被告为了避免损失扩大，将门面进行转让而因为原告的原因未能成功；上述损失因原告的违约所致，故被告不应承担责任。
反诉原告李某诉称：2010年11月18日，反诉原告和反诉被告就房屋租金进行了多次协商，确定租期三年，租金一年一定，首年租金1.5万元，以后不论房租市场跌涨，年租金涨幅均为6%。可是在签约时，反诉原告发现反诉被告提供的合同文本对年租金书写为“随行就市，水涨船高，根据门面的商业价值，今后将依据该F区以南及对面一楼门面的租金上涨比例，不突破该区二楼的最高租金，年租金涨幅6%，三项综合平衡来决定下年租金。”反诉原告当即提出质疑，反诉被告反复解释，三项指标是年租金涨幅6%，并非改变涨幅。2011年年底，反诉原告主动向反诉被告缴纳租金时，反诉被告将房租涨至2.61万元，涨幅高达74%，经双方反复协商反诉被告将房屋租金降至2.2万元，但涨幅仍高达46.7%，由于反诉被告的违约致双方租赁关系破裂。反诉原告为避免损失扩大，即依据租赁合同约定，主动寻找承租人，由于反诉被告的原因致转租不能，反诉原告再次与反诉被告协商，要求反诉被告补偿反诉原告交纳门面装修费的12.3万元，反诉原告后又让步要求反诉被告返还已收取的3.3万元的装修转让费，反诉被告均予以拒绝。请求法院判令：1、反诉被告补偿反诉原告房屋装修费6.5万元；2、反诉被告承担本诉、反诉的诉讼费及律师费。
反诉被告戴某辩称：年租金涨幅6%不属实，应依据合同的规定；合同履行不能的责任在反诉原告，双方口头约定了年租金2.2万元；反诉原告不交纳租金，反诉被告有权干涉反诉原告的转租行为；反诉原告要求反诉被告支付装修材料费，反诉被告收取装修材料费时双方合同中有约定；请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
法院审理查明：2010年11月18日，原告戴某与被告李某经协商签订了门面出租合同书。合同约定：1、“戴某将“德隆商业园”F区二楼209和210二间门面租给李某。租期三年，租金每年一定，随行就市，水涨船高，依据该F区以南及对面一楼门面的租金上涨比例，不突破该区二楼的最高租金，年租金涨幅6%，三项综合平衡决定下年的租金。合同首付租金1.5万元，以后每年提前半月决定并一次性收款。2、李某自愿补偿戴某装修材料费3.3万元，并进行新的改造装修，戴某予以认可。3……4、李某租到不租为止，李某有转让权，转让费归李某所得，戴某收取房屋租金，按一、二楼的实际租金状况确定首付租金。如不续租，交还戴某，戴某将根据自身需要给予材料补偿。”同日被告李某给付原告戴某3.3万现金，原告戴某向其出具收条一份“今收到转让费叁万叁仟元”。2010年12月29日，被告李某给付原告戴某首付租金1.5万元，原告戴某向其出具了“今收到李某交来德隆2010年12月18日至2011年12月18日租金一万五千元”的收条，开始租赁经营。
2011年12月，原、被告双方因对2012年的房屋租赁价格产生争议，双方多次协商未果。被告李某遂表示不再租赁该房屋，通过张贴转租公告等形式开始转租房屋。2012年1月17日被告李某约谈了转租人协商房屋转租价格，原告戴某亦与转租人协商2012年的房屋租金价格，因原告戴某要求房租2.6万元一年过高，转租未果。
另查明，庭审过程中合议庭向原告（反诉被告）戴某的代理人田某及被告（反诉原告）李某的代理人李某当庭行驶释明权让李某将该诉争的房屋钥匙交予原告戴某，否则双方对扩大损失自行承担。2013年7月30日原告戴某及其代理人田某、被告李某的代理人李某三人来到诉争的房屋，原告戴某以被告李某未交纳物业管理费为由拒收钥匙。
裁判结果  
湖南省澧县人民法院于2013年12月30日作出（2012）澧民初字第1058号《民事判决书》；原告在上诉期内，向湖南省常德市中级人民法院提起上诉，湖南省常德市中级人民法院于2014年4月30日作出（2014）常民一终第47号民事判决书驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效判决认为：本案争议的焦点为：一、导致租赁合同未能继续履行的原因及其责任承担问题；二、被告李某（反诉原告）按什么标准和时间支付首年以后的租金；三、原告戴某（反诉被告）是否应返还李某33 000元的装修材料费。
关于焦点一，依据双方所签订的《门面租赁合同》，“租金每年一定，随行就市，水涨船高。双方约定每年的租金标准首年为1.5万元,后二年租金标准依据该商业园F区以南及对面一楼门面租金上涨比例,不突破该区二楼的最高租金,年租金涨幅不低于6%,三项综合平衡来确定下年的租金数额。”该条款除明确约定第一年租金为15 000元外，以后的租金都未作出明确约定，系双方在签订合同时留下的瑕疵，应认定双方均有过错，其责任双方各自承担。
关于焦点二，依据双方所签订的《门面租赁合同》，首年后次年的租金为15 900元，戴某与李某因租金分歧无法继续履行合同，李某虽未继续经营，但却实际占有该房屋，应当继续承担门面租金。
关于焦点三，依据双方所签订的《门面租赁合同》，约定：“李某自愿补偿戴某装修材料费33 000元”，“李某有转让权，转让费归李某所得，如不续租，交还给戴某，戴某根据自身需要给予材料补偿”。现李某由于戴某提高租金致使转租未能实现，应该由戴某返还李某装修装饰费损失33 000元。
案例注释
本案的争议焦点主要是房屋次年租金的涨幅及确定问题，法院将其因双方签订合同时存在约定不明的瑕疵，双方均承担责任的认定有事实和法律依据。原、被告签订的《门面租赁合同》依法成立，且合法、有效，应当受法律保护。其合同第四条约定：“李某租到不租为止”违反法律强制性规定，该条约定无效，但该《门面租赁合同》部分无效不影响主合同的效力
原、被告双方在《门面租赁合同》中虽然自愿约定房屋租赁条款，但对房屋次年租金的数额约定不明，致双方无法根据“三项综合平衡”确定房屋次年租金并达成合意，法院亦不能依市场行情及其变化确定，导致房屋租赁合同中房屋租金支付条款无法履行，且原、被告在协商租金过程中，对“三项综合平衡”的理解产生较大分歧，所谓“三项综合平衡”不能简单地理解为取其平均值，这种情况随市场行情的变化将长期存在，不利于原、被告双方的实际履行。因此“三项综合平衡收取次年租金的”的条款对原、被告双方来说属约定不明，双方均不负违约责任。