佛山开发商逾期交房，违约约定过低怎么办？

发布日期：2015-07-16 作者：张静律师

开发商延期交房，买家这时发现合同约定极不公平，如果买家违约退房，违约是总房款的百分之二十，开发商延期交房，每日违约金为总房价款的万分之零点二。张先生两年前买的期房，开发商已超过交房日期近四个月未能交房，这时张先生发现合同上如此约定的，顿时气愤难平。一百万的房款，每天才赔20元，这么低的违约责任，如果开发商一直拖下去怎么办？
    按照期房预售模式，消费者处于被动的合同地位，如果过低的违约金标准不能被依法调整，将无法对开发商的违约行为进行有效制止和制裁（过低的违约成本所致），使合同秩序难以得到维护；又会客观上纵容少数开发商的违约行为，迟延履行有可能成为少数开发商挪用资金、变相融资的不良手法。
   律师讲法：《合同法》第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以上规定说明，如果要求增加违约金的，就要对自己的主张进行举证，即对违约造成的损失举证。这也是违约金标准约定过高，法院依法进行调整已经非常常见，但以约定过低要求调整违约金计算标准的，目前鲜有成功的原因。在合同订立过程中导致事实上不平等的原因，可能是因为经营者的优势地位或信息不对称，形式上是否经过协商或是否有证据证明合同一方被强迫，均不能成为合同正义原则对合同自由进行干预的抗辩理由。
     开发商违约金过低是否可以调整，如果确实过低，审判机关应当依法予以调整，否则将纵容开发商的恶意违约行为，有违公平。对于延迟交房的，买家也可以采取退房的策略。根据《合同法》第九十四条及最高院关于商品房纠纷的司法解释第十五条，开发商未能在约定时间内交房验房，买受人经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人一方请求解除合同的，应予支持。买受人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

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