佛山开发商逾期交房,违约约定过低怎么办?
发布日期:2015-07-16 作者:张静律师
按照期房预售模式,消费者处于被动的合同地位,如果过低的违约金标准不能被依法调整,将无法对开发商的违约行为进行有效制止和制裁(过低的违约成本所致),使合同秩序难以得到维护;又会客观上纵容少数开发商的违约行为,迟延履行有可能成为少数开发商挪用资金、变相融资的不良手法。
律师讲法:《合同法》第114条规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以上规定说明,如果要求增加违约金的,就要对自己的主张进行举证,即对违约造成的损失举证。这也是违约金标准约定过高,法院依法进行调整已经非常常见,但以约定过低要求调整违约金计算标准的,目前鲜有成功的原因。在合同订立过程中导致事实上不平等的原因,可能是因为经营者的优势地位或信息不对称,形式上是否经过协商或是否有证据证明合同一方被强迫,均不能成为合同正义原则对合同自由进行干预的抗辩理由。
开发商违约金过低是否可以调整,如果确实过低,审判机关应当依法予以调整,否则将纵容开发商的恶意违约行为,有违公平。对于延迟交房的,买家也可以采取退房的策略。根据《合同法》第九十四条及最高院关于商品房纠纷的司法解释第十五条,开发商未能在约定时间内交房验房,买受人经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人一方请求解除合同的,应予支持。买受人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
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