未取得房产证的房屋买卖合同是否具有法律效力

发布日期：2015-09-29 作者：110网律师

最近接到好几个当事人电话咨询：在房屋出卖人在还未取得产权证的情况下，双方签订的买卖合同是否有效？要怎么规避如果在原产权人办理了房产证后不配合买受人去办理过户手续的问题？今天，对这个很容易出现的合同纠纷问题来简单的解答一下。
在《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。那么，在这种情况下，房屋买卖双方订立的买卖合同是否有效呢？卖房人是否能以未取得房产证作为合同无效的依据呢？
对于这个问题，我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。
由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。

案例：
陈某夫妻与王某签订了房屋出售协议，约定由陈某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给王某，价格为40万元，王某预付订金5万元，协议同时约定，待陈某夫妻房产证办好后双方办理交割后，王某一次交清余额款35万元。
王某向陈某交付了订金5万，后来陈某夫妻反悔不愿履行合同，王某向法院提出起诉，要求陈某夫妻继续需履行合同，协助其办理过户手续。陈某夫妻则辩称，自己的房屋未办理产权证就转让双方签订的房屋买卖协议违反有关规定，属无效合同应予解除。

案例解读：
刘睿律师对这个问题进行了专业讲解。案例中陈某夫妻的主张是不被支持的，办理产权证并不是双方签订房屋买卖合同的前提条件，虽然我国有法律明确规定签订房屋买卖合同时，出卖人必须是登记的产权人，但是本案中，买卖双方有约定房产证办好后双方办理交割，所以本合同属于附条件的房屋买卖合同，当出卖人获得产权时合同就生效，应履行过户登记手续。陈某夫妻的行为不受法律支持，属违约行为应承担相应的违约责任。

这样的情况于商品房买卖合同中依然适用，开发商同样不能以未取得房产证而主张房屋买卖合同无效。
针对这一类房屋买卖，依据相关法律条款和刘睿律师的叙述，温馨提示：
1、尚未取得房产证的房产交易风险较大，在购买或出售时应谨慎。
2、如果要交易这一类型的房产，双方应对房产进行详细了解，对于取得产权证的时间要有明确的认知，对不能按期取得产权证的可能要有预期。
3、对购买者而言，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
4、对购房者而言，买卖合同的条款中一定要要求卖方明确承诺取得房产证的时间以及办理房产过户的时间，并约定适当的违约金标准。
5、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
6、在制定此类房屋买卖合同时，要考虑到一段时间后，因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题。

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