房地产律师解析房屋买卖合同未签订购房定金应当返还案件

为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。案情
2015年5月，肖亚经房产中介公司居间介绍，与文辉签订了《房屋买卖定金合同》。双方在该合同中约定，文辉将位于北京市市昌平区的诉争房屋出售给肖亚，房屋转让价为人民币2415万元；签订正式的买卖合同当日肖亚向文辉支付首付款人民币90万元，剩余房款人民币1315万元由肖亚向银行申请贷款支付；双方在2015年7月1日前签订正式的《北京市房地产买卖合同》。在签订《定金合同》的当日，肖亚向文辉支付了合同约定的定金人民币115万元。
但是此后，肖亚与文辉未能签订正式的《北京市房地产买卖合同》。
肖亚作为原告，认为在2015年7月1日前其已按约定准备好了人民币90万元的房款，并曾多次要求与文辉签订《北京市房地产买卖合同》，同时肖亚为履行合同已经向银行申请了贷款，但作为被告的文辉却以不作为的方式明确告知肖亚不再履行合同。现双方约定的合同签订日期已届满，经肖亚多次催告，文辉都未能履行约定，所以肖亚起诉至法院，要求法院判决文辉返还购房定金人民币15万元，并要求文辉支付定金责任的违约金人民币15万元。
文辉认为，定金合同签订后，其一直都是有诚意履行与肖亚签订的买卖合同的，但因双方在定金协议中对贷款、交房期限等条款未作约定，因此双方在签订买卖合同前进行过多次协商，但均未能达成合意；在签订定金合同后，肖亚得知文辉也是从事房屋中介工作的，而且与丰台区的诉争房屋的房产中介公司有一定的利害关系，在整个交易过程中的行为也是令人怀疑；文辉自己虽因家人原因与肖亚交涉过，但从未说过不同意出售丰台区的诉争房屋，只是在磋商过程中根据自己的情况请求肖亚在贷款和交房期限上再作协商，现在文辉同意返还定金，但不同意承担违约责任。
庭审中，被告文辉向法院提交了肖亚向其手机发送的短信，证明肖亚在2015年4月7日底还要求与文辉进行协商，双方就房屋买卖仍在磋商的事实。

，根据肖亚与文辉签订的《房屋买卖定金合同》，双方就丰台区的诉争房屋的买卖事宜确已作出约定，因此双方已建立了房屋买卖的民事法律关系。
在定金合同签订后，产权人文辉收取了购房人肖亚定金人民币15万元，并约定了签订正式《北京市房地产买卖合同》的期限。依据《中华人民共和国合同法》第115条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
定金是买卖丰台区的诉争房屋的立约保证金，在双方达成合意后，应当按约定签订买卖合同。根据双方提供的证据及陈述，双方确实在合同签订前就所有条款进行协商，虽然期间文辉有过因家人原因无法出售的表述，但嗣后，双方仍就房屋买卖事宜进行协商，实因贷款、交房期限等未能达成合意，而贷款及交付期限确为买卖合同的基本条款，因此在双方协商未成导致合同无法签订的情况下，无法认定系作为被告的文辉单方面的行为引起上述法律后果，因此肖亚要求被告文辉承担违约责任，缺乏法律依据，不应得到法院的支持。

审判结果：
最终法院部分支持了肖亚的诉讼请求，判决被告文辉返还肖亚定金人民币15万元，对肖亚要求文辉支付定金责任的违约金人民币15万元的诉讼请求不予支持。