月河商贸有限公司与排水管理处其他房地产开发经营合同纠纷案

[受理法院]：天 津 市 第 一 中 级 人 民 法 院
[裁判类型]：民事
[审判程序]：一审
[裁判时间]：2004年09月01日
[裁判字号]：(２００４)一中民四初字第２１号
[案例来源]：最高人民法院公报
[案情摘要]：　　原告天津市月河商贸有限公司，住所地天津市河北区金沙江路2号。 法定代表人许忠普，经理。 　　委托代理人李金满，立鼎律师事务所律师。 被告天津市排水管理处，住所地天津市河西区南京路1号。 法定
[案例正文]：

　　原告天津市月河商贸有限公司，住所地天津市河北区金沙江路2号。
    法定代表人许忠普，经理。
　　委托代理人李金满，立鼎律师事务所律师。
    被告天津市排水管理处，住所地天津市河西区南京路1号。
    法定代表人孙连起，处长。
　　委托代理人张继铭，天津市排管处第三排水管理所所长。
　　委托代理人马东升，立德律师事务所律师。
    原告天津市月河商贸有限公司与被告天津市排水管理处因其他房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2004年4月5日、4月8日公开开庭审理了本案。原告天津市月河商贸有限公司的委托代理人李金满及被告排水处的委托代理人张继铭、马东升到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
　　原告天津市月河商贸有限公司（以下简称月河公司）诉称:1997年10月，原告与天津市排水管理处第二泵站管理所签订了租赁合同书，约定了原告租用第二泵站管理所的赵沽里泵站仓库空地建房并享有使用和管理权，原告每年需向第二泵站管理所交纳租金，第二泵站管理所负责办理原告所建房屋的规划、产权、防火等手续，以保证不影响原告的收益。合同订立后，原告投入了150万元资金至1998年共建成850余平方米商业用房，原告实际经营用房为660余平方米。2003年3月，因被告未给原告所建房屋办理合法产权证明而被天津市河北区城市管理综合执法大队认定为违章建筑而全部拆除，原告出资及收益未获保护。原告曾向被告要求赔偿或补偿遭拒绝，因此诉至法院，要求1、依法确认原告与原天津市排水管理处第二泵站管理所签订的《租赁合同书》无效；2、判令被告赔偿原告经济损失120万元；3、本案的诉讼费用及其他相关费用由被告承担。
　　被告天津市排水管理处（以下简称排水处）辩称:双方就同一标的物于1997年10月23日和2002年5月22日签定的《租赁合同书》和《房屋租赁合同》是双方的真实意思，合同的主要条款已经履行，在合同履行期间原告从未提出过异议，因此，应认定以上合同为有效合同。另原告投入的资金150万元没有依据，拆除的房子是临建房，由于整体的排水和城市规划都要求拆除且拆除后没有补偿费。故应认定原告的诉讼请求没有事实及法律依据，其理由不能成立，我方不应承担诉讼经济损失的义务，诉讼费用由原告自行承担。
　　经审理查明，在程序上，原告起诉时涉及天津市排水管理处第三排水管理所的诉讼资格问题。经审查，被告天津市排水管理处认为第三排水管理所是我处内部管理的下属部门，它不具备独立的民事主体资格，不能承担民事责任，我处应是本案的明确被告。庭审中经征询原告，原告认为天津市排水管理处在诉讼主体上，具备独立的民事主体资格，故同意可不再将第三排水管理所列为被告。因此，本案诉讼主体为原告天津市月河商贸有限公司，被告天津市排水管理处。
　　原告与排水处第二泵站管理所于1997年10月23日，就赵沽里仓库空地建房签订租赁合同，主要内容为原告租用第二泵站管理所赵沽里仓库空地1800平方米，建房出租、使用。原告负责全部建房费用，1800平方米土地及建筑的所有权一律属于第二泵站管理所，原告享有使用权、管理权（十二年）。双方每三年签一次合同，在没有国家征地规划建设和不可抗拒等原因前提下，甲方保证乙方租用期十二年。自1997年11月1日起年租金10万元。房屋建成后，凡需维护、维修方面发生的费用应由乙方负责。甲方在乙方租用期内应在规划、房管、防火等部门办理手续，不能因甲方手续不全，影响乙方收益。如因上述原因给乙方造成经济损失由甲方负责。建房的一切手续由甲方保存，甲方应向原告提供土地的使用证及建房手续复印件。2002年5月22日，上述双方再次就排水三所赵沽里泵站空地建筑房屋，签订房屋租赁合同，该合同主要约定，原告租用排水三所空地1000?建筑房屋使用，年租金5.5万元，租赁期限壹年，从2002年6月1日起至2003年5月31日止收回。因不可抗拒原因使本合同不能履行或国家统一规划拆迁的，双方不负赔偿责任。1998年2月18日，天津市排水管理处以（1998）市排管处办字第16号文，撤销第二泵站管理所由排水所管理，原第二泵站管理所现改为第三排水管理所。
　　上述协议签订后，原告依协议履行，房屋于1998年5月正式建成，当时建成的房屋约850余平方米。2001年11月，原告与第二泵站管理所经过协商，将850平米的房屋拆除了13间，约185平方米，剩余约660平方米房屋由原告使用。2003年2月，天津市河北区建设管理委员会依据天津市政府综合治理河道工程的要求，对北塘排水河沿线房屋及建筑物进行拆除，其中排水三所部分房屋及建筑物位于拆除范围内，此次拆迁违章房屋及土地一律不予补偿。2003年3月4日，上述房屋因属违章建筑，被天津市河北区城市管理综合执法大队依法拆除。由于被拆除的房屋属违章建筑，原告未获得拆迁补偿。双方因此成讼。 
　　上述事实有当事人陈述、书面协议及有关文件且经法庭举证、质证，双方无争议，法庭对此给予确认。
现双方当事人有争议的事实是：1、被告对原告所建之房的报批行为是否存在责任。2、本案原告具体投入资金是多少。3、原告所建的建筑物被拆除，是否涉及赔偿或补偿。4、房屋建成后，到2003年3月原告的经营应如何计算收益和租金。5、双方的合同效力应如何认定。
　　针对争议事实1，原告称，此次建房前，原告并不知道房屋存在违法问题，直至2003年3月4日原告建的660平方米房屋被拆除后，才知道这个房屋是违章建筑。被告称，原告所建的660平方米房屋属临时建筑， 依双方认可的建房图纸，有区规划处和消防科所盖公章，我方已履行了报批的各种手续，故不存在非法责任问题。经查，讼争之房的建设图纸，在1998年5月有区规划处和消防科的盖章给予确认。因双方对该建设图纸的内容无异议，本院对此予以确认。对争议事实2，原告称，现无原始票据，但三排所已在建设图纸上盖章，可以证实我方是投资了150万元。被告称，在执法大队拆除房屋后，原告为了找他们要补偿，所以才弄的这个东西，我们有原告写给执法大队的申请。经质证，原告方许忠谱等人以投资方身份于2003年2月26日，在讼争之房的建设图纸上签有说明：此建筑面积850?属于私有投资150万余元建设，此次拆迁请相关部门酌情考虑。该签字上有被告的盖章。因双方无异议，本院予以确认。对争议事实3、4、5，原告称，依照合同约定，在1997年底前由甲方办理手续，并且提供有关的土地使用证。由于被告也没有提交设计认可书和其他批准文件。应认定被告对1800平方米的土地没有建设使用权。现投入的150万元，建设了一个没有任何保障的用房，且合同已约定给造成乙方损失的，由甲方负责。由于被告方存在过错，房屋拆除没有补偿，故应赔偿我方因此而受到的损失。对于收益和租金，房子自1998年建成，直到2003年被经常性中断出租。最明显的是2001年被拆除了13间，到我们的房子被拆除前，尚未获得收益。我们建房主要是为了出租，现12间房屋是660平方米，从1998年开始有3间房子定过3个月出租，共收入7200元。因所建之房没有房产证不给起照，承租户就不再给钱了，但未因此形成过诉讼。自己使用的部分当库房存油搞批发，虽有一部分收益但具体数额不详。自己使用的房屋是因有约定以建房抵偿的方式给付租金，事实上也已履行了。对双方的合同效力应如何认定问题，原告认为，合同第3条约定，甲方保证乙方租赁12年，遇国家征地、建设和不可抗力的情况时，是有合法手续的征地，即不包括在12年中。虽然合同订立了这一条款，但因被告未提供有关合法的土地使用手续，才导致房屋被拆除后未得到补偿，因此该合同应为无效，因合同无效被告应承担赔偿责任。被告称，原告所建房屋的建房图纸，有区规划处和消防科所盖公章确认，我单位已履行了报批手续，且合同已约定“因不可抗拒原因使本合同不能履行或国家统一规划拆迁的，双方不负赔偿责任。” 在经营收入问题上，800多平方米房屋始终由原告占有、使用、管理、收益，没有向我们交过一分钱租金。对合同的效力问题，因双方有1997年1月23日和2002年5月22日签订的两份租赁合同，该租赁合同是双方的真实意思表示且已经履行，在长达5年履行期内，原告没有提出过任何异议。从两份合同内容看，都是承租人在出租人的空地上建临建房屋，房屋归出租人所有，承租人在租赁期限内对该房屋享有出租权，并应向出租人支付租金，因主要条款符合租赁合同的有关特征，符合法律规定，因此应认定该合同合法、有效。
以上事实经庭审举证、质证，双方当事人有1997年1月23日和2002年5月22日所签订的两份租赁合同、建房图纸一份、天津市河北区建设管理委员会2004年4月2日向本院所发信函一份等证据予以证实，本院予以确认。
　　通过对争议事实的举证、质证，归纳本案争议焦点为： 1、本案双方所签合同是否有效；2、被告在本案合同中的履行是否有过错，是否应承担赔偿责任。依照上述诉辩焦点，双方当事人未再提供其他证据进一步证实自己的诉辩主张。复经法庭调解，双方各持己见。
　　本院认为，针对双方诉辩焦点1的问题，从证据事实看，双方基于1997年1月23日和2002年5月22日两份租赁合同而建立合同关系，该合同的订立基础是以被告的土地使用权与原告的出资建房为合意条件组成，当双方当事人对上述合意条件的意思表示达成一致时，该合意条件的内容又不违反法律禁止性规定，应属合法、自愿，据此应认定该合同为合法、有效。对合法、有效的合同双方应依约履行。针对双方诉辩焦点2，现有证据表明被告的土地使用权依法存在，原告在建房时其建房图纸的报批手续并没有履行正式建设房屋的审批程序，而本案房屋的建设图纸所履行的审批程序虽经有关主管部门批准，但从该房屋的建设审批程序看，应认定属临时建筑。由于原告对所建之房进行了实际的占有、使用、管理和收益，且在收益后并未依合同约定向被告履行租金的给付义务。因此应认定双方在合同的履行上权利与义务不对等。从本案合同约定“因不可抗拒原因使本合同不能履行或国家统一规划拆迁的，双方不负赔偿责任”的内容看，此次合同标的物被拆除并非被告在主观及客观上存在过错，亦不能被其意志所左右，故认定被告对合同标的物的拆除无过错责任。从合同履行期限看，双方于1997年开始签约履行至2003年房屋被拆除，历时五年原告均没有就此合同中的合法房屋条件提出异议；而其投资建房目的是为出租经营收取投资回报，原告在签约时已对不可抗拒原因做了事先约定，后才进行本案中的房屋建设，据此推定原告对建房后将产生的风险责任承担有了相应的心理准备，现建房后的风险结果已经出现，因此而产生的经济损失亦应自行承担。关于建房图纸上的盖章确认150万元问题，经审查，该150万元的签字说明虽有被告一方的盖章，但盖章目的是确认原告的150万余元的投资建设款在拆迁时请相关部门酌情考虑，而不是对该150万余元作为自担损失的承诺，因此对原告所诉以此为损失标准的请求不予支持。综上，由于原告的诉讼请求无合法依据，本院不能给予认定。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第二百一十二条的规定，判决如下：
　　驳回原告天津市月河商贸有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费16010元，由天津市月河商贸有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
 
 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审　判　长  黄　平 
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员  张秀云 
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员  常　荣  
    
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二００四年九月一日
    
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员  解翠敏