商品住宅小区里的停车位的权利归属
发布日期：2016-08-05 作者：崔新江律师
1.小区地下产权车位，系在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。物权法第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。
2.小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。
3.小区地上车位，建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的车位。地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位。物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。
二、律师说法：车位产权归属要看规划的用途
根据《物权法》第七十四条第三款的规定，车位属于业主共有的前提是车位占用了业主共有的道路或者其他场地。如果并未占用业主共有的道路或者其他场地，就不属于该条款的规定的情况了。
关于“共有的道路或者其他场地”的认定有专门的规定，独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。
《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里的当事人指的是开发商和购买人。该条款赋予了开发商出售车位的权利，因此可以认定开发商就是车位所有权人。
另外，根据“谁投资，谁使用，谁受益”的原则，地下车位、车库系开发商利用地下空间投资建造，一般并未作为分摊面积分摊到业主购买的商品房之上，理应归开发商所有。但是，只有那些在规划时用于停放汽车的车位或车库的所有权才受本条款约束。
对于不拥有所有权的车位，开发商无权出售，只能出租给他人使用。《合同法》规定，租赁合同没有约定期限的，视为不定期租赁，最长期限为20年。
规划用于停放汽车的车位、车库，所有权属于开发商，开发商可以将其出售、附赠或出租，但是要优先满足业主的需求。
如果车位、车库占据的位置并非属于规划用于停放汽车的区域，而是属于业主共有的道路或者其他场地，则所有权属于业主共有。
如果车位、车库的位置既不属于规划用于停放汽车的区域，也不属于业主共有的道路或者其他场地，则开发商无权出售。但是，为了充分、合理利用空间，满足业主的停车需求，开发商可以采取出租的方式提供给业主作为车位、车库使用，常见的人防车库即属于此种情况。
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