广州购买小产权房有哪些风险？

发布日期：2016-12-30 作者：张静律师

小产权房不是一个法律概念，是人们在社会实践中约定俗成的称谓。俗称的小产权房通常分两种：一种是集体土地上建设的房屋，有集体土地证和房权证，在同一经济组织内即本村村民之间可以买卖，其他人买卖是不合法的。另一种是指在没有取得国有土地证（缴纳土地出让金）的土地上建设的房屋，不能办理房权证，不准上市买卖，不准过户交易，买卖是不合法的。购买小产权房有以下风险：

1、法律风险
　　小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人权益很难得到维护。
2、政策风险
　　如果购买的是在建项目，遇上相关部门整顿小产权房，可能会导致部分项目停建甚至被强拆。购房人可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，很可能无法得到拆迁补偿。
3、转让风险
　　第一，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租与非农业建设。（根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定）
　　第二，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。
　　由此可见，小产权房若向非本集体成员的第三人转让或出售，便不能合法转让过户，这对房屋的保值和升值有很大影响。
4、没有质量保证
　　目前，绝大多数的违法小产权房在建造时，无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可，也没有施工监理、竣工验收，是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，购房者想维权更加困难。

已经购买了小产权房怎么办？
1、鉴于可能的政策风险和法律风险，请求确认合同无效并退回已支付的购房款的，必须满足以下条件：
①已签了买卖合同但尚未取得产权证明；
②该房系在集体土地上建设且购房者非本集体经济组织居民。
2、在建的商品住宅项目，如果是在集体建设用地上，应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批采取可能的补救措施。

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