潘仁德等诉上海市青浦区赵巷镇人民政府等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

发布日期：2017-02-09 作者：110网律师

上诉人潘仁德、陈小美因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第2667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，潘仁德、陈小美为夫妻关系，潘美弟为潘仁德、陈小美之子，潘美珍为潘仁德、陈小美之女，胡慧萍为潘美弟之妻，潘苏婷为潘美弟与胡慧萍所生之女，陈志强为潘美珍之子。1999年左右潘仁德与青浦区金五村村民委员会签订房屋转让协议，约定由于历史原因，金五村村民的住房原先由集体统一规划、建造，村民预付部分资金，现经研究决定，根据实际情况，将村民住房分类一次性出售于村民。经双方协商决定潘仁德出价人民币(以下币种均为人民币)3,750元受让金五村XXX号房屋，房屋产权归潘仁德所有。1999年9月,由潘仁德、陈小美、潘美弟共同申请旧房翻建，将原34平方米的一层房屋翻建为建筑占地面积34平方米、建筑面积68平方米的二层房屋。该房屋位于潘仁德受让的房屋对面。后该建造的一楼一底前又建造了一间小屋，该小屋未经批复。后上述房屋编门牌号时旧一楼一底编号为131号，新一楼一底编号为131号1室。潘仁德、陈小美及潘美珍、陈志强户籍登记在131号，分为两本户口簿；潘美弟一家登记于131号1室。潘美珍及陈志强居住在未有批复建造的小屋内，潘仁德、陈小美居住在新一楼一底中，潘美弟一家居住在旧一楼一底中。
　　原审法院另查明，2009年7月30日，潘美珍、陈志强(作为乙方)与上海市青浦区赵巷镇人民政府(以下简称赵巷镇政府)下设规划建设和环境保护办公室(甲方)签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和价值标准房屋调换)》，该协议载明根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》，双方商定乙方所有的房屋坐落在金五村XXX号，房屋结构为砖混，建筑面积为93.03平方米，赵巷镇政府认定有效安置面积为150平方米；乙方住房经上海金虹评估公司评估，房屋建安重置单价结合成新为462/353元每平方米(建筑面积)，根据《若干规定》，上海市青浦区人民政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价750元、价格补贴550元；根据《若干规定》第六、七条规定，甲方应当支付乙方货币补偿款235,075.01元；根据《若干规定》第十一条的规定，甲方应支付乙方棚舍和其他附属物补偿款60,193.50元；甲方安置乙方的房屋坐落在华盈路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、建筑面积分别为140.09平方米、145.32平方米；甲方按规定付给乙方搬家补助费1,500元；约定的其他事项有奖励费22,000元、水电补偿2,325.75元，甲方补偿乙方共计321,094.26元。合同首部乙方处载明潘美珍(户)、胡慧萍、潘苏婷、潘美弟、陈志强。
　　2009年7月16日，潘美弟(作为乙方)与赵巷镇政府下设规划建设和环境保护办公室(甲方)签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和价值标准房屋调换)》，该协议载明根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》，双方商定乙方所有的房屋坐落在金五村131－1号，房屋结构为砖混，建筑面积为89.79平方米，赵巷镇政府认定有效安置面积为160平方米；乙方住房经上海金虹评估公司评估，房屋建安重置单价结合成新为人民币457元每平方米(建筑面积)，根据《若干规定》，上海市青浦区人民政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价750元、价格补贴550元；根据《若干规定》第六、七条规定，甲方应当支付乙方货币补偿款249,034.03元；根据《若干规定》第十一条的规定，甲方应支付乙方棚舍和其他附属物补偿款29,805元；甲方安置乙方的房屋坐落在华盈路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、建筑面积分别为79.47平方米、78.14平方米、79.47平方米；乙方在签订本协议后15天即2009年8月1日前搬迁原址并负责房屋使用人如期搬迁；甲方按规定付给乙方搬家补助费1,600元；约定的其他事项有奖励费22,000元、水电补偿2,244.75元，甲方补偿乙方房款共计304,683.78元。合同首部乙方处载明潘美弟(户)、胡慧萍、潘苏婷、潘美珍、陈志强。
　　上述协议签订后，上述房屋已被拆除。潘仁德、陈小美及潘美弟、潘美珍、胡慧萍、潘苏婷、陈志强均未领取房屋动迁款，安置房屋也未办理购房手续。
　　原审法院还查明，涉案房屋动迁未办理相关许可证。赵巷镇政府就金五村动迁口径执行政策为2002年4月10日上海市人民政府令第13号《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》、沪价商(2002)024号关于发布本市集体所有土地居住房屋拆迁补助费标准的通知、青府发(2002)80号文《关于贯彻〈上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定〉的实施意见(试行)》。计户标准及被拆迁房屋面积的认定以金五村上报数据，经新镇居委会、镇规划建设科认定为准。补偿安置方式为本次拆迁补偿安置原则以货币补偿为主、配合以新城区“宜达新居”安置房源的价值交换。货币补偿的计算方式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)某被拆除房屋的建筑面积，土地使用权基价为每平方米750元，价格补贴为每平方米550元。安置房源价格中有效建筑面积内基价为每平方米1,870元。潘仁德、陈小美及潘美弟现持有的赵巷镇政府制作的金五小区第一期预动迁情况表中载明：户主潘仁德，门牌号131号，在册人员4人，家庭成员为陈小美、潘美珍、陈志强；现有住宅面积92.73平方米，有效面积92.73平方米，确认面积为150平方米；门牌号131-1，户主为潘美弟，在册人员为3人，家庭成员为胡慧萍及潘苏婷；现有住宅面积89.79平方米，有效面积89.79平方米，确认面积为150平方米。后赵巷镇政府又制作了第二份金五小区第一期预动迁情况表中载明：户主潘美弟，门牌号131号，在册人员5人，家庭成员为潘仁德、陈小美、胡慧萍及潘苏婷；现有住宅面积92.73平方米，有效面积92.73平方米，确认面积为150+10平方米；门牌号131-1，户主为潘美珍，在册人员为2人，家庭成员为陈志强，现有住宅面积89.79平方米，有效面积89.79平方米，确认面积为150平方米。后赵巷镇政府在拆迁中委托的评估机构出具了上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单，金五村XXX号的报告中131号被拆迁人为潘仁德，131号1室被拆迁人为潘美弟。
　　原审法院又查明，2009年10月14日，潘美弟在配套商品房供应单上签名，该单上载明被拆迁户基本情况为潘美弟、胡慧萍、潘苏婷、潘美珍、陈志强，原住房为金五村XXX号1室，所购房屋为华盈路XXX弄XXX号XXX室，购房人基本情况为姓名潘美弟。上海青浦新城区房屋拆迁置换有限公司、上海市青浦区赵巷镇人民政府规划建设和环境保护办公室在该单上加盖公章。同日，潘美珍、陈志强在配套商品房供应单上签名，该单上载明被拆迁户基本情况为潘美弟、胡慧萍、潘苏婷、潘美珍、陈志强，原住房为金五村XXX号1室，所购房屋为华盈路XXX弄XXX号XXX室，购房人基本情况为姓名潘美珍、陈志强。同日，潘美弟、胡慧萍、潘苏婷在配套商品房供应单上签名，该单上载明被拆迁户基本情况为潘美弟、胡慧萍、潘苏婷、潘美珍、陈志强，原住房为金五村XXX号1室，所购房屋为华盈路XXX弄XXX号XXX室，购房人基本情况为姓名潘美弟、胡慧萍、潘苏婷。
　　原审法院再查明，根据赵巷镇政府提供的看房单回执显示：潘仁德在2009年7月29日的看房单回执上签名，该单上验看人为潘仁德，内容为被拆迁人潘仁德户，验看佳乐小区131号103室、192号103室。同日，潘仁德还在房屋为佳乐小区188号402室、190号302室及131号103室的看房单回执上签名。落款时间为2009年7月30日的看房单回执上，验看人为潘仁德，内容为被拆迁人潘仁德户，验看宜达小区153号302室、113号402室、151号502室及145号501室。另潘美珍亦验看过宜达小区152号501室、91号501室房屋。
　　2013年7月，潘仁德、陈小美诉至原审法院，要求法院判令：1、赵巷镇政府与潘美弟签订的房屋拆迁补偿安置协议书对潘仁德、陈小美无效；2、诉讼费用由赵巷镇政府负担。
　　原审审理中，潘仁德、陈小美表示：被动迁房屋归潘仁德、陈小美所有，根据规定，拆迁安置补偿协议应与房屋权证合法权利人签订，赵巷镇政府单独与潘美弟、潘美珍签订安置补偿协议不合法。潘仁德、陈小美从未委托潘美弟、潘美珍签约，事后也未追认。潘仁德、陈小美得知权利被侵害后就表明其对协议有异议，对安置行为不予认可。对于赵巷镇政府提供的看房单，潘仁德、陈小美并不知情。拆迁前潘仁德、陈小美名下有房屋约80平方米，潘美弟名下有房屋面积约80平方米，潘美珍建造的房屋面积为20余平方米，根据赵巷镇政府陈述的150平方米的托底保障面积，潘仁德、陈小美、潘美弟、潘美珍分别应有150平方米的托底保障面积，但潘仁德、陈小美却没有得到相应的政策享受。赵巷镇政府工作人员曾口头向潘仁德、陈小美承诺，对潘仁德、陈小美另行安置。
　　赵巷镇政府主张：动拆迁是根据房屋权属以户为单位，故潘美弟、潘美珍签订的协议中已包括对潘仁德、陈小美的安置。在签订拆迁补偿安置协议时，因潘仁德、陈小美表示已约定一致不需要在之后购买的配套房屋上登记为权利人，故安置协议上不需要写潘仁德、陈小美的名字。赵巷镇政府对潘仁德、陈小美家庭户籍登记情况清楚，但动迁以建房批复文件为准，因考虑到潘仁德、陈小美有两个成年子女，故分开签了两份安置协议。根据动迁政策，拆迁房屋面积不到150平方米的均以150平方米计算。赵巷镇政府在动迁过程中已将动迁政策、有效面积确认等均予以公告。赵巷镇政府先后出过两份金五小区第一期预动迁情况表，第一份是根据户口情况将潘仁德、陈小美与潘美珍母子列入一起，但之后考虑到根据政策，每户超过5人可增加10平方米，故赵巷镇政府将潘美弟一家三口与潘仁德、陈小美列在一起，可以多享有10平方米，故潘美弟户动迁安置协议中，有效面积确认为160平方米。虽然潘仁德、陈小美、潘美弟、潘美珍等至今未办理配套商品房买卖手续，但安置协议约定的5套房屋仍登记于开发商名下，赵巷镇政府仍为潘仁德、陈小美家庭保留。
　　潘美弟及胡慧萍、潘苏婷表示：其对于拆迁政策、户内人员、面积的确认等公告都不知道，赵巷镇政府未张贴过。看房单中潘仁德的签字不是潘仁德本人所签；对配套房供应单上其签字无异议，但认为签名时该单上未填有内容。对赵巷镇政府所述拆迁补偿安置协议上未有潘仁德、陈小美名字是约定好的事实不予确认。在签订拆迁补偿安置协议时，村委会称如果其(潘美弟)动迁不代老人的话，就不能动迁，为此其他人也不能动迁，会影响其他人的动迁。
　　潘美珍、陈志强表示：对于拆迁政策、户内人员、面积的确认等公告都不知道，赵巷镇政府未张贴过。看房单中潘仁德的签字不是潘仁德本人所签，有潘美珍签字的看房单也是赵巷镇政府让潘仁德带回家后让其签的；对配套房供应单上其签字无异议，但认为签名时该单上未填有内容。对赵巷镇政府所述拆迁补偿安置协议上未有潘仁德、陈小美名字是约定好的事实不予确认。
　　原审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。位于赵巷镇金五村XXX号及131－1室房屋系宅基地房屋，赵巷镇政府在对该房屋拆迁时通过分别与潘美珍、潘美弟协商签订了房屋拆迁补偿安置协议，因涉及拆迁房屋未办理相关的拆迁许可证，故该协议应认定是平等主体间签订的民事协议。潘仁德、陈小美主张赵巷镇政府在与潘美弟、潘美珍签订拆迁补偿安置合同时未有潘仁德、陈小美签名，赵巷镇政府未对潘仁德、陈小美进行安置，故上述协议对潘仁德、陈小美无效。法院认为，金五村XXX号是潘仁德自村委会受让所得，131号1室是潘仁德、陈小美和潘美弟作为家庭人员申请建造的房屋，并由潘仁德、陈小美及家庭人员共同居住，该房屋未再有另行登记房屋权利的材料，也未有房屋权利已由家庭人员进行分割处理并单独登记的材料。房屋动拆迁是根据房屋权属登记或批复以户为单位，房屋合法权利人为被拆迁人，拆迁安置补偿协议所涉的权益包括所有户内人员。赵巷镇政府在与潘美弟、潘美珍签订拆迁补偿安置协议时将131号及131号1室房屋分别签约，拆迁安置补偿协议中131号及131号1室房屋有效面积均少于150平方米，但安置面积均以150平方米计算，故将131号及131号1室房屋分别签约的行为也未致被拆迁人的利益受损，且被拆迁人的利益由此得到增加；根据配套商品房供应单，两份拆迁安置补偿合同在履行中存在部分内容合并履行的情况。上述拆迁补偿安置协议中虽未有潘仁德、陈小美的签名，但潘仁德、陈小美及潘美弟、潘美珍等对于拆迁政策均予以确认，潘仁德、陈小美与潘美弟提供的预动迁情况表及赵巷镇政府提供的预动迁情况表中均已将潘仁德、陈小美作为被拆迁人，拆迁安置协议是对131号及131号1室房屋进行补偿，故上述协议中已包含该户内全部人员包括潘仁德、陈小美的利益补偿，该协议对潘仁德、陈小美有约束力。根据协议内容，两份协议所涉的拆迁房屋原面积共计160平方米左右，赵巷镇政府提供的5套配套商品房合计面积达到500余平方米，其售价远低于市场价，并不存在双方当事人之间利益上的不平衡，在主观上也不存在一方当事人故意利用优势或对方没有经验而损害对方的利益，故上述协议中并无法定的合同无效情形。潘仁德、陈小美认为赵巷镇政府未对其进行安置补偿，潘美弟与赵巷镇政府签订的安置补偿协议对其无效的请求法院不予支持。
　　原审法院审理后作出判决：驳回潘仁德、陈小美的诉讼请求。案件受理费80元，由潘仁德、陈小美负担。
　　潘仁德、陈小美不服原审法院判决，向本院提起上诉称：赵巷镇政府下设建设和环境保护办公室作为拆迁主体是不适格的。涉案房屋为潘仁德、陈小美所有，而涉案的房屋拆迁补偿安置协议未经潘仁德、陈小美签字同意，潘仁德、陈小美亦未曾委托潘美弟、潘美珍等亲人代为处置涉案房屋的拆迁补偿安置协议。赵巷镇政府擅自将潘仁德、陈小美居住生活房屋约80平方米划入潘美珍协议书的行为未经潘仁德、陈小美同意或追认。赵巷镇政府的工作人员与潘美弟、潘美珍签订协议时曾口头承诺另行补偿安置潘仁德、陈小美，但赵巷镇政府未兑现其承诺。赵巷镇政府没有证据证明其张贴过“安置人员和面积的确认公告”。另外赵巷镇政府提供的看房单和配套房供应单中潘仁德的签名不是潘仁德本人所签，也不是潘美弟或潘美珍代签，属赵巷镇政府工作人员擅自代签的。综上，涉案协议应对潘仁德、陈小美无效。请求二审法院撤销原判，依法改判支持潘仁德、陈小美在原审中的诉讼请求。
　　被上诉人赵巷镇政府辩称：潘仁德、陈小美系以户为单位签订房屋拆迁补偿安置协议的，赵巷镇政府并未遗漏任何一个安置对象。在协议看房过程、签订过程中，潘仁德、陈小美均是明知并默认的。考虑到潘仁德、陈小美年事已高，无签署协议的能力，遂由其子女代为签署安置协议。故涉案协议应属有效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人潘美弟及原审第三人潘美珍、胡慧萍、潘苏婷、陈志强均同意潘仁德、陈小美的上诉请求及理由。
　　本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。而公民、法人在从事民事活动中应遵循自愿、平等及诚实信用原则。本次动迁是协议动迁，故上海市青浦区赵巷镇人民政府规划建设和环境保护办公室无房屋拆迁许可证，并不影响有关协议的法律效力。上海市青浦区赵巷镇人民政府规划建设和环境保护办公室虽不能独立承担民事责任，但其作为赵巷镇政府的内设机构，所作出的民事行为受赵巷镇政府确认，故潘仁德、陈小美以此为由主张协议无效缺乏依据。根据在案证据及当事人陈述，相关协议系当事人的真实意思表示，协议内容亦符合公平、合理、自愿、等价有偿的原则。本次协议动迁系以户为单位进行，潘仁德、陈小美应获得的动迁利益已包含在内，并不存在损害潘仁德、陈小美本人利益的情况。故相关拆迁安置协议并不符合法律所规定合同无效之情形，潘仁德、陈小美以其未签名等上诉理由主张合同对其无效之请求，本院认为依据不足，不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币80元，由上诉人潘仁德、陈小美共同负担。
　　本判决为终审判决。

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