配偶一方能否以其不知情主张夫妻共有房屋买卖合同无效？

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一、原告诉称
原告封雪诉称，北京市海淀区中关村1楼2座123号房屋是我与被告曹明的夫妻共同财产，曹明没有告知我与贺芳签订《北京市存量房屋买卖合同》，我回国后才得知。曹明的代理人在没有取得授权的情况下出卖了该房屋，其代签的房屋买卖合同无效。贺芳明知没有共有人的同意而购买房屋，其购买行为无效。现诉至法院请求：确认房屋买卖合同无效，诉讼费由被告承担。

二、被告辩称
被告曹明辩称，我委托代理人陈京只是用该套房屋办理贷款，对于出售房屋毫不知情，我同意原告的诉讼请求。委托书的委托权限与当初办理公证时我口述内容也不一致。对于曹阳收取房款的事，我也不知情。直到2012年7月曹阳要求我做卖房的委托公证，才知道陈京将房屋出售，当时我已明确拒绝办理公证。
被告贺芳辩称，曹明出售房屋原告是知情的，在签订房屋买卖合同时，陈京明确表示其他家庭成员无异议。曹明向陈京出具的委托书中说明陈京有出售房屋和办理房产登记的权利。对方毁约的目的就是因为房价涨了，利用原告来达到毁约的目的。

三、第三人叙述
第三人合家地产述称，二被告通过我公司居间签署了买卖合同，被告曹名的代理人陈京持有公证的授权委托书，签约后双方按照合同约定履约，后代理人陈京死亡，合同履行中止。我公司认为合同应属合法有效。

四、审理查明
经审理查明，曹明系阳菊弟弟，陈京系曹阳配偶。曹明（委托人）向陈京（受托人）出具授权委托书同年12月3日为该委托书办理公证手续。委托书中明确载明曹明委托陈京出售该房屋，并承担相应法律责任。2012年2月25日陈京代曹明与贺芳签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、补充协议01，约定房屋总价为400万元，当天买受人交纳30万元定金。同日陈京代曹明与贺芳签订以及合家地产三方另签订《居间服务合同》。2012年3月3日贺芳交纳房款150万元。2012年4月13日双方办理存量房屋买卖合同网上签约手续，办理了《存量房自有交易资金划转协议》，出卖人在中国工商银行开立的账户作为自有资金收款账户，户名为陈京。2012年5月29日，合家地产出具免责声明称：由于业主委托人陈京过世，无法办理过户手续，贺芳已支付房款180万元，由曹阳全权处理，但其并未办理委托公证手续。贺芳急于用房，在曹阳未办理委托公证的情况下支付房款170万元。并自行办理物业交割，于2012年5月29日交付钥匙，办理入住，剩余房款过户后支付。合家地产已告知风险如出现任何纠纷，与其无关。

五、北京市海淀区法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决
驳回原告要求确认二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求。

六、北京房地产律师点评
依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点在于二被告签订的房屋买卖合同是否因共有人原告的原因而无效。买卖合同的效力不受出卖人在缔约时是否有处分权的影响。根据当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告曹明称其向代理人陈京出具的委托书，其本意并没有授权代理人出售该房屋，但并未提供相关证据来加以证明。该案为确定之诉，原告请求确定二被告之间签订的房屋买卖合同无效。对于原告的诉讼请求需根据代理人陈京在缔约合同时是否具有出售房屋的授权来认定。关于陈京是否违反被告曹明出具的委托书的认定，其双方均未提供证据证明自己的主张。根据被告曹明与陈京之间办理公证的委托书中载明的内容，可得知代理人陈京代理曹明签订的房屋买卖合同有效，该行为所发生的法律后果应由曹明来承担。原告主张陈京与被告贺芳在明知没有经过房屋共有人的同意下仍购买房屋属于恶意，但依据第三人合家地产公司所述委托出售情况以及房屋买卖合同签订时间的房屋市场价格情况可以认定该主张不能成立，欧秋确定二被告之间签订的房屋买卖合同无效的请求，不应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。