房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道

发布日期：2017-08-03 作者：110网律师

房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任

——李某与房地产公司商品房预售合同纠纷上诉案注释1

　　◆最高人民法院民一庭
　　裁判主旨：
　　房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。
　　关键词：诚实信用原则；如实告知义务；赔偿责任
　　一、案情简介
　　1999年8月19日，李某与房地产公司签订了《北京市内销商品房预售契约》，约定：李某购买房地产公司位于某小区11号楼1306号住房一套，房价款合计为1?836?230元，房地产公司交付房屋的日期为2001年5月31日，但双方未就该房屋内的管道铺设问题做出明确约定。合同签订后，李某按约向房地产公司履行了支付房款的义务。房屋交付前，房地产公司于2001年1月25日向李某发出书面通知，称：“由于您的房屋中有管道通过（暖气管等），故在装修时进行了局部处理，局部吊顶较低，但不会影响您居室的使用和美观。”李某于2001年3月9日致函房地产公司，表示“本户内不得有任何非本户管道通过，如公司已进行公共通过管道安装，请立即予以拆除”。后房地产公司于2001年4月30日向李某交付了涉诉房屋，房屋内有管道通过，房内局部进行了金属扣顶吊顶。2002年3月，李某曾起诉要求拆除涉诉房屋内的管道，因该管道系由多家业主共用，拆除该管道将损害其他业主的利益，故法院判决驳回了李某的诉讼请求。
　　2002年11月，李某诉至法院请求房地产公司承担违约责任，给付违约金86?000元；如不能认定李某违约，要求房地产公司对因房屋中添设管道致使房屋价值贬损的部分进行补偿。
　　案件审理中，法院委托价格认证中心对涉诉房屋内铺设管道是否影响房屋价格进行评估，该中心建议铺设管道房屋价格应在原房屋价格基础上扣减2％。
　　二、法院裁判情况
　　一审法院经审理认为，订约双方当事人应当以诚实信用为原则订立合同。对于李某房屋内是否铺设管道问题，双方虽在合同中未作约定，但因涉及李某切身利益，房地产公司应在售房前如实告知。现房地产公司未履行如实告知义务，应承担过失赔偿责任。至于赔偿数额的具体计算方法，可参考价格认证中心出具的意见酌定。据此，一审法院判决：房地产公司赔偿给李某人民币34?500元。
　　一审判决后双方当事人均未上诉。
　　三、主要观点及理由
　　本案在审理中形成两种不同观点：
　　第一种观点认为，因双方当事人在合同中没有约定管道铺设内容，因此，李某起诉请求追究房地产公司的违约责任没有合同依据，而且双方当事人所签订的房屋买卖合同有效，房地产公司对房屋中的管道亦进行了局部装修，不影响房屋居室的使用和美观。对此，本案应驳回李某的诉讼请求。
　　第二种观点认为，虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但是根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。
　　我们同意第二种观点。理由是：（1）在本案中，房地产公司告知李某所购房屋中铺设有公共管道设施是应尽的义务。房地产公司与李某签订的是预售商品房买卖合同，房屋买卖时房屋尚未建成。对此，房地产公司在预售房屋时应如实告知李某所购房屋的详实情况。关于房屋中铺设公共管道，房地产公司应否告知李某问题。通常情况下铺设公共管道的房屋，就是被人们所称作为管道间或者管道层的房屋，一般情况下该类房屋层高比其他楼层高，或者是在房屋内部有明显的掩盖凸起的部分。笔者认为，不管房屋中的管道是否进行过装修，是否影响房屋居室的使用和美观，房地产公司在出售该类房屋时，均应履行告知义务。该问题绝不能以房地产公司所说的房屋中的管道亦进行了局部装修，不影响房屋居室的使用和美观为标准认定是否应履行告知义务，而应以通常人们对此问题的普遍认识及案件的实际情况进行认定。尚且房屋中铺设公共管道不仅在视觉上会有影响，可能还会有噪声及使用过程中对管道修理等给房主造成一定的影响。另外，从房地产公司在交付房屋之前通知购房人所购房屋铺设有公共管道行为来看，房地产公司亦认为房屋中铺设公共管道应告知购房人。（2）不能以房屋买卖合同中没有管道内容约定为由，免除房地产公司的赔偿责任。《合同法》第6条、第42条均规定了从事民事经济商业活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用意味着善意诚信的交易道德。在民事活动中，讲求真诚，恪守信用，不得有虚假和欺诈行为是人们在商业活动中应当遵循的法律义务。在合同的订立、履行、变更、解除的各个阶段，当事人都应当依据诚实信用的原则行使权利和履行义务。在双方当事人发生纠纷时，亦应依照诚实信用原则妥善处理争议，避免给当事人造成不必要的损失。本案中双方当事人在订立合同时，因房地产公司没有行使告知义务，致使购房人所购房屋价值贬损，对其造成损失。一审法院根据《合同法》第42条第2款，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，并委托评估部门进行了评估，最终确认铺设管道房屋价格应在原房屋价格基础上扣减2％，确定购房人买卖房屋所造成的损失，判决房地产公司承担赔偿责任是正确的。关于赔偿数额如何确定问题，笔者认为，赔偿数额应包括房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者因此而造成的损失。本案采用的是对铺设管道房屋价格与未铺设管道的房屋价格进行比对，确定房地产公司赔偿数额的。
　　四、最高人民法院民一庭意见
　　虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。

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