广州拆迁律师:浅析国有土地上房屋征收中存在的问题

随着城市经济的飞速发展，一栋栋的高楼也拔地而起，新楼耸立的背后必有房屋建筑被拆，所以也必有矛盾发生，我国颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》为被征收人的利益保护提供了法律保障，但依然存在一些问题。本文主要提出了一些有关国有土地上房屋征收过程中存在的问题，以及出现这些问题的原因，请仔细的往下看！！！

一、国有土地房屋上房屋征收中存在的问题
1、征收人与被征收人意识的问题
先从政府方面看，一些政府观念陈旧，在法律认识上存在误区。国有土地上房屋征收的目的是获取被征收房屋所用地的土地使用权，重新规划，实现更大的公共利益。而这一目的的实现并不是让政府不考虑实际情况之下，加快城市经济建设。这种不切实际的思想在现实生活中主要有两个表现：一是所建的广场、马路严重超大、超宽，政府行政中心规模太大，要求太高，媒体上我们也会看到一些被曝光的豪华行政机构。二是盲目的施行政策方针，商住楼开发建设过多，档次过高，这些问题必然将导致房屋征收土地征用资金短缺。这将会使被征收人的补偿安置得不到保障，导致一些居民长期无房居住的问题。有的地方领导还不以为然，认为这是牺牲小我实现大我的必然阶段，少数被征收人的困难是暂时的，要服从于经济发展的大局。殊不知，政府发展经济的目的就是为了让人民生活的更好，而现在很多政府都将人民的幸福生活作为牺牲来发展经济，这是不可思议的。
再从被征收人方面来看，被征收人的法律意识不强，抵不住房屋征收实施单位(以下称征收人)的恫吓，很容易就范。目前，征收人几乎都是房地产商实力雄厚，他们客观上又顺应了政府实现城市发展规划的要求，与当地政府有千丝万缕的联系。所以征收人就凭借此点优势逼迫被征收人与其签订“霸王条款”，被征收人害怕征收人的威力，抱着息事宁人的心态，往往就会接受，其实这样只会增加征收人的嚣张气焰。
２、征收决定、补偿方案公告问题
我国颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下称《条例》)第十一条规定“市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”第十三条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作”征收决定公告的目的就是为让被征收人知道相关的拆迁事宜，做好充分的准备，而现实中被征收人认为没见到征收公告，就无法知道征收事宜，从而延误了维权行动而管征收理部门认为征收公告已经发布，并且有证据证明，导致双方相互扯皮，这都是征收公告形式不规范惹得祸。再就是征收公告主体不统一，征收部门也发布，征收实施单位也发布，这些都是引起问题的原因。
３、征收过程中的评估问题
评估机构能否做到公正是影响被征收人的利益关键因素，而现实中评估机构难以做到客观公正，因为房地产评估本身就是个复杂的活动，主观因素占据着很大的作用是无法回避的事实，我们不得不接受。另外评估机构和征收管理部门有着千丝万缕的联系，这使得评估机构难以做出准确的评估。另外评估机构的责任不明确，同时也没有相应的责任追究机制，这给了评估机构和评估人员很大的违规机会。
４、被征收人的补偿安置问题
对于整个征收过程，被征收人最关心的实际问题是自己能够获得多少补偿，如果补偿能够让被人满征收意，就不会存在征收难和强制征收引发的诸多问题。我国国有土地上房屋征收补偿中的问题主要有以下几点：一是只补房不补“地”，“地”是代表被拆迁人对土地所享有的土地使用权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。我国我认为房屋征收的本质是将房屋所占的土地使用权收归国有。被拆迁人不只对房屋具有所有权而且对房屋所占的土地有使用权，房屋被拆只补房不补“地”是不利于保护被拆迁人的利益的。二是补偿标准比较低，从我国《宪法》中看，国家为了公共利益对公民的财产进行征收征用时，可以做出“补偿”，而不是公平补偿，这是立法的缺陷。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”我们看得到被拆迁人的房屋自只能以“类似房地产的市场价格”进行补偿，房地产的价格变动之大我们每个人都明白，这使得该房屋的价值波动很大。还有评估机构在现实与拆迁单位有很大的联系，难以做到公正。三是被拆迁人几乎没有选择拆迁补偿方式的权利，《条例》虽然规定被拆迁人可以选择货币补偿和产权调换，但是实践中，大多数被征收者大都选择了货币补偿，这并不是因为货币补偿的多，多数是因为通过产权调换的房屋地理位置和房屋质量并不好，另外有很多被征收者通过产权调换得到的并不是现房，这样造成被征收者无家可归的现象并不在少数。

二、国有土地上房屋征收中出现问题的原因
１、立法的指导思想不完善，更关注效率忽视公平
公民的合法权益只有通过法律的形式被明确地规定，对公民来说才是真正的拥有合法权利，2001年的《城市房屋拆迁管理条例》是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布前我国规范管理城市拆迁的唯一一部条例，现在施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》与之前的《城市房屋拆迁管理条例》相比有很多进步之处，但其在立法指导思想未变，仍存在着很多的问题，现在施行的《条例》在立法上对如何保证城市建设的需要考虑的还是多了些，而对如何保障被拆迁人的合法权益考虑的少了些;对城市建设的效率给予了足够的重视，而对社会公平则关注不足。这一立法指导思想在一定程度上反映了我国现阶段加快城市化建设进程的客观要求，但是，与我国为建设现代法制社会所倡导的厉行法治、保障人权、促进社会公平、发展政治文明的社会发展趋势相违背，与我国现行宪法保障人权的社会主义法制精神相冲突。另外有的地方的仍使用《城市房屋拆迁拆迁管理条例》与与现行的《条例》不相匹配，未能与时俱进，修改完善更新，这难免导致拆迁过程中有不合理、不合法现象的发生。
２、对公共利益的范围界定不明确
新《条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿规定。”那么什么是公共利益呢，再看该《条例》第八条“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：(１)国防和外交的需要;(２)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;(３)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;(４)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;(５)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;(６)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”
从这些方面我们可以看到政府对我们的管辖涉及到方方面面，同时我们也应该想到政府的权利是如此之大，法律上对公共利益的如此宽泛的定义，往往成为一些地方政府的为自己谋利的借口。
３、被征收人在房屋征收过程中处于被动地位
被征收人往往是处于社会底层的群体，由于自身在社会经济方面的弱势，因而在房屋征收的利益博弈中处于下风，不具有响亮的话语权，平等谈判权、更不用提能有定价权。近年来，征收人侵犯被征收人财产权利和人身权利的野蛮拆迁等恶性事件屡屡发生，严重影响了社会稳定，被征收人与地方政府之间的矛盾也日益尖锐。稍有良知的人对被征收人遭受的不公正待遇感到不平，也对张剑式的悲剧抱以同情，更令他们愤慨的是征收人无视国法的肆意妄为和地方政府的违法行政。虽然我国大量的的法律法规规定我国公民有各种各样的权利，但由于人口太多，有很多人的权利是被人民代表替代实行的，人民难以发出自己的声音，例如知情权、异议权等，这都是导致被征收人在征收过程中遭受侵害的原因。
４、评估机构与征收管理机构有着千丝万缕的联系
它们同属建设系统、估价师考试、执业、日常管理均由建设部门规定，虽然评估机构在法律上是独立的中间机构，但其评估活动的每个环节都在当地建设部门的监督指挥下进行。举个例子《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定，市县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构供拆迁人选择。要入围拆迁评估人的选定就得由建设部门把关，不听指挥的评估机构就揽不到公司的业务。而且又由于我国至今尚未有权威、中立的房地产价格监测机构，难以形成成熟的房地产市场参考价格，而政府制定的参照标准往往是依据多年以前的数据制定的，加上当地政府为了自身的利益，其在制定评估办法的时候会限定评估的方式和范围，使有利于被征收人的因素不能进入评估范围。这些因素的存在导致房屋征收评估机构对被征收房屋价值的评估结果往往不利于被征收人。
５、强制征收程序为拆迁单位提供了强大的后盾
为什么被征收人与征收人对房屋补偿达不成一致意见时，被征收人的房屋还是会被征收呢?被征收人不会利用法律手段吗?新《条例》第二十八条规定“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”虽然被征收人可以进行行政复议和行政诉讼，但实践中有的地方政府手掌大权，对行政复议和行政诉讼的结果有重大的影响。另外政府发现有不利于城市发展的现象，可以以行政决定的的方式对其进行行为规范，被拆迁人无力与政府对抗政府赋予征收人的这种强制征收的权利。征收人往往借这一点在征收过程中肆意妄为，损害被征收人的利益。
最后提醒
国有土地上房屋征收，工程浩大，程序繁多复杂。被征收人需要做的并不是乖乖顺从，为政府违法拆除房屋的行为埋单，那只是弱者的逆来顺受。被征收人真正需要做的，是在律师的指导下，拿起法律的武器，向非法强拆开炮，向非法征收开炮，努力争取自己的合法权益。