动迁房满足过户条件,卖家拒不配合办理过户,买家可以这样做

发布日期：2018-01-11 作者：姚艳艳律师

动迁房满足过户条件,卖家拒不配合办理过户,买家可以这样做近年来，上海动迁房买卖纠纷大量出现，硝烟四起，卖方主张合同无效的，不配合办理过户的，房子被查封的，房子被二卖的！花样百出。问题究竟怎么解决？
现盈科（上海）律师事务所姚艳艳律师就卖家拒不配合办理房屋过户手续，谈谈买家该如何应对！
【房在囧途】
张女士遭遇了一件麻烦事儿。两年前，张女士支付120万购买了一套动迁房，签有《动迁房买卖协议》。苦等两年多，现在终于满足过户条件了，可卖家就是不愿意配合办理房屋过户手续，除非张女士额外再付80万元购房款。
面对这种情况，张女士应该怎么办呢？
【核心问题】
1、双方签署的《动迁房买卖协议》有效么？
2、卖家要求增加购房款的要求合法么？
3、卖家不配合，买家如何才能将房屋过户到自己名下？
【法律分析】
1、双方签署的《动迁房买卖协议》有效么？
《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押。”有卖家据此主张《动迁房买卖协议》无效。其实，这种看法是值得商榷的。
《合同法》第五十二条对合同无效情形作出了具体的规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
依据该条法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。但《上海市动迁安置房管理办法》是上海市政府出台的地方规章而已，并非行政法规，更不是法律。因此，双方签署的《动迁房买卖协议》如属于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。
但是，《动迁房买卖协议》确实存在无效的可能。根据《物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。房屋共有人为数人的，若只有部分共有人擅自签订《动迁房买卖协议》，在其他权利人不予追认的情况下，可以认定买卖合同无效，除非买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理的构成要件。
2、卖家要求增加购房款的要求合法么？
在《动迁房买卖协议》有效的情况下，卖家拒不履行协助过户手续的，应属违约，不仅没有理由提出增加房款的无理请求，还要承担违约责任（如有约定）。依《合同法》第一百零七条的规定，违约方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
卖家违反合同约定，拒不履行合同义务，买方可以诉至法院，要求对方继续履行合同，协助办理房屋过户手续。结合近年来上海本地法院的判例，在诉请合理且有充分证据证明的情况下，原告诉请得到法院支持的可能性是很大的。这也充分彰显了民事活动中的诚实信用原则。
3、卖家不配合，买家如何才能将房屋过户到自己名下？
本案中，张女士后来聘请了律师对卖方提起诉讼，要求对方继续履行合同，终获法院支持。但卖家却拒绝履行法院生效判决，在法院规定的期限内拒不到房产交易中心配合办理过户，这时买家如何才能将房屋过户到自己名下呢？
我国《民事诉讼法》规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。此案执行中，卖家拒不配合办理房屋过户手续，买家可以申请法院出具《协助办理通知书》，持该通知书径直前往房产交易中心办理过户手续。
后张女士的律师依法为其向法院申请《协助办理通知书》，该房屋终于过户至张女士名下。该纠纷顺利得以解决。
【风险提示】
与一般商品房相比，动迁房在价格上具有较大优势，但也存在一定的风险。购买动迁房必须要注意以下三大风险：
（1）部分共有人擅自处置房屋导致合同可能无效；
（2）房屋共有人“一房二卖”；
（3）房屋被先行查封、抵押。
【交易建议】
建议您购买动迁房应做好风险的防控管理，以保障自己的合法权益。
在交易中，应明确房屋共有人的状况，签约时要求共有人均应到场；
在未过户前要求卖方提供担保；
保留尾款，约定办理过户手续后才支付；
对延迟办理产证、过户手续，设定相应的违约金条款；
【法条链接】
《合同法》第52、107条；《物权法》第106条：《民事诉讼法》251条。

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