以经济适用房报批，按商品房公开销售的特殊房屋买卖合同纠纷应如何处理

发布日期：2018-06-01 作者：靳双权律师

　　? (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　某开发商开发建设的某花园小区住宅楼，是按照经济适用住房报建审批的，但以商品房向社会公开销售。2004年3月25日，闫女士购买了该小区房屋一套，当日就付清了全部购房款，并实际入户。2004年5月15日，闫女士在办理房屋产权证时发现其所购房屋实际建筑面积缩水16平方米，且为经济适用住房。闫女士认为，开发商交付的房屋面积误差比已达到8%，远超过《商品房买卖合同纠纷案件解释》第14条第(二)项规定的3%，开发商应按该解释的相关规定，双倍赔偿面积误差比超过3%部分的购房款。另外，开发商所出售的房屋为经济适用住房，应按经济适用住房的价格收取房款，其多支付的购房款开发商应予返还。开发商对于闫女士提出的上述要求不予认可，双方发生纠纷。闫女士遂诉至法院，要求法院判令开发商退还因面积误差而多收的房款，并返还其支付的高于经济适用房价格的房款。
　　二、法院审理
　　法院经审理认为：该开发商开发建设的房屋虽然是按照经济适用住房报建审批的，但通过其销售对象及销售价格等因素，不难判断其销售行为已具备商品房销售的特征，故本案应适用《商品房买卖合同纠纷案件解释》，开发商应当赔偿闫女士因面积误差造成的损失。另外，经济适用住房的建设成本虽然低于商品房，但房屋价格属于当事人意思自治的范畴，应由买卖双方通过协商确定，故闫女士关于按经济适用住房的价格确定其所购房屋价格的主张，只能通过与开发商协商解决，法院不应予以调整。最后判决开发商应双倍赔偿面积误差比超过3%部分购房款，驳回闫女士的其他诉讼请求。
　　　　本案的焦点问题为：1.本案是否适用《商品房买卖合同纠纷案件解释》;2.应否支持闫女士关于应按经济适用住房的价格确定房屋价格的主张。研究这两个问题应从研究和审查《商品房买卖合同纠纷案件解释》的调整范围以及房屋买卖合同的效力出发。
　　(一)《商品房买卖合同纠纷案件解释》的调整范围问题该解释第1条对其调整范围作出了明确规定，即“房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。可见，非房地产开发企业开发建设的房屋或对购买人有限制条件的房屋，均不适用该解释。经济适用住房是政府为照顾无住房的中低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性的住房，其在开发用途、建设主体、买受人资格、土地取得方式、房屋标准与价格以及再次转让程序上都与商品房有着较大的区别。因此，经济适用住房的买卖合同不应适用《商品房买卖合同纠纷案件解释》的规定。
　　本案涉及的房屋虽然按照经济适用住房报建审批，但由房地产开发企业建设，且对社会公开销售，并非《商品房买卖合同纠纷案件解释》所排除适用的真正意义的经济适用住房销售行为，相反，其行为符合该解释关于调整范围的规定，所以本案应适用《商品房买卖合同纠纷案件解释》。因此，闫女士关于开发商应双倍赔偿面积误差比超过3%部分购房款的请求，应予支持。
　　(二)房屋买卖合同的效力问题
　　购房人与开发商签订商品房预售或销售合同时，不知道所购房屋是按照经济适用住房报建审批。由于房屋是按经济适用住房报建审批，开发商无法实际交付商品房办理房产证，且其在销售中存在欺诈行为，如果购房人以不能办理商品房产权证为由而主张合同解除，或以开发商欺诈为由主张合同无效或撤销的，应予支持。而且由于合同无效、撤销或解除是开发商过错所致，应当承担赔偿责任。
　　本案中，闫女士处于不知情状态，其有权以销售中存在欺诈或无法办理商品房产权证为由而主张撤销或解除合同，并要求开发商赔偿其损失。但闫女士选择了继续履行合同，因此双方合同仍为有效。此时，闫女士主张以经济适用住房的价格确定购房款，应视为对开发商提出的变更合同请求，其请求只有在开发商同意的情况下才能够实现，法院无权直接调整。由于开发商已明确拒绝了闫女士的该项要求，因此，法院不能支持闫女士提出的该项诉讼请求。
　　四、律师建议
　　本案中的房屋到底属于商品房还是经济适用房，应当根据房屋的开发建设者、销售对象及销售价格等因素予以综合判断，不能仅以报批时的性质一概而论。对于其他类似情况也应按照同样的原则判断。开发商为节约成本，套用国家对经济适用住房的优惠政策，不按报批的经济适用房买卖的行为应当受到建设行政部门的处罚，但其与购房人签订的合同应当依据买卖时双方约定的情况适用商品房的相关法律规定。

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