北京房产买卖律师解析一起“独家代理”出售房屋的案件

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告A中介公司起诉称：2008年4月，我公司和吕先生签订了《委托出售房屋合同》，约定由我公司独家代理出售吕先生在上海的一套房屋，出售价格为300万元，委托日期从2008年4月20日起到2008年9月20日止，合同中做出特别约定：“这期间吕先生不得委托别的中介公司代理出售，也不得自己出售，如果违约，将承担房屋总价款的1.5%的违约金。”合同签订后，我公司按约定要求，积极努力帮助吕先生找合适的卖方，但在2008年6月1日，吕先生背着我公司，在T房屋中介公司介绍下，把约定房屋卖掉了，房屋总价300万。后我公司找到吕先生支付违约金未果，于是请求法院判令吕先生按300万的1.5%支付我公司违约金。
　　二、被告辩称
　　被告吕先生辩称：《委托出售房屋合同》中只对我个人选择中介公司的自由做了违约限制约定，对中介公司履约义务和违约责任却未作规定，显失公平，应认定为无效条款。所以请求法院驳回A公司的诉讼请求。
　　三、法院判决
　　法院经审理后判决：驳回A中介公司的诉请请求。
　　四、房产买卖律师靳双权点评
　　本案“独家代理”条款是否属于格式条款?效力如何?
　　根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据现有的案情，本案的“独家代理条款”是在合同的特别约定事项一栏内约定，按照一般的字义理解，“特别约定”应属于双方经过特别协商而形成的约定。如果其它内容是打印，而本项内容属于手写，则更具有充分理由认为该项内容是特别协商条款。因此，本案的“独家代理条款”不宜认定为格式条款。
　　根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
　　非格式条款有“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”内容的，则属于显示公平条款，一方可申请撤销该条款。因此，实务当中，在居间合同中有“独家代理”约定的，为避免条款无效或被撤销，应注意以下问题：
　　1、在独家代理内容加入“鉴于条款”;
　　2、独家代理的权利义务内容应体现与一般委托的区别：比如及时汇报他人询问或看房的情况，特定周期内向业主报告等等。