房屋在抵押后还能不能继续出售和出租？要注意哪些事项？

发布日期：2018-08-03 作者：110网律师

今言法律|房屋在抵押后还能不能继续出售和出租？要注意哪些事项？
生活中我们很可能会因为各种缘由将自己的房屋进行抵押，那么在进行抵押之后，房屋所有权人对房屋还能出租和出售吗？第三人与房屋所有权人的房屋买卖合同或者承租合同的效力又是怎样的呢？
相关法律规定
一、对于房屋所有权人出售抵押房屋的行为
所有权人在出售所抵押房屋的时候，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况，房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，其转让行为无效。
比如在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中就有规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。”
对于买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得出售房屋。并且抵押人出售房屋所得的价款，应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。
抵押人出售房屋所得价款，除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外，剩余部分归抵押人所有，如果不足由抵押人继续清偿。
二、对于房屋所有权人出租抵押房屋的行为
在抵押权设立后，法律并未禁止所有权人对抵押物的出租行为。那么承租人是否可以以承租合同来对抗抵押权人的抵押权呢？答案当然是否定的。
根据我国《物权法》第一百九十条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。所以，被抵押后的房屋，所有权人又进行出租的，其出租的合同效力不得对抗抵押权人的抵押权。
那么如果承租人因此遭受损失，谁来负责呢？结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的相关规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
好了关于房屋所有权人能否继续将被抵押房屋进行出租和出售的问题小编已经解答好了，你get了吗？
相关案例
黄某申请执行异议案
2013年6月13日，黄某与温荣锦签订了一份《租赁协议》（编号：RCSMZX12-05、06、07、08），约定温荣锦将其所有的位于福州市鼓楼区XX中心X层XX室房产出租给黄某，租期自2013年6月13日起至2028年6月12日止，每平方米55元/月，月租金为18236.9元，一次性支付15年租金计3282642元，押金为217358元，租金和押金合计为3500000元。当日，黄某将租金及押金3500000元汇入温荣锦银行账户。黄某依约支付了全部租金对涉案房产具有合法承租权。租赁期间，黄某向福建东安物业管理有限公司缴纳了涉案房产的水电费、物业费、垃圾处理费、公共维修费等。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。福州市台江区人民法院作出（2015）台执行自第604号公告责令黄某在公告之日起七日内迁出并腾空涉案房产，侵害了黄某的合法权益。黄某依法向福州市台江区人民法院提出书面执行异议，并提供相关证据，要求对温荣锦的上述房产带租约进行拍卖。2016年12月16日，福州市台江区人民法院作出（2016）闽0103执异35号执行裁定书，裁定驳回黄某的执行异议，故黄某向法院提起案外人执行异议之诉。
法院审理观点
审理法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”涉案房产已于2013年5月17日办理抵押登记，而租赁合同的落款时间是2013年6月13日。抵押权登记在先，房屋租赁合同订立在后，依法不具有对抗抵押权的效力。故黄某所主张的案件事实不足以认定其对涉案房产享有足以对抗抵押权的租赁权，亦无权要求对涉案房产带租约拍卖。
对于黄某观点法院的解答
黄某援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定作为其诉讼请求的法律依据的，我院认为在本案申请执行人海峡银行永兴支行已经具备登记在先的抵押权的情形下，该条款并不适用。
最终判决
最终，法院驳回了原告黄某的诉讼请求。案件受理费4973元，由原告黄某负担。

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