以合理避税为导向的房产过户最优路径选择——以浙江为例

以合理避税为导向
房产过户最优路径选择

随着价格上涨，房产成为中国大多数普通家庭的主要财产，如何合理合法避税，从而尽量压缩交易成本是房产过户必须认真考虑的大事体，也是家族代际财富传承必须直面的主要因素。
以合理避税为导向的房产过户，最优路径在何方？办案过程所涉，稍作整理，与君探讨。

可选路径
可选路径一：出让（买卖）
以出让的方式办理过户，也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。
房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。
其中房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费。
如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记税。

可选路径二：赠与
以赠与的方式办理过户。先办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，最后办理过户。
办理赠与过户，需要缴纳个人所得税、契税和公证费。
赠与过户是没有营业税的，因为赠与被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费。

可选路径三：继承
以继承的方式办理过户，但这种情况需要发生在父母一方死亡的情况下，不是很常用。
继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的。
因为继承的房产没有营业税、个人所得税和契税，只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。

最优路径
最佳路径一：继承
一般情况下，继承过户最省钱
在买卖、赠与、继承三种过户方法之中，继承是最经济快捷的途径。
因为我国还没有开征遗产税，办理继承过户只需缴纳公证费，其他税费全免。
由于继承的方式在父母一方去世的情况下才可以实现，所以很多父母都暂时不考虑这种途径。当然，也有父母考虑得很远，打算写下遗嘱把房产留给孩子。

最佳路径二、五年以内房产，赠与过户更省钱
根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房屋总价2%的公证费和11.5%的契税即可。
但如果通过买卖的方式，过户虽不用缴纳公证费，但除了契税外还要缴纳下面的税费：
1、房屋购买不足五年以及面积超过140平方米的房子买卖过户时要征收营业税。
2、房屋购买不足五年或者房屋虽然购买已满5年但并不是家庭唯一住房的，买卖过户时要征收个人所得税。

路径三、五年以上房产，买卖过户更省钱
根据国家政策，如房产购买已超过五年，则免征营业税和个人所得税，只需交纳契税，比赠与过户少缴纳一个公证的费用。
由此可知，选择哪种方式过户要看房屋的情况。对于购买超过五年的房子，转卖时免征营业税。如果这套房又是家里唯一房产，不但免营业税，还免个人所得税。如果是五年以内的房子还是选择赠与过户比较省钱。


后记：在我国尚未完成“费改税”的背景下，相当部分交易成本以“费”的形式存在，导致房产过户过程中所涉税费政策属性明显，具体课征标准受时间、地域影响差异较大。以上讨论并未考虑政策因素，具体实施需以过户当时、当地行政机关决定为准。
本律师意见谨供参考。（以浙江2017年政策为基础展开）


张应川律师
2017年11月27日