开发商逾期办理房屋初始登记是否需要向购房者承担违约责任

发布日期：2019-02-22 作者：崔新江律师

赵XXXXX向一审法院起诉请求：判令被告XXXXX公司支付逾期办证的违约金22,045元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：
2009年，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告赵XXXXX购买被告开发的XXXXX湾小区X号楼X单元X室房屋，房屋价款477,150元，双方在《商品房买卖合同》第十五条及合同附件五中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人若不退房，出卖人每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。
原告按照约定履行了向被告交付全部购房款的义务，2010年9月13日，被告将房屋交付给原告。2013年6月8日，被告XXXXX公司就其开发的XXXXX湾小区X号楼向大庆市房产局申请开发商自建房初始登记。2014年6月11日，原告完成对涉案房屋的产权登记。
另，2008年10月14日，被告XXXXX公司取得了大庆开发区生态科技区证号为大庆国用（2008）第0XXXXX0号的国有土地使用权，2010年5月10日，从该地块中分割出证号为大庆国用（2010）第0XXXXX1号和大庆国用（2010）第0XXXXX6号的地块用于XXXXX湾住宅小区开发建设。2010年7月21日，被告将XXXXX湾小区的土地抵押给中国建设银行XXXXX分行，期限自2009年8月18日至2012年8月18日止，2013年1月5日贷款还清，抵押终止。2010年8月3日，被告又将该土地抵押给XXXXX国际信托有限公司，期限自2010年6月16日至2012年6月15日止，2013年1月14日，贷款还清，抵押终止。
一审法院认为，本案系原告因被告XXXXX公司逾期办证提起的诉讼，根据双方当事人的诉辩，总结争议焦点并评析如下：一是被告在协助原告办理产权登记过程中，是否构成违约，应否承担违约责任。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条及合同附件五中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日（2011年3月27日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于产权登记机关并无此备案程序，故该约定应理解为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关。因涉案房屋系预售商品房，只有在出卖人先取得了该预售商品房的确权手续（自建房屋初始登记）后，买受人才能办理房屋权属登记，因此，XXXXX公司作为房屋出卖人，有向产权登记机关提供必要的证明文件、办理涉案房屋初始登记的义务，即XXXXX公司应当自2011年9月13日起180日内按照《房屋登记办法》的规定，向产权登记机关提供办理自建房屋初始登记的材料，如超过该期限未提供以上材料进行初始登记的，应当承担违约责任。（司法实务中以开发商成功报送办理初始登记的法定材料为其义务完成和判断其是否违约的时间节点，标志就是登记机构出具的办理初始登记的业务受理单。）
根据法院在大庆市房屋产权市场管理中心调取的产权信息查询报告显示，XXXXX湾小区X号楼提交材料申请初始登记的时间是2013年6月8日，晚于原、被告约定的时间，被告已经构成违约，应当承担违约责任。
被告称原告未如期取得房屋所有权证系因建设银行未如期对XXXXX湾小区土地解除抵押所致，但违约责任系无过错责任，因第三人原因违约并不能构成免除承担违约责任的事由，且被告与建设银行之间的借款合同系另一法律关系，若被告认为建设银行的行为造成了被告的损失，可以另行提起诉讼主张权利，故对被告的抗辩意见不予支持。
二是被告应承担违约责任的起止期间应如何计算。根据原、被告签订的合同约定，被告应当自违约之日，即原告实际接房之日起180日（2011年3月27日）后向原告承担违约责任，承担违约责任的截止日期应当为被告履行完合同约定的义务，向产权登记机关提供办理自建房屋初始登记的材料之日止（2013年6月8日），故对原告要求被告支付该阶段违约金的诉讼请求予以支持。因原、被告约定的每日按照已付购房款0.01%支付违约金的标准低于中国人民银行同期同类贷款利率，不高于给原告造成的损失，故对被告称违约金过高应当予以调整的抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条、第一百一十三条第一款、《房屋登记办法》第三十条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：
被告大庆市XXXXX房地产开发有限公司向原告赵XXXXX支付违约金22,045元，此款于判决书生效之日起十日内一次性付清。
案件受理费351元，由被告大庆市XXXXX房地产开发有限公司承担。

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