什么是更正登记，什么情形可申请房屋更正登记？

一、什么是更正登记
更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。
作为不动产登记瑕疵的基本救济手段，各国登记制度中均有更正登记的规定。物权法在总结我国登记规则中更正登记经验的基础上，借鉴西方国家关于更正登记的立法经验，对不动产更正登记制度作出明确规定。
物权法第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”更正登记与异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。故更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时也是对真正权利的初始登记。
二、什么情形可申请房屋更正登记
根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：
1、不动产登记事项记载错误。更正登记以登记手续的错误或遗漏为修正对象。登记错误是申请更正登记的前提条件，包括错误和遗漏两种情形。所谓错误是指虽然登记簿上有记载但欠缺真实，所记载的内容与不动产的真实状态不一致。而遗漏则是指应该登记的内容未予登记。无论错误或遗漏，其实质均在于欠缺真实的记载，使登记不能反映不动产的实际状态。至于该错误与遗漏是基于当事人的过错还是因登记机关的过错所致则在所不问。
2、须权利人或利害关系人申请。更正登记的目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正，因此须有权利人或者利害关系人向不动产登记机关提出申请，登记机关才能进行更正登记。这里的权利人，包括登记权利人和事实上的权利人，而利害关系人则是指与登记权利有法律上利益关系的人，如其权利因错、漏登记而受到侵害的当事人。对于非权利人或利害关系人，因登记错、漏并未损害其利益，故无权申请更正登记。
3、须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。更正登记是对原登记事项的订正补充，事关登记权利人的利益，只有在登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的情况下，登记机关才可以进行更正登记。因此，登记权利人的书面同意或者有证据证明登记确有错误，是进行更正登记必不可少的要件。
更正登记是对错误登记的更正和补充，因而具有向未来消灭登记权利的法律效力，从而保护真正权利人的利益不至因错误登记而遭受损害。不动产登记由专门的登记机关执行，由专业的登记人员具体操作，虽然有严格的操作程序，但也很难避免发生登记错误或遗漏，出现登记簿记载的权利人与真正权利人不一致或权利遗漏现象，从而使真正的权利人可能因此遭受损害。为了彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，使登记权利人与真正权利人保持一致，从而维护真正权利人的利益，避免第三人基于登记的公信力取得不动产登记簿上记载的权利，造成真正权利人的损害，法律乃设置了更正登记制度，作为对错误登记的救济措施。更正登记既然仅具有向未来消灭登记权利的法律效力，因此不得对抗在更正登记之前取得权利的善意第三人。
当然，我国物权法对更正登记的制度设计上仍有不足，如未规定登记机关依职权的更正登记，这是不够全面的。“有错误就应当纠正，在登记机关自己发生登记错误时，当然应当许可登记机关自己更正。另外，考虑到因为自然原因发生的不动产变故可能有权利人不愿申请更正的情形，或者权利人及利害关系人怠于提起更正登记的申请而妨碍交易的情形，或者不动产物权因继承和事实行为等已经发生转移而取得人怠于进行变更登记的情形，以及登记机关自己发现有错误的登记（如书写错误）的情形，登记机关依职权进行更正，实属必要。”因此，在未来制定不动产登记法时应对登记机关依职权的更正登记予以规定，以完善更正登记的类型，使登记机关依职权进行更正登记有法可依。
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