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案外人购买小产权房不享有阻却执行的权益

发布日期:2019-10-17    作者:戎双双律师

【案情概览】
        A公司因逾期未偿还银行借款,银行通过诉讼程序取得生效法律文书后,A公司未履行法定付款义务,银行遂向法院申请强制执行。法院受理执行案件后,查封了登记在A公司名下的房产,房地产权证登记的土地状况为集体土地批准使用,工业用途。 
        由于被查封的房产有案外人占有使用,法院遂张贴公告,通知占有使用房屋的案外人限期将房屋钥匙交给法院。若案外人认为对该房屋享有租赁等权利而合法占有的,可向法院提出书面异议。 
        戴先生以购买房屋、系房屋所有权人为由向法院递交书面异议,后被法院裁定驳回异议请求。戴先生不服,向法院起诉,要求法院停止对其占有使用的房屋的执行,并确认涉案房屋由其出资并享有权利。戴先生为证明自己的主张,向法院提交了购房合同、购房款支付凭证等材料。
法院开庭审理后,判决驳回戴先生的诉讼请求,案件受理费由戴先生负担。
【裁判观点】
法院认为,戴先生对涉案房屋不享有阻却执行的权益,主要理由是: 
        一、关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题 
        尽管戴先生提供了购房合同,但合同中已经注明涉案房屋的土地性质为集体所有,而且合同中明确如条件许可,A公司将购买该土地,即红证变绿证,所需费用由本弄内别墅统一分摊。戴先生购房时亦要求A公司出示过房屋产权证,对土地来源及用途均明知。根据我国相关法律规定,集体土地使用权与地上建筑物所有权不可分离,集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。戴先生和A公司签订的购房合同时双方关于转移涉案房屋所有权的约定,双方就涉案房屋的转让会导致集体土地使用权的转移。而涉案房屋的不动产登记簿明确该土地使用权取得方式为批准使用,在没有取得相关部门批准情况下,双方签订的购房合同违反法律、行政法规的强制性规定,当属无效。故戴先生购房行为不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第(一)项规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形,不属法律保护的范围。 
        二、关于涉案房屋价款支付问题 
        价款是否全部支付,是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题,房屋买受人须证明付款事实的发生及所付款项用途为购房款。本案中,戴先生虽然提供了收款收据和支票存根,但是并未提供支付价款的银行账户往来账单,在银行对相关证据真实性不予认可的情况下,现有证据不足以证明戴先生已经足额支付购房款。 
        综上所述,涉案房屋依法登记在A公司名下,法院对其名下财产采取强制执行措施于法有据,并无不当。戴先生提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有物权期待权,不足以排除对涉案房屋之强制执行,法院对其诉讼请求不予支持。
【相关法条】
《物权法》 
        第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。 
        最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释 
        第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:
…… 
        (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条 对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容: 
        (一)案外人是否系权利人; 
        (二)该权利的合法性与真实性; 
        (三)该权利能否排除执行。 
第二十五条 对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人: 
        (一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断; 
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: 
        (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 
        (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; 
        (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; 
        (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

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