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在房屋买卖,配合买房人办理各种房产手续是否为出售人的义务?违反这个义务是否应承担

发布日期:2019-10-21    作者:房产律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)
        本院经查,徐琨自述其于2017年5月1日到涉案房屋处,看到有两个房门没有锁,于是将房门锁好。2017年5月20日左右,徐琨想看看涉案房屋内有没有漏水,发现房门的锁眼被堵死了,遂将门锁砸开后进入楼内。后其又将门锁挂在房门上。胡林忠主张自2017年3月份双方发生争议后,其再未进入涉案房屋,装修也一直停滞。 
        原审案件开庭结束后,卢未到法庭陈述:2月底银行给我打电话说批贷函下来了,我通知双方约定3月2日去过户,因房主另行购买房屋,房主说要230万元,合同约定过户当日前支付110万元,买主要求按照合同约定款项支付,因双方款项没有协调好,所以没有去办理过户。徐琨对卢未的前述陈述内容不予认可。 
        另查,涉案房屋每年物业费标准为8025.3元,供暖费标准为每年6260.38元。 
        本院认为,依法成立的合同,自成立时生效,对当事人具有法律约束力,当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中,徐琨与胡林忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示,自成立时已经生效。 
        本案的争议焦点是哪一方当事人构成根本违约,进而导致对方享有合同解除权。本案中,胡林忠一方在第二笔150万元购房款的履行期间,确实存在部分款项逾期的情形,但均不构成根本违约。徐琨一方在办理房屋抵押注销登记时,亦存在逾期的情形。考虑到双方在合同履行过程中均存在逾期行为,且时间较短未构成根本违约,故对徐琨要求胡林忠支付逾期付款违约金的诉讼请求,本院不予支持。 
        根据查明的事实,双方经由中介机构通知,两次约定了过户日期,按照合同约定,徐琨应当协助胡林忠办理过户,胡林忠应于过户当日支付给徐琨110万元购房款。现双方未能完成过户,其原因是胡林忠未能按照约定日期到达过户地点。庭审中,胡林忠对此所作出的解释前后矛盾,且理由完全不合常理,本院不予采信。而其在本诉答辩意见以及反诉事实理由中所主张的,因徐琨在过户前超出合同约定,提出增加付款金额导致未能完成房屋过户的理由,也因其在庭审中的自认而不能成立。中介人员卢未于原审中所作的陈述(指徐琨过户前要求增加付款数额)没有证据佐证。且结合卢未在整个交易过程中的表现,其个人的陈述不具有可信性。此外,对于胡林忠未按约定时间到场一事,卢未给徐琨的理由是胡林忠的姐姐生病,胡林忠在医院。这与胡林忠所主张的卢未告知其徐琨一方提高付款金额,或者徐琨变卦等理由,明显互相矛盾。因此,胡林忠的抗辩理由和反诉理由,因无事实依据,本院不予采信。相反,因胡林忠两次未按照约定时间办理房屋过户,继而未能履行110万元的购房款给付义务,可以认定其构成根本违约。对于其是否具有付款能力的问题,本院认为,第一,原审中胡林忠主张准备好了90万元的税款,110万元的购房款没有到位。而本案中,其又陈述准备了110万元的现金,随时具有支付能力。前后内容明显矛盾。第二,胡林忠认可知道徐琨的银行账号,且此前多笔款项均通过银行转账方式支付给徐琨。其却于过户之日在家中准备大量现金用以支付税款和购房款,此举实在有违常理,本院难以采信。第三,胡林忠称房屋未过户后,将家中的现金存入了银行。但其后提交的银行记录中,仅显示于3月13日有42万元的存款。这明显与其主张不符。第四,在双方的谈话录音中,胡林忠也认可按照原计划其确实存在支付困难。综上,胡林忠未能举证证明其于双方约定的过户日期,具有履行付款义务的能力。由此也可合理解释胡林忠于过户当日未出现的原因。假设胡林忠的主张为真,即徐琨超出合同约定擅自提高付款数额,那么徐琨构成违约。此种情况下,胡林忠完全占据主动,其没有必要拖延、躲避而不敢与徐琨见面。因此,本院认定胡林忠构成违约也与客观实际相符。
在两次过户没有实现以后,徐琨仍在积极通过卢未寻求与胡林忠取得联系,协商解决。并且徐琨提出了两种方案,一是解除合同情况下,可将胡林忠已付购房款退还。二是如果能按其要求的数额付款,合同可继续履行,并且没有提高房价。虽然徐琨在3月8日和3月22日,两次提出的付款数额超出了110万元,但均发生在胡林忠不配合过户,不支付购房款之后。在胡林忠已经构成根本违约,徐琨依法享有解除权的前提下,前述要求属于为继续履行合同而给出的解决方案,并不构成违约。并且,在胡林忠没有付款能力的背景下,若继续履行合同,徐琨显然会存在不安,其提出增加付款金额的要求,无可厚非。从整个沟通过程,可以看出徐琨一直在积极促进合同继续履行,也未提出涨价,履约诚意显而易见。相反,胡林忠却与中介人员卢未商量如何躲避徐琨。此种表现与其自认为是守约方身份,显然不相匹配。 
        因胡林忠构成违约,徐琨要求解除买卖合同及补充协议于法有据。胡林忠应当协助解除网签合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。关于房屋返还及房租损失的争议,根据徐琨的自述,其已经于2017年5月将房屋门上锁,该行为表明其已经控制涉案房屋。其后虽然徐琨发现房屋门锁锁眼被堵,但胡林忠否认系其所为,徐琨对此也未提交证据。而徐琨将门锁砸开后又将其挂在门上的行为,亦不能推论出其失去对房屋控制,而由胡林忠控制房屋,故对徐琨要求返还房屋的诉讼请求,本院不予支持。徐琨可随时利用房屋。 
        关于徐琨向胡林忠交付房屋的时间,双方对此各执一词。徐琨陈述违建拆除日期为2016年9月13日。而胡林忠提交的与装修公司签订装修报价表的日期为2016年9月28日。装修公司是先去现场后作报价。故根据上述两个时间点,本院认为房屋交付的合理日期应当介于两个日期之间。关于占用期间的租金损失标准,本院根据同地段同类房屋的租赁价格并参照此前该房屋的租金标准酌情予以确定。需要说明的是,徐琨请求支付违约金,同时要求赔偿损失。由于违约金的主要功能为损失填补,故该房屋租金损失部分,本院不再单独判决,而是将其作为违约金数额的考量因素。 
        徐琨对其主张的水费、电费和煤气费,未能明确具体数额,因该项诉讼请求不明确,本院不予支持。对于物业费和供暖费,胡林忠应当按照其占用时间予以支付。 
        胡林忠要求徐琨退还购房款160万元,于法有据,本院予以支持。其要求支付利息损失,无法律依据,本院不予支持。因胡林忠存在违约,故其要求徐琨支付违约金和赔偿房屋差价损失,依据不足,本院不予支持。 
        对于徐琨主张胡林忠支付违约金148万元,胡林忠主张金额过高,要求本院予以调整。根据胡林忠在合同中的过错程度、合同实际履行情况、合同解除造成的损失等因素,本院酌定违约金65万元。 
        综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下: 
        一、解除徐琨与胡林忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》,解除徐琨、胡林忠与
北京宜居兴业房地产经纪有限公司签订的《补充协议》。胡林忠于本判决生效后十日内协助徐琨解除网签合同; 
        二、胡林忠给付徐琨违约金650000元(于本判决生效后十日内履行); 
        三、胡林忠给付徐琨物业费、供暖费共计11380元(于本判决生效后十日内履行); 
        四、徐琨向胡林忠返还定金及购房款1600000元(于本判决生效后十日内履行); 
        五、驳回徐琨的其他诉讼请求; 
        六、驳回胡林忠的其他反诉请求。 
        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 
        本诉案件受理费38875元,由徐琨负担5820元(已交纳),由被告(反诉原告)胡林忠负担33055元(于本判决生效后七日内交纳);反诉案件受理费43600元,由胡林忠负担37496元(已交纳),由徐琨负担6104元(于本判决生效后七日内交纳)。 
        如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。

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