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没有完成商品房的初始登记的商品房能否交付使用?

发布日期:2019-11-09    作者:房产律师

原告马必成、原告肖晓诉称,2010年4月25日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定:原告购买被告位于岳麓区含浦中路793号,项目名称为“星语林*汀湘十里”的8岛高层4栋601房;房屋建筑面积为139.42平方米;房屋总价款为506551元。然而,该合同并没有就被告逾期办理房屋所有权证与土地使用证登记的违约金比例进行约定,以致被告迟延至今没有办理好前述二证;合同附件三约定的配置标准也迟迟得不到完善;被告售房时承诺在8岛高层前的高架桥上设置隔音屏障更是至今落空。还有,原告家用电因是小区“专变”输送,一直被要求按高出“公变”用电计费标准缴纳。现原告已全面履行合同并于2011年9月1日接收了房屋,被告则违约至今。为维护原告的合法权益,故诉至法院,请求判令:1、被告限期办理完成原告的房屋所有权证与土地使用证;2、被告暂向原告支付逾期办证违约金30013元(自2013年7月1日起暂时计算至2014年8月1日),并计算逾期办证违约金至被告实际办理完成并将证交付原告之日止;3、被告按照《商品房买卖合同》附件三的配置标准完善单元门可视对讲电视设施、小区公共配套设施(车库的正常使用);4、被告在8岛高层前的高架桥上设置隔音屏障;5、被告将原告的家用电由小区专用变电器改成公用变电器输送;6、由被告承担本案诉讼费。被告创普公司答辩称,原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方在平等自愿的原则下签订的,是双方真实意思的表示,合同并没有违反法律禁止性规定的条款,是一份合法、有效的合同,双方均应遵照执行。一、就原告方提出的第一、二项诉求,在合同第十八条关于产权登记有明确的约定:“出卖人保证销售的商品房……出卖人应当在商品房交付使用后360个工作内,完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任……双方同意按下列第1项处理:1、买受人解除合同,出卖人自买受人解除合同通知书送达之日30日内将买受人已付房款……退还给买受人,并按已付房款的1%赔偿买受人损失……”现原告方要求被告承担延期办理产权证的违约责任,合同明确约定原告方支付违约金的前提为买受人退房,不退房则被告无须支付违约金,被告完全可以按照合同约定请求法院对原告方的违约金请求直接予以驳回。现原告方要求被告赔付违约金,表明原告方已经放弃了解除合同的权利,考虑到确实存在权证延期的情形,且本着互相体谅的原则,被告亦同意在原告方不解除合同的前提下,对原告方予以一定的补偿、并承诺尽快办理原告方的相关权证,同时,被告请求法院酌情考虑减少违约金的赔偿标准。主要原因有二:1、延迟办理权证并未影响原告方的实际居住使用,也未给原告方造成实际损失和直接损失。2、本案中延期办理产权登记备案系被告无法控制的客观因素所致,不是被告的主观原因故意所致,故被告不应当承担责任(被告开发的星语林汀湘十里项目原属长沙市望城县管辖范围,2009年6月,由于行政区划调整汀湘十里项目所在地由望城县划归长沙市岳麓区管辖,在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化、国土证换证等多种原因耽误才导致产权登记滞后,且延期较长,被告有证据证实造成延期的事实)。二、对原告方第三项、第四项、第五项诉讼请求的答辩意见:关于第三项诉讼请求,房屋在交付前各项设施均已按照合同约定进行了安装并投入了正常使用,也经过了相关单位的验收。前述设备在交付之后存在部分业主不当使用的情况,加之使用时间较长存在设备老化现象,有些可能影响了业主的使用,但不存在被告违约的情形,请求法院驳回。该项工程早已经超过了质量保修期,被告不可能要求原建设单位对其进行免费维修或升级。被告将尽快联络原建设单位及小区物业管理方尽可能地对设备进行修复。如若要达到原告方的所诉要求,被告只能建议由小区物业管理方尽快统筹并动用小区维修基金进行维修,而不应由被告承担相关责任。关于原告方的第四项诉求,商品房买卖合同附件四补充条款中已明确注明:“出卖人对于商品房本身及项目配套设施、内部及周边环境、规划设计(含变更)的具体情况等的描述,说明与保证(无论是以广告、宣传画册、口头或书面承诺等各种形式予以体现的)均已完整而真实的体现于主合同及其附件之中,如未有提及或各说明资料、文件提供的信息或项目销售人员的说辞与《商品房买卖合同、本补充协议有矛盾或不相符之处的,以本补充协议为最终说明版本,买受人对此已予以了解并理解》”。因此隔音屏的设置不属于双方合同约定内容;并且广告只是原被告双方协商的一种形式,广告宣传的内容对房屋的构架不造成任何影响,不能视为一种承诺,不具备合同条款的性质,况且如果设置隔音屏,位置系小区红线规划外的绕城高速公路中的一处高架桥,还涉及到政府职能部门审批许可,因此关于原告方的此项诉求,请求法院驳回。第五项诉讼请求亦完全不属于合同约定范围,原告方与被告签订的《商品房买卖合同》约定为商品房交付时通电入户,现原告方能正常使用电力,故被告已完全履行此部分义务,没有违反合同约定。至于原告方缴纳电费标准的问题,是由小区物业公司按国家电业部门规定标准向原告方收取,跟被告无任何关联,因此请求法庭予以驳回此项诉请。经审理查明:2010年4月25日,原告马必成(买受人)、原告肖晓(共有人)与被告(出卖人)签订《长沙市商品房买卖合同》,合同第三条约定:买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里8岛高层4栋601房。第四条约定:商品房总价款为506551元。第十条约定,交付期限及条件。出卖人应当在2011年4月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第3种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:3、出卖人在2011年4月30日前依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》,由建设单位组织勘测单位、建设单位、施工单位、设计单位及监理单位验收合格后,该商品房即已符合本合同约定并可交付买受人使用。第十三条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺,包括在销售过程中,其销售广告和销售人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明与允诺,与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1、交付时,通水通电,所交付楼栋紧邻的道路在房屋交付时基本畅通;2、园林、绿化在房屋交付后180天内基本完成施工。如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所作的明确具体的说明和允诺不符,双方同意按以下第3种方式处理:3、其他解决方式:出卖人应采取补救措施,使之在合理期限内达到合同约定的使用功能。第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准符合双方约定(附件三)的标准,达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下列方式处理:买受人有权拒绝出卖人的交付行为,且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任,并按约定标准在90日内完成整改。第十八条关于产权登记的约定:出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因,造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记,或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。自合同生效之日起90日内,买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记,逾期未办理和申请的,买受人可单方办理。出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内,完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证,办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任,致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续,双方同意按下列第1项处理:1、买受人解除合同,出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款(含同期银行利息)退还给买受人,并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同,自本合同规定期限第二天起至实际办妥登记之日止,出卖人按日向买受人支付/违约金。……如因买受人原因,致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续,双方同意按下列第2项处理:……2、出卖人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止,买受人按日向出卖人支付已付购房款万分之一的违约金。……任何一方解除合同的,都应当在解除合同的事实发生之日起30日内,双方持解除合同的书面文件到长沙市房屋产权管理局办理解除合同的相关手续,否则,另一方可不承担违约责任,并要求对方赔偿相应的损失。合同附件三小高层配置标准。三、水电气配置标准:3、单元门设置黑白可视对讲。四、公共配套(将根据星语林.汀湘十里项目开发进度逐步投入使用):1、小区联网24小时监控系统。2、小区电子巡更系统。3、背景音乐及紧急广播系统。4、其他公共配套。合同签订后,原告按合同约定付清了全部房款。被告于2011年9月1日向原告交付涉案房屋。被告至今未为原告办妥房屋的产权权属证书。在被告发布的宣传广告中有建立隔音板的宣传。星语林·汀湘十里8岛高层4栋601房的黑白可视对讲系统没有正常使用。星语林汀湘十里小区项目仍在建设开发过程中。上述事实,有原被告双方的陈述,及原告提供的《商品房买卖合同》、发票等证据予以证实,足以认定。本院认为,关于原告要求被告办理权属证书问题。原、被告双方在平等自愿的基础上签订《长沙市商品房买卖合同》,系双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定,合法有效,对合同双方具有法律约束力,原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告于2011年9月1日向原告交付涉案房屋,根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十八条:出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内,完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证的约定,被告应在交房后的450个工作日内为原告办理完毕商品房的权属证书,而被告至今没有办理好原告所购买房屋的权属证书,故被告应当履行为原告办理房屋产权证书的义务,故原告主张被告办理房屋所有权证书的请求本院予以支持,本院认为被告应当在六个月内为原告办理房屋所有权证为合理期间。同时根据合同约定,被告应在办理完房屋所有权证后360个工作日为原告办理好国有土地使用权证。关于原告要求被告承担违约金问题。《商品房买卖合同》第十八条对没有如期办理所有权证书的解决方式进行了明确约定,本案中,原告主张没有如期办证系被告原因,而被告没有证据证明没有如期办证是由原告的原因造成,即本案中没有如期办证应为被告原因。根据前述条款规定,在因被告原因未如期办理权属证书的情形下,合同约定为原告可选择解除合同并由被告赔偿损失或不解除合同,因此,应视为双方就被告延期办证违约责任的承担方式进行了明确约定,而非约定不明,故原告主张因合同约定不明而要求被告参照银行计收贷款利息标准按日万分之一点五承担违约金的请求,本院不予支持。但因被告在本案中没有按合同约定如期为原告办理房屋产权证书,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任,故本院酌情认定被告按原告已交纳房款的7‰承担一定的违约责任,即被告应支付原告违约金3546元。关于原告要求被告按照《商品房买卖合同》附件三的配置标准完善单元门可视对讲电视设施、小区公共配套设施问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准符合双方约定(附件三)的标准,达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下列方式处理:买受人有权拒绝出卖人的交付行为,且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任,并按约定标准在90日内完成整改。及合同附件三小高层配置标准。三、水电气配置标准:2、强电:220V,8KW入户(复式楼12KW)。3、弱电:单元门设置黑白可视对讲。四、公共配套(将根据星语林.汀湘十里项目开发进度逐步投入使用):1、小区联网24小时监控系统。2、小区电子巡更系统。3、背景音乐及紧急广播系统。4、其他公共配套的约定,本案中被告于2011年9月1日向原告交付商品房,但交付后单元门设置的黑白可视对讲系统一直未投入使用,故被告在交付商品房后未将单元门可视对讲系统投入使用的行为违反了双方所签订的合同约定,被告应按合同约定履行单元门黑白可视对讲系统能够达到使用条件的义务,故本院认为被告应在本判决生效之日起90日内完成单元门黑白可视对讲系统整改,达到使用条件。对于车库问题。因原告没有提供证据证明8岛高层的地下车库现无法正常使用,故本院对原告此主张不予支持。因被告开发的星语林汀湘十里小区项目仍在建设开发过程中,根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中“公共配套将根据小区开发进度逐步投入使用”的约定,被告应在星语林汀湘十里小区开发建设完毕后将合同约定的公共配套设施投入使用。关于原告要求被告在8岛高层前的高架桥上设置隔音屏障问题。原告认为被告销售广告中有设置隔音屏障的宣传,但被告一直未兑现在8岛高层对面的高架桥设置隔音屏障的承诺,故要求被告设立隔音屏障。本院认为原告所指设立隔音屏障位置系被告开发小区红线规划范围外的长沙绕城高速公路中一处高架桥,被告作为开发商的义务是保证其出卖的商品房符合合同约定的使用条件和其红线范围内的配套设施达到合同约定条件,并且在高架桥上设立隔音屏障涉及政府职能部门审批许可,同时设立隔音屏障亦不是双方合同约定内容,故本院对原告此请求不予支持。关于原告要求将小区专变供电改为公变供电问题。原告认为根据2009年4月长沙市人民政府发布的《长沙市新建住宅供电设施建设管理办法》规定,新建商品房住宅小区均应采用公变供电,现8岛区住户采用的是专变供电,原告所缴纳的电费相对于其他业主要贵些,故应由被告及时进行变更。本院认为,根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定为商品房交付时通电入户,合同中对采用何种供电方式并未予以明确约定,现原告入住后能正常使用电力,故被告已完全履行此部分义务,没有违反合同约定,而政府部门对住宅小区供电设施建设的管理属于具体行政行为,不是民事法律调整范围,故对原告的此请求,本院不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定,判决如下:一、被告长沙份额房地产开发(集团)有限公司在2016年3月31日前为原告马必成、原告肖晓办理完毕星语林·汀湘十里8岛高层4栋601房产权权属证书;在2016年3月31日后360个工作日内为原告马必成、原告肖晓办理完毕国有土地使用权证;二、被告长沙份额房地产开发(集团)有限公司在本判决生效后十日内支付原告马必成、原告肖晓违约金3546元;三、被告长沙份额房地产开发(集团)有限公司在本判决生效之日起90日内完成星语林·汀湘十里8岛高层4栋601房单元门黑白可视对讲系统整改,达到使用条件;四、驳回原告马必成、原告肖晓的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费550元,适用简易程序减半收取275元,由原告马必成、原告肖晓承担31元,被告长沙份额房地产开发(集团)有限公司承担244元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

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