离婚协议约定房屋权属能否对抗申请执行人？

离婚协议对于房屋产权进行了约定，将房屋确定为归一方所有，但未办理变更登记，在另一方负担个人债务而被执行房屋时，房屋的实际所有权人提出的阻却执行主张是否应当支持，是司法实践中争议较大的问题之一。
        对于这个问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并没有做出明确规定。因此，不论在法律逻辑上，还是价值判断和利益衡量上都会有争议，法院的判决也是有支持和不支持两种观点。

第一种观点 
        根据物权法的规定，不动产物权经登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外，故对于房屋产权的认定应以登记为准。婚姻法等法律并未对夫妻离婚财产分割的物权变动作出特别规定，因此，夫妻离婚对于房屋所有权的约定，未办理物权登记亦不具有物权变动的效力。

案例指引：(2018)最高法民申6053号 
        案情：刘某计与刘某艳在离婚协议中约定将其夫妻的共同财产房屋赠与儿子刘某。但房子一直登记在刘某计名下，一直没有过户给刘某，然，刘某也一直占有着房屋，其后，该房屋被第三人申请执行。于是刘某向法院诉称：本案应适用专门调整婚姻家庭关系的婚姻法及其司法解释的相关规定，刘某计、刘某艳不可以撤销或变更对刘某的赠与条款，刘某依据《离婚协议书》而享有的请求案涉房产过户的权利足以阻却第三人的执行，刘某是案涉房产的所有权人。 

        法院认为：《离婚协议书》虽然对刘某设定了利益，但该利益是否实现取决于刘某计、刘某艳是否现实履行赠与房产的产权过户义务。对于本案中的房产赠与而言，在刘某计将房产过户至刘某之前，赠与关系并未成立，刘某对于房产不享有所有权。即使刘某计已将房屋的产权证书交与刘某，但因《离婚协议书》是刘计、刘某艳之间对于离婚财产如何处理的安排，而并非是刘某计与其子女之间签订的书面赠与合同，也不能根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条的规定认定赠与有效。至于刘某申请再审认为刘某计未在离婚后一年内撤销赠与因而赠与有效的问题，因本案中赠与关系并未成立，不存在撤销的必要，刘某是否作出撤销的意思表示都不能产生房产所有权发生变化。第三人可以执行该案涉房屋。驳回刘某的再审申请。

案例指引：《中华人民共和国最高人民法院公报》2017年第3期 
        案情：付某与吕某签订离婚协议约定案涉房屋归付某，付某离婚后也一直居住在该房屋，但未办理不动产变更过户手续，期后第三人因与吕某存在股权转让纠纷向法院申请执行该房屋，付某诉称尽管上述房屋的所有权尚未变更登记其名下，但已有充分证据证明其对上述房产有合法物权。第三人对吕某的债务是其与付某离婚后所发生的个人债务，第三人不能执行该房屋。 

        法院认为：根据我国《物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归付某所有，这是吕某对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。因系争房屋的产权未发生变更登记，吕某仍为系争房屋的登记产权人，则吕某的债权人第三人可以对此申请执行。

第二种观点 
        婚姻法对于不动产的处分区别于一般的物权变动，虽然房屋的产权变更未作登记，但如果双方对于房屋权属的约定是明确的，双方也非假离婚而逃避债务，则应当支持停止执行的诉讼请求。

案例指引：（2015）民一终字第150号（最高法院公报案例2016年第6期） 
        案情：钟某与林某签订《离婚协议书》，约定涉案房屋归钟某及子女所有，但只准居住，不准转卖，但林某未及时将涉案房产变更登记至钟某名下，其后，第三人因与林某的股权转让纠纷申请法院执行该案涉房屋。钟某诉称《离婚协议书》合法有效，且讼争房产一直由其占有、支配、使用，属钟某合法财产，请求停止对涉案房产的执行。 

        法院认为：借鉴最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神，在钟某的权利成立在前，且一直占有着房屋，以及钟某的请求权系针对诉争房屋的请求权，而第三人的债权为一般金钱债权，不具有特定性；其次，从性质上看，第三人与林某之间的金钱债权，属于林某的个人债务。在该债权债务发生之时，涉案房屋实质上已经因离婚协议而不再成为林荣达的责任财产；最后，与第三人的金钱债权相比，该房产具有为钟某及其所生子女提供生活保障的功能，钟某及其子女享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。因此，应停止对本案涉房屋的执行。

案例指引:(2018)粤民再384号 
        案情：林某与霍某签订《离婚协议书》，双方约定涉案房屋归双方婚生子女林某琪所有，但林某一直未过户到林某琪的名下，其后，林某与案外第三人产生债务，第三人申请执行案涉房屋。林某琪诉称涉案房屋归其占有、使用、支配，属于林某琪的合法财产，不应列为林某的被执行财产，不能被执行。 

        法院认为：《离婚协议》涉案房屋约定赠与给女儿林某琪，也就是说，已经通过离婚协议对涉案房产进行了处分，该处分不仅是双方对夫妻共同财产作出的分割协议，而且因具有解除人身关系的性质，不同于一般处分房产所有权的协议。在讼争房屋办理过户登记前，林某琪享有的是将讼争房产所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权与第三人之后产生的请求权在若干方面存在不同，本院认为具有排除执行的效力。对林某琪主张其对讼争房产所享有的权利能够阻却对本案讼争房产的执行予以支持。

结 论 
        以上两种观点，不论是从法律逻辑上，还是从价值判断和利益衡量上，都有其合理之处。应保护名义权利人还是实际权利人，是执行异议之诉案件审理中比较难把握的问题。 
        为了避免这种不必要的纠纷，在签订离婚协议时着重注意所有权的转移问题，抓紧时间进行财产所有权的变更。不要为了省这点功夫，给自己带来隐患哦！

附：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。


来源：广东法匠律师事务所.iPro.律师团队