商品房的销售面积如何计算？

商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。


      即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊的公用建筑面积之和 


      (l)套内建筑面积的计算方法： 


      套内建筑面积：套内使用面积十套内墙体面积十阳台建筑面积 


      ①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96—86)规定的方法计算；其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算； 


      ②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种： 


      a．共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积； 


      b．非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 


      (2)商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分： 


      ①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积； 

      
      ②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50％。 


      下列空间不得计入公用建筑面积： 


      ①作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等； 


      ②作为人防工程的地下室。 


      公用建筑面积计算公式： 


      公用建筑面积＝整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 


      公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 


      分摊的公用建筑面积＝各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 


      一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0．4左右。 


      因此，商品房销售面积公式还可表达为： 


      商品房销售面积＝套内建筑面积(l十公用建筑面积分摊系数＜约为0．4＞)