离婚房产分割问题简析

房产分割是离婚案件中经常出现的一个问题，现将相关法律规定整理如下：
        1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》）第19条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。第22条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 
        2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第6条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。第7条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。第10条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 
        从上述法规定可以看出，判断房产权利归属，重要的变量有三个，第一个是房产购买于婚前还是婚后，第二个是房产登记在一方名下还是双方名下，第三个是父母是否出资。上述三个变量不同情况的组合，就会产生不同的权属认定。 
        婚前购买房屋的，双方应按各自的出资份额，按份共有该房屋。如果有父母出资的，子女的份额上加上各自父母的出资。至于产权登记在双方名下，还是登记在一方名下，不影响对产权的定性。按份共有，离婚分割时，一般应按各自拥有的份额分割。 
        实践中的情况更是千变万化，比本文所归纳的上述几种典型情况要复杂的多，处理变化的情况时，要在上面的几个大原则上，根据公平的标准，进行适当变化.