同居期间借对方之名买北京市房产有何风险？

发布日期：2020-03-28 作者：靳双权律师

一、原告诉称
原告赵明恩诉称：我和黄迪于曾是男女朋友关系，于2012年4月同居。同居期间，我购买北京X房地产开发有限公司（以下简称北京X公司）开发的房产。因我名下已有房产，再以我名义购买涉诉房屋首付很高，而黄迪名下无房产，我与其协商，遂借用其名义与北京X公司签订了涉案房屋的买卖合同、办理了贷款手续，首付款808400元、税费及贷款均由我个人承担，相关手续由我持有。基于信任，碍于面子，双方对此并未签订书面协议。2015年某日，黄迪突然中风，我支付19万元用于抢救治疗黄迪，黄迪于2015年8月26日病逝，未留下遗嘱。黄迪的继承人与我对此房屋的处置存在分歧。诉讼请求：1.确认位于北京市顺义区X号房屋判归原告所有；2.三被告协助原告将上述涉案房产变更到原告名下。
二、被告辩称
被告黄锋、刘凤、黄云辩称：第一，原告不具备主体资格。根据《民事诉讼法》的规定，原告必须与本案有直接利害关系。商品房买卖合同及房屋产权证上记载的均为黄迪的名字，黄迪生前，涉案房屋属于黄迪所有，黄迪去世后，涉案房产属于其继承人所有。而原告与本案没有直接的利害关系，所以并不具备法律规定的诉讼主体资格，应驳回其起诉。第二，原告已明确表示其未与黄迪签署任何书面文件，不能提供任何证据来证明其借名买房的主张，相反黄迪的多位家人及朋友均能证明黄迪曾多次提到过其已经购买涉案房产的事实。故，被告不同意原告的全部诉讼请求。
三、审理查明
黄锋、刘凤系黄迪之父母，黄云系黄迪与其前妻之女。
赵明恩提交了下列证据：
1、朝阳区×街道居委会、朝阳区×花园业委会于2016年3月出具的证明。载明，赵明恩系×号房业主，自2007年在此居住。自2012年4月至2015年4月赵明恩与之女、之男友黄迪三人在此居住，并共同生活。
2、2015年6月北大兴区某驾校出具的证明。载明，赵明恩于2012年11月借款购买北京X公司楼房，借款金额130万元，该借款已由赵明恩个人归还，本单位不认可黄迪。上有证明人王菁的签字及某驾校的公章。
3、证人王菁的证言。证人王菁出庭作证称，自己是某驾校的实际负责人，2015年6月20日某驾校出具的证明属实。因为自己和赵明恩是发小，所以当初赵明恩跟自己说要借钱买房，所以就借给了她130万元，后来赵明恩一共归还了150万元，其中包含20万元的利息。
4、农商银行转账支票、工商银行进账单复印件。上述证据显示某驾校将金额为130万元的支票借给了赵明恩，赵明恩又将该支票款支付给了北京X公司。
5、北京X公司开具的证明。该证明载明：黄迪名下房产北京市顺义区×室的首付款808400元，系2012年11月27日由赵明恩交来支票。
6、银行卡刷卡消费凭证、物业公司物业费收据、公共维修基金收据、契税收据、产权代办费收据、登记费票据、税收缴款书等。上述证据显示赵明恩支付了上述费用。
7、证人李玉的证言。李玉出庭作证称，自己与赵明恩是20多年的朋友，赵明恩曾告诉过自己，她以黄迪的名义在顺义买了房子，自己曾经当面问过黄迪，黄迪承认自己没有出过钱。
赵明恩称上述证据能证明其与黄迪之间系统居关系，且购买涉案房屋的首付款系自己支付、相关房屋贷款也是自己支付、以黄迪的名义还贷的，因此双方之间存在借名买房、借名还贷的关系，自己为房屋的实际所有权人。
诉讼中，法院调取了涉案房屋的还贷明细显示，截至黄迪死亡之日止，涉案房屋的贷款一直由黄迪的银行卡偿还，共计偿还本金134119元、利息208010元。黄死后，赵开始偿还贷款。
另，经赵明恩申请，委托了房产评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估。该公司为此出具了《房地产估价报告》，认定涉案房屋现总价为774.9万元。
四、法院判决
北京市顺义区人民法院判决如下：
1、位于北京市顺义区X号房屋归原告赵明恩所有，剩余贷款由原告赵明恩自行偿还；
2、被告黄锋、刘凤、黄云协助原告赵明恩将位于北京市顺义区X号房屋由黄迪名下过户变更到原告赵明恩名下；
3、原告赵明恩给付被告黄锋、刘凤、黄云购房款及增值利益折价款共计五十五万元。
五、律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。黄锋、刘凤、黄云主张涉案房产系黄迪所购置，否认赵明恩出资，虽为此提交了相关的偿还贷款明细、工商银行转账汇款单、谈话录音等证据予以证实。但是其提交的证据并不能直接证明涉案房产均系黄迪出资，对其证言难采信。因此，在黄迪、赵明恩存在同居关系的情况下，黄锋、刘凤、黄云仅以涉案房产登记在黄迪名下而就主张该房产归其独有，缺乏依据，故，法院对此不予支持。
赵明恩称涉案房屋系借用黄迪的名义所购，为证明自己对涉案房屋的首付款出资情况，提交了驾校出具的证明、证人王菁的证言、银行转账支票及存根、银行进账单、开发商北京X公司开具的证明、李玉及孙某的证言等证据予以证实，黄锋、刘凤、黄云虽不认可上述证据，但亦未提供证据加以反驳，故对上述证据的效力予以确认，认定涉案房产的首付款确系赵明恩个人出资。
赵明恩称涉案房屋的贷款虽以黄迪的名义办理，但资金系自己提供，但上述证据仅证明关某与黄迪之间存在打款关系，并不能直接证明该款就系还贷的款项，且其也未能提供证据证明双方同居期间存在财产独立的相关约定，故对赵明恩所述其实际单独偿还贷款的情况不予采信。综合上述事实，赵明恩、黄迪在恋爱同居期间，对涉案房产均有出资，故涉案房屋应为双方的共有财产。对黄迪的该部分出资及其房屋升值部分应由其法定继承人继承。
根据本案的实际情况，考虑到黄锋、刘凤、黄云等人的实际偿付能力，法院认为涉案房屋归赵明恩所有，并由赵明恩按法院确定的比例支付黄锋、刘凤、黄云折价款为宜。

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