登记人与第三人签订的房屋买卖合同，效力如何认定？

一、原告诉称
        原告刘某一、于某一诉称：2008年，我夫妻二人因购房需要，但是因我二人已有一套房产，且需要长期办理贷款，便借用好友徐某一弟弟徐某二的名义，在a公司的介绍下与卖方签订房屋买卖合同，购买位于北京市朝阳区xx小区xx号房屋。合同签订时，徐某二并未到场，由我签的徐某二的名字。在徐某一、任某一夫妻的见证下，我夫妻二人与徐某二、李某一夫妻签订协议，约定：刘某一与于某一夫妻为案涉房屋的所有权人，房屋的相关费用由刘某一和于某一承担；房屋的一切权益归刘某一夫妇所享有，由其二人实际装修、使用；该房屋只是借用徐某二的名义购买，未来在原告要求时，应配合原告办理产权转移手续；房屋的所有产权证明文件及交费票据发票由刘某一保存。案涉房屋的首付款由我支付，贷款由我偿还，房屋也交付于我使用。 
        2017年8月15日，原告为方便徐某二办手续将合同、房产相关证明文件和票据借给他，但徐某二并未归还。之后我夫妻二人多次要求徐某二协助办理过户手续，徐某二拒不配合，李某一对上述事实知晓。现请求法院：徐某二协助我办理案涉房屋过户手续。
二、被告辩称 
        被告徐某二、李某一辩称：我们不同意原告的诉讼请求。第一：案涉房屋登记在我名下，我为房屋的唯一所有权人。 
        第二：原告所述不属实，当时北京并未出台政策限制买房条件，原告无理由要借我名义买房。我与原告之间不存在借名买房事实。 
        第三：案涉房屋的一切费用由我支付，相关的产证证明也在我手里，我是房屋的实际权利人。 
        据此，应驳回原告的诉讼请求。

三、审理查明 
        经查，刘某一与于某一、徐某二与李某一、徐某一与任某一皆为夫妻关系，徐某一系徐某二的姐姐，刘某一通过徐某一认识徐某二，故借徐某二名义购房。 
        经查，2008年10月11日，经某房产经纪介绍，徐某二与卖方余林签订《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，合同显示：房屋总价款400万元；定金15万元；买受人向银行贷款支付房款。合同签订后刘某一向卖方支付定金15万元。2008年11月10日，案涉房屋过户至徐某二名下，至该日，卖方共收款200万元。 
        刘某一称，《房屋买卖合同》签订时，徐某二夫妇并未到场，是由刘某一在签字处签了徐某二的名字和捺手印。对此，卖方余林可证明，并称只在办理产权登记手续时见过徐某二。徐某二在庭审中未申请鉴定笔迹。 
        刘某一向法院提交证明，证明200万元系由其支付。根据刘某一提交的转账凭证显示，自2008年10月11日至2008年11月10日，刘某一通过自己账户、于某一账户、任某一账户分别向徐某二转账共计50万元、60万元和75万元，对此，徐某二不予认可，但未提出证据证明。刘某一向法院提交部分转账记录并申请任某一出庭作证，证明，自合同签订后至2010年，刘某一夫妇自己转账还贷款，之后一直将钱款打入任某一账户进行还款。任某一对此认可，但徐某二主张这是任某一对徐某二借款的归还。此外，刘某一还提交了一份转账凭证，证明房屋过户时向徐某二账户打款7万元用于缴税。 
        2008年11月30日，卖方将房屋交付于刘某一、于某一夫妇使用。 
        徐某二主张其与刘某一夫妻存在租赁合同关系，并提交了《房屋租赁合同》，合同显示：签订时间为2016年6月15日；租期自2008年10月12日至2017年12月；租金1万元。但徐某二未提交证据证明给付租金。2017年8月15日签订《终止协议》，终止租赁关系。但刘某一夫妻对此不予认可，称为了帮助徐某二办理相关手续签订的。

四、法院判决 
        自本判决生效后十日内徐某二、李某一夫妻配合刘某一、于某一将北京市朝阳区xx小区xx号房屋过户至刘某一、于某一名下。

五、律师点评 
        根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，以徐某二名义与卖方余林签订的房屋买卖合同依法有效，且房屋已经完成登记手续，徐某二成为案涉房屋的所有权人。 
        根据我国《合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，我国《合同法》关于合同形式的规定，既可以是书面向形式也可以是口头形式。借名合同既可以签订书面协议，也可口头约定。刘某一夫妇与徐某二夫妇并没有书面约定借名买房。但在本案中，尽管双方之间不存在书面协议，但是经过审理可认定： 
        第一：案涉房屋的首付款由刘某一夫妻支付，贷款由其二人偿还，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，但徐某二虽主张是由自己支付但未提供证据证明。 
        第二：合同签订后，卖方余林可证明其是将房屋交付于于刘某一夫妻。且夫妻二人对房屋进行了装修，并使用至今。 
        第三：刘某一、于某一借用徐某二的名义购买案涉房屋是为了办理贷款，所以借名买房的理由合理。 
        第四，徐某二称房屋的房产证和票据由其持有，但是结合其他证据以及证人证言等有理由相信刘某一与徐某二存在借名买房事实。所以可从房屋的实际出资、购房凭证及票据持有情况、房屋占有使用情况和存在借名买房的合理解释等方面认定本案存在借名买房的口头约定。 
        当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。所以徐某二夫妻应配合刘某一办理房屋过户手续。 
        当事人对自己的主张，应提供证据证明。徐某二指出，其与刘某一存在房屋租赁关系，也提交了《房屋租赁合同》，但是合同中约定的租期开始时间为2008年10月12日，此时房屋还未实际购买，此外，徐某二无证据证明支付了租金。而且其所提供的租赁合同为补签，无法认定真实性。 
        据此，法院认定当事人之间存在借名买房事实正确。